Contrat de bail en Belgique : Bruxelles, région wallonne, résiliation

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contrat de bail

Vous êtes propriétaire ou locataire et vous souhaitez en savoir plus sur le contrat de bail ? Cet article vous explique en détail ce qu’est un contrat de bail et quelles informations doivent y figurer. Découvrez aussi les différentes normes imposées quant à la garantie locative et à la durée du contrat, les différents cas de résiliation ainsi que les différences entre Wallonie, Bruxelles et Flandre.


Contrat de bail locatif PDF : télécharger gratuitement un modèle

Le contrat de bail est un document dont la valeur est légale et nous avons conscience qu’il n’est pas toujours facile de rédiger ce type d’écrit. C’est pourquoi CallMePower met à votre disposition plusieurs modèles de contrat de bail.

En effet, les informations qu’ils doivent contenir ne sont pas identiques s’il s’agit d’un bail en Région wallonne ou à Bruxelles-Capitale.

Contrat de bail à imprimer pour Bruxelles

Retrouvez ci-dessous notre modèle de contrat de bail à imprimer si vous vivez à Bruxelles.

Vous pouvez le télécharger au format PDF et au format Word.

Contrat de bail Bruxelles PDF

Contrat de bail Bruxelles WORD

Contrat de bail à imprimer pour la Wallonie

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Il est disponible au format PDF ou Word.

Contrat de bail Wallonie PDF

Contrat de bail Wallonie WORD

Qu’est-ce qu’un contrat de bail ?

contrat de bail

Le contrat de bail est un contrat qui doit être signé entre un propriétaire (un bailleur) et un locataire lors de la location d’un bien immobilier. Ce document régit la relation entre les deux parties. Il définit les obligations et les droits de chacun. Il y est notamment stipulé le prix du loyer que le locataire doit payer chaque mois au propriétaire, ainsi que la durée du bail.

Il en existe différentes sortes selon le type de bien loué. Par exemple, un bail de ferme pour des établissements ruraux, un bail commercial à des fins professionnelles ou commerciales, un bail pour les kots d’étudiants, une colocation ou encore dans certains cas, une sous-location.

Dans cet article, nous allons nous pencher sur le bail de résidence principale qui concerne les logements.

Pour faire l'objet d'un enregistrement et avoir une valeur légale, le contrat de bail doit :

  • Avoir une forme physique : il doit être écrit ;
  • Concerner la résidence principale du locataire ;
  • Être signé par les deux parties.

Dans le cas d'un bail de résidence principale, l'enregistrement du bail est obligatoire en Belgique.

Depuis 2017, ce document est géré d’un point de vue régional. Les réglementations sont donc parfois différentes d’une région à l’autre. Un contrat de bail à Bruxelles n'est pas soumis aux mêmes lois qu'un contrat de bail en Région wallonne. Retrouvez les différences dans une prochaine section de cet article.

Quelles sont les caractéristiques d’un bail locatif en Belgique ?

Pour que la location se passe parfaitement entre un bailleur et son locataire, il y a évidemment des règles à respecter et certains éléments doivent obligatoirement apparaître sur le contrat de bail ou du moins, en annexe.

Le contenu du contrat

Le contrat de bail locatif doit contenir plusieurs informations obligatoires :

  • L’adresse complète du logement ;
  • Le nom et les coordonnées du bailleur/propriétaire du logement ;
  • Le montant du loyer mensuel ;
  • Le montant des charges privatives (électricité, eau,...) et communes ;
  • Le montant de la garantie locative ;
  • Les normes et montants relatifs aux taxes mais aussi aux intérêts de retard de loyer ;
  • S’il s’agit d’un logement meublé ou non ;
  • Les décisions relatives quant à l’entretien et aux réparations du bien ;
  • Les signatures des deux parties ;
  • La date de signature du contrat ;
  • La date de début et de fin du contrat de bail et donc, de la location du bien, ainsi que les informations relatives à la période de préavis ;
  • Les conséquences relatives à la rupture du contrat de bail par le propriétaire ou le locataire.

En annexe, le bailleur doit ajouter un document reprenant les lois sur les baux et les normes de salubrité. En effet, un bien mis en location doit être un minimum confortable et salubre. Ces normes peuvent changer d’un Code Régional à l’autre.

De plus, depuis 2018, la loi impose au propriétaire d’ajouter au contrat de bail un état des lieux. Ce document consiste à attester de l’état d’un bien à l’arrivée et au départ d’un locataire. Ainsi, il peut servir de preuve en cas de dommages.

La garantie locative

garantie locative contrat de bail

En général, en début de location, le locataire doit déposer une garantie locative, autrement appelée caution, au propriétaire du bien.

La garantie locative permet au bailleur d’être protégé dans le cas où, par exemple, le locataire a fait des dégâts non réparés en quittant le logement. Ou encore, si le locataire n’a pas payé son loyer ou bien qu’il quitte le logement avec des factures impayées.

Si en quittant le logement, le locataire a respecté toutes les clauses de son contrat de bail et n’a fait aucun dégât, il récupère automatiquement sa caution.

C’est au locataire de décider la manière dont il veut déposer sa garantie locative :

  1. Il paie toute la somme en une fois sur un compte bancaire à son nom. Dans ce cas, le montant ne peut dépasser l’équivalent de deux mois de loyer ;
  2. Le locataire paie des mensualités à son propriétaire. C’est ce qu’on appelle une “garantie bancaire”. Dans ce cas, elle ne peut excéder trois mois de loyer maximum ;
  3. Le CPAS du locataire effectue une garantie bancaire auprès d’une institution bancaire.

Certains µleurs réclament la garantie locative en espèces. Cette pratique courante est néanmoins illégale.

La durée d’un contrat de bail

La durée d’une location dépend d’un contrat à l’autre et doit être décidée par le bailleur ou entre le bailleur et le locataire.

Il existe quatre type de contrats de bail :

  • Bail de 9 ans : c’est le type de contrat le plus courant en Belgique. Il est renouvelé automatiquement pour 3 années à chaque fois ;
  • Bail à vie ;
  • Bail de longue durée appelé aussi le “bail 3 6 9” qui est conclu pour une durée de plus de 9 ans. Il est renouvelé automatiquement tous les 3 ans ;
  • Bail de courte durée qui dure maximum 3 ans. Il ne peut être prolongé qu’une fois et pour 3 ans sinon il se transforme en bail de 9 ans.

Si rien n’est spécifié par écrit sur le contrat, le bailleur et le locataire signent automatiquement pour une location d’une durée de 9 ans.

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Comment résilier un contrat de bail ?

renon contrat bail

La résiliation du contrat de bail ne fonctionne pas de la même manière selon la durée de celui-ci et selon si elle a été demandée par le bailleur ou par le locataire.

Cependant, que vous soyez propriétaire ou locataire, nous vous conseillons d’effectuer la demande par lettre recommandée afin de vous protéger en cas de litige.

De plus, et ce peu importe le cas de figure, une période de préavis sera à prester.

Résiliation du contrat de bail par le propriétaire

La résiliation du contrat de bail par le propriétaire peut s’effectuer si c'est pour une occupation personnelle ou pour des travaux.

Dans le cas où il souhaite reprendre les lieux pour y vivre, il doit alors en avertir son locataire 6 mois à l’avance, sauf s’il s’agit d’un bail de courte durée (moins de 3 ans). Dans ce cas, la période de préavis s’écourte à 3 mois.

Dans le cas où le propriétaire veut résilier le contrat pour effectuer des travaux dans le logement, il le peut mais tous les 3 ans uniquement.

Résiliation du contrat de bail par le locataire

La demande de résiliation du contrat de bail par le locataire doit toujours se faire 3 mois avant son départ, peu importe le type de contrat signé.

S’il rompt le contrat sans préavis, il aura des indemnités à payer :

  • 3 mois de loyer s’il part la première année de location ;
  • 2 mois de loyer s’il part lors de la 2ème année de location ;
  • 1 mois de loyer s’il part lors de la 3ème année de location.

Enfin et comme expliqué dans la partie relative à la durée d’un contrat de bail, si aucune demande de résiliation n’a été effectuée pendant ou en fin de contrat, celui-ci est renouvelé automatiquement.

Vous souhaitez modifier votre contrat de bail sans le résilier?Dans ce cas, vous devrez rédiger un avenant au bail, permettant de modifier une ou plusieurs clauses de votre contrat, sans pour autant le réécrire dans sa totalité.

Lettre de résiliation de bail par le locatataire

Pour demander le renon, anticipé ou non, de votre contrat de bail, il faut que vous rédigiez une lettre de résiliation afin de l'envoyer à votre propriétaire.

Télécharger un modèle de lettre de résiliation de bail par le locataire en cliquant sur le bouton ci-dessous :

Lois relatives aux contrats de bail en Belgique

Comme expliqué en début d’article, les législations concernant les contrats de bail dépendent des régions depuis 2017 en Belgique.

Certaines lois sont restées les mêmes dans toute la Belgique mais d’autres ne sont applicables qu’à certaines régions.

Retrouvez les différentes règles et législations concernant :

  • Le contrat de bail en Région wallonne ;
  • Le contrat de bail à Bruxelles ;
  • Le contrat de bail en Flandre.

Contrat de bail Région wallonne

Voici les différentes exigences auxquels doivent répondre les baux en Wallonie pour être valables :

Spécificités du contrat de bail en Région wallonne
  Région wallonne
Quelles informations un bailleur peut demander à un candidat locataire ?
  • Nom et coordonnées ;
  • État civil ;
  • Date de naissance ;
  • Moyen de communication ;
  • Preuve de paiement des 3 derniers loyers ;
  • Preuve de solvabilité ;
  • Composition de ménage.
Bail écrit
  • Obligatoire
Y-a-t-il une grille de référence pour les loyers ?
Garantie locative
  • 3 mois de loyer maximum (généralement, 2 mois)
États des lieux
  • Obligatoire
Annexes au contrat de bail
  • Un document explicatif des droits et des devoirs des deux parties
Travaux, entretien du bien
  • Obligations en matière d’entretiens pour le propriétaire tout comme pour le locataire
Etat de conformité Le Code Wallon impose des exigences de sécurité et de salubrité et met en avant des critères tels que :
  • La stabilité,
  • L'étanchéité,
  • Les installations électriques et de gaz,
  • L’installation sanitaire et de chauffage,
  • La taille du logement,...
Conséquences sur un bail non enregistré
  • Le locataire ne doit donner ni payer aucun préavis si le bailleur n’a pas enregistré le bail. Il peut également le mettre en demeure

Contrat de bail Bruxelles

À Bruxelles, un contrat de bail doit répondre à ces différents critères pour être valide :

Spécificités du contrat de bail en Région Bruxelles-Capitale
  Région de Bruxelles-Capitale
Quelles informations un bailleur peut demander à un candidat locataire ?
  • Nom et coordonnées ;
  • Moyen de communication ;
  • Document d’attestation d’identité ;
  • Preuve de solvabilité ;
  • Composition de ménage.
Bail écrit
  • Obligatoire
Y-a-t-il une grille de référence pour les loyers ?
  • Oui
Garantie locative
  • 3 mois de loyer maximum (généralement, 2 mois)
États des lieux
  • Obligatoire
Annexes au contrat de bail
  • Une annexe explicative sur le Code du logement à Bruxelles
Travaux, entretien du bien
  • Possibilité d’imposer des travaux au bailleur dans le cas où il refuse de mettre le logement/l’immeuble aux normes de conformité. Dans ce cas, les autorités publiques reprennent la gestion du bien le temps des travaux et font répercuter les coûts au propriétaire.
Etat de conformité Le Code Bruxellois met en place 3 normes relatives à :
  • La sécurité (stabilité, installations électriques et gaz),
  • La salubrité (humidité, toxicité des matériaux, éclairages,...),
  • Equipement élémentaire (eau froide et chaude, installation sanitaire, chauffage,...)
Conséquences sur un bail non enregistré
  • Le locataire ne doit donner ni payer aucun préavis si le bailleur n’a pas enregistré le bail. Il peut également le mettre en demeure

Les baux en Flandre sont encadrés par les législations dans le tableau ci-dessous :

Spécificités du contrat de bail en Région flamande
  Région flamande
Quelles informations un bailleur peut demander à un candidat locataire ?
  • Tous les documents prouvant que le locataire respectera ses obligations.
Bail écrit
  • Obligatoire
Y-a-t-il une grille de référence pour les loyers ?
  • Oui
Garantie locative
  • 3 mois de loyer maximum (généralement, 2 mois)
États des lieux
  • Obligatoire
Annexes au contrat de bail
  • Un note explicative sur le contrat de bail
Etat de conformité
  • Aucune attestation de conformité n’est obligatoire en Flandre. Le logement doit répondre aux normes de salubrité, de sécurité et d’habitabilité.
Conséquences sur un bail non enregistré
  • Les coûts liés à un enregistrement tardif sont 100% à la charge du bailleur. Si après deux mois, rien n’a été enregistré, le locataire ne devra payer aucun préavis ni aucune indemnité.
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