Contrat de bail en Belgique : législation, caractéristiques, résiliation

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Vous êtes propriétaire ou locataire et vous souhaitez en savoir davantage sur le contrat de bail ? Cet article vous explique en détail ce qu’est un contrat de bail et quelles informations doivent y figurer. Nous vous expliquons également les différentes normes imposées quant à la garantie locative et à la durée du contrat, les différents cas de résiliation ainsi que les législations en région wallonne, à Bruxelles et en Flandre.


Qu’est-ce qu’un contrat de bail ?

Le bail d’habitation est un contrat qui doit être signé entre un propriétaire (un bailleur) et un locataire lors de la location d’un bien. En échange, le locataire donne un montant fixe et mensuel au propriétaire, appelé loyer.

Il en existe différentes sortes selon l’endroit loué. Par exemple, un bail de ferme pour des établissements ruraux, un bail commercial pour des fins professionnelles ou commerciales, ou encore, un bail pour les kots d’étudiants.

Dans cet article, nous allons nous pencher sur le bail de résidence principale, à savoir, lorsqu’il s’agit d’un bien servant de logement.

Pour être légalement valide, 3 conditions sont requises :

  1. Il faut un bail d’habitation, comme expliqué ci-dessus,
  2. Il doit s'agir de la résidence principale du locataire, c’est-à-dire là où se déroule sa vie quotidienne et de famille,
  3. Le bailleur doit marquer son accord pour que le logement devienne la résidence principale du locataire.

De plus, il doit obligatoirement et légalement être écrit pour être valable.

Depuis 2017, ce document est géré d’un point de vue régional. Les réglementations sont donc parfois différentes d’une région à l’autre.

Quelles sont les caractéristiques d’un contrat de bail ?

Pour que la location se passe parfaitement entre un bailleur et son locataire, il y a évidemment des règles à respecter et certains éléments doivent obligatoirement apparaître sur le contrat de bail ou du moins, en annexe.

Le contenu d’un contrat de bail

Le contrat de bail doit contenir plusieurs informations obligatoires :

  • L’adresse complète du logement,
  • Le nom et les coordonnées du bailleur/propriétaire du logement,
  • Le montant du loyer mensuel,
  • Le montant des charges privatives (électricité, eau,...) et communes,
  • Le montant de la garantie locative,
  • Les normes et montants relatifs aux taxes mais aussi aux intérêts de retard de loyer,
  • S’il s’agit d’un logement meublé ou non,
  • Les décisions relatives quant à l’entretien et aux réparations du bien,
  • Les signatures des deux parties,
  • La date de signature du contrat,
  • La date de début et de fin du contrat de bail et donc, de la location du bien, ainsi que les informations relatives à la période de préavis,
  • Les conséquences relatives à la rupture du contrat de bail par le propriétaire ou le locataire.

En annexe, le bailleur doit ajouter un document reprenant les lois sur les baux et les normes de salubrité. En effet, un bien mis en location doit être un minimum confortable et salubre. Ces normes peuvent changer d’un Code Régional à l’autre.

De plus, depuis 2018, la loi impose au propriétaire d’ajouter au contrat de bail un état des lieux. Ce document consiste à attester de l’état d’un bien à l’arrivée et au départ d’un locataire. Ainsi, il peut servir de preuve en cas de dommages.

La garantie locative

En général, en début de location, le locataire doit déposer une garantie locative, autrement appelée caution, au propriétaire du bien.

La garantie locative permet au bailleur d’être protégé dans le cas où, par exemple, le locataire a fait des dégâts non réparés en quittant le logement.

Ou encore, si le locataire n’a pas payé son loyer ou bien qu’il quitte le logement avec des factures impayées.

Si en quittant le logement, le locataire a respecté toutes les clauses de son contrat de bail et n’a fait aucun dégât, il récupère automatiquement sa caution.

C’est au locataire de décider la manière dont il veut déposer sa garantie locative :

  1. Il paie toute la somme en une fois sur un compte bancaire à son nom. Dans ce cas, le montant ne peut dépasser l’équivalent de deux mois de loyer,
  2. Le locataire paie des mensualités à son propriétaire. C’est ce qu’on appelle une “garantie bancaire”. Dans ce cas, elle ne peut excéder trois mois de loyer maximum,
  3. Le CPAS du locataire effectue une garantie bancaire auprès d’une institution bancaire.

Certains bailleurs réclament la garantie locative en espèce. Cette pratique courante est néanmoins illégale.

La durée d’un contrat de bail

La durée d’une location dépend d’un contrat à l’autre et doit être décidée par le bailleur ou entre le bailleur et le locataire.

Il existe quatre type de contrats de bail :

  • Bail de 9 ans : c’est le type de contrat le plus courant en Belgique. Il est renouvelé automatiquement pour 3 années à chaque fois,
  • Bail à vie,
  • Bail de longue durée appelé aussi le “bail 3 6 9” qui est conclu pour une durée de plus de 9 ans. Il est renouvelé automatiquement tous les 3 ans,
  • Bail de courte durée qui dure maximum 3 ans. Il ne peut être prolongé qu’une fois et pour 3 ans sinon il se transforme en bail de 9 ans.

Si rien n’est spécifié par écrit sur le contrat, le bailleur et le locataire signent automatiquement pour une location d’une durée de 9 ans.

Comment résilier un contrat de bail ?

La résiliation du contrat de bail ne fonctionne pas de la même manière selon la durée de celui-ci et selon si elle a été demandée par le bailleur ou par le locataire.

Cependant, que vous soyez propriétaire ou locataire, nous vous conseillons d’effectuer la demande par lettre recommandée afin de vous protéger en cas de litige.

De plus, et ce peu importe le cas de figure, une période de préavis sera à prester.

Résiliation du contrat de bail par le propriétaire

La résiliation du contrat de bail par le propriétaire peut s’effectuer pour différents motifs.

Premièrement, dans le cas où il souhaite reprendre les lieux pour y vivre. Il doit alors en avertir son locataire 6 mois à l’avance, sauf s’il s’agit d’un bail de courte durée. Dans ce cas, la période de préavis s’écourte à 3 mois.

Dans le cas où le propriétaire veut résilier le contrat pour effectuer des travaux dans le logement, il le peut mais tous les 3 ans uniquement.

S’il veut résilier sans motif particulier, il peut le faire après les 3 premières années de contrat et moyennant des indemnités à rembourser au locataire équivalant à 9 mois de loyer. S’il décide de résilier après le deuxième triennat (6 ans), il devra 6 mois de loyer au locataire.

Résiliation du contrat de bail par le locataire

La demande de résiliation du contrat de bail par le locataire doit toujours se faire 3 mois avant son départ, peu importe le type de contrat signé.

S’il rompt le contrat, il aura des indemnités à payer :

  • 3 mois de loyer s’il part la première année de location,
  • 2 mois de loyer s’il part lors de la 2ème année de location,
  • 1 mois de loyer s’il part lors de la 3ème année de location.

Enfin et comme expliqué dans la partie relative à la durée d’un contrat de bail, si aucune demande de résiliation n’a été effectuée pendant ou en fin de contrat, celui-ci est automatiquement prolongé.

Législations par régions

Comme expliqué en début d’article, les législations concernant les contrats de bail dépendent des régions depuis 2017.

Certaines lois sont restées les mêmes dans toute la Belgique mais d’autres ne sont applicables qu’à certaines régions.

Spécificités du contrat de bail par Région
  Région Wallonne Région Bruxelloise Région Flamande
Quelles informations un bailleur peut demander à un candidat locataire ?
  • Nom et coordonnées,
  • État civil,
  • Date de naissance,
  • Moyen de communication,
  • Preuve de paiement des 3 derniers loyers,
  • Preuve de solvabilité,
  • Composition de ménage.
  • Nom et coordonnées,
  • Moyen de communication,
  • Document d’attestation d’identité,
  • Preuve de solvabilité,
  • Composition de ménage.
Tous les documents prouvant que le locataire respectera ses obligations.
Bail écrit Obligatoire Obligatoire Obligatoire
Y-a-t-il une grille de référence pour les loyers ?

 

Oui, à récupérer via ce lien Oui Oui
Garantie locative Équivalant à 2 ou 3 mois de loyer maximum Équivalant à 2 ou 3 mois de loyer maximum Équivalant à 2 ou 3 mois de loyer maximum
États des lieux Obligatoire Obligatoire Obligatoire
Annexes au contrat de bail Un document explicatif des droits et des devoirs des deux parties Une annexe explicative sur le Code du logement à Bruxelles Un note explicative sur le contrat de bail
Travaux, entretien du bien Obligations en matière d’entretiens pour le propriétaire tout comme pour le locataire Possibilité d’imposer des travaux au bailleur dans le cas où il refuse de mettre le logement/l’immeuble aux normes de conformité. Dans ce cas, les autorités publiques reprennent la gestion du bien le temps des travaux et font répercuter les coûts au propriétaire. /
Etat de conformité Le Code Wallon impose des exigences de sécurité et de salubrité et met en avant des critères tels que :
  • La stabilité,
  • L'étanchéité,
  • Les installations électriques et de gaz,
  • L’installation sanitaire et de chauffage,
  • La taille du logement,...
Le Code Bruxellois met en place 3 normes relatives à :
  • La sécurité (stabilité, installations électriques et gaz),
  • La salubrité (humidité, toxicité des matériaux, éclairages,...),
  • Equipement élémentaire (eau froide et chaude, installation sanitaire, chauffage,...)
Aucune attestation de conformité n’est obligatoire en Flandre. Le logement doit répondre aux normes de salubrité, de sécurité et d’habitabilité.
Conséquences sur un bail non enregistré Le locataire ne doit donner ni payer aucun préavis si le bailleur n’a pas enregistré le bail. Il peut également le mettre en demeure Le locataire ne doit donner ni payer aucun préavis si le bailleur n’a pas enregistré le bail. Il peut également le mettre en demeure Les coûts liés à un enregistrement tardif sont 100% à la charge du bailleur. Si après deux mois, rien n’a été enregistré, le locataire ne devra payer aucun préavis ni aucune indemnité.

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