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Durée préavis Belgique : quel est le délai légal pour un bail ?

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Vous êtes locataire ou propriétaire d’un logement et vous souhaitez mettre fin au contrat de bail ? Quel est le délai de préavis légal en Belgique et quels sont les différents cas possibles ? Découvrez dans cet article tout ce qui concerne le préavis et sa durée en Belgique ainsi que l'organisation d'une fin de bail.


Durée préavis Belgique : comment est-elle fixée ?

Lorsque vous signez le contrat de bail de votre nouveau logement, celui-ci à une durée définie. Le cas le plus facile pour rompre un bail est d’attendre son terme. C’est le cas de figure dans lequel il n’y a aucune indemnité à payer.

À la fin d'un bail, la durée préavis Belgique est de :

  • 3 mois pour le locataire, qu’il s’agisse d’un bail de courte durée ou de 9 ans ;
  • 3 mois pour le propriétaire s’il s’agit d’un bail de courte durée et 6 mois si c’est un bail de 9 ans.

Ces délais de préavis sont à respecter avant la date de fin de bail. C’est-à-dire que si votre bail prend fin le 1er avril, il faut que le préavis soit reçu par le propriétaire le 31 décembre maximum, en tant que locataire.

Information importanteLorsque vous envoyez un préavis, celui-ci prend effet le premier jour du mois suivant la réception par le propriétaire.

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Quel est le délai de préavis pour une résiliation anticipée du bail ?

Le locataire ou le propriétaire d’un logement veut parfois rompre le contrat de bail de façon anticipée. C’est évidemment possible, mais sous certaines conditions.

Nous allons voir ci-dessous le cas de figure où le locataire veut résilier le bail de manière anticipée ou si c’est le propriétaire qui souhaite mettre fin au bail locatif car les conditions sont différentes.

durée préavis Belgique

Durée préavis Belgique : résiliation anticipée par le locataire

Il y a une différence à faire entre un bail de courte durée (maximum 3 ans) et un contrat de bail de longue durée (9 ans et plus). En principe, la durée standard d’un bail de résidence principale est de 9 ans. Les règles sur le préavis locataire Belgique sont également différentes pour les citoyens de la Région wallonne ou de la Région Bruxelles-Capitale.

Fin de bail anticipée d’un contrat de bail en Région wallonne

Avant le 1er septembre 2018, il n’y avait aucune disposition relative aux préavis pour locataire lorsque ce dernier souhaitait procéder à une fin de bail locatif de courte durée avant son terme.

Depuis le 1er septembre 2018, le locataire peut décider de résilier son bail à tout moment sous deux conditions :

  • Respecter un délai de 3 mois de préavis ;
  • Payer une indemnité de 1 mois de loyer.

Cette nouvelle règle entre en application pour tous les baux de courte durée.

Concernant les contrats de bail locatif de 9 ans ou plus, la réglementation est différente. Le préavis pour locataire à respecter est toujours le même. La durée est de 3 mois. Les indemnités à payer au bailleur sont spécifiques à la situation.

Si le preneur décide de mettre fin à son contrat :

  • La première année, il paye 3 mois de loyer ;
  • La deuxième année : il paye 2 mois de loyer ;
  • La troisième année : il paye 1 mois de loyer.
  • Après la troisième année : aucune indemnité.

Résiliation anticipée d’un contrat de bail en Région de Bruxelles-Capitale

La réglementation n’est pas la même pour les contrats de bail signés en Région de Bruxelles-Capitale.

En effet, dans la capitale belge, il n’est pas possible de mettre fin à un contrat de bail de moins de 6 mois, sauf s’il y a eu une prorogation ou un avenant au bail avec une clause prévoyant un terme anticipé.

Pour tous les autres types de contrats de bail locatif, le preneur a la possibilité de résilier son contrat à tout moment. Il devra respecter le préavis pour locataire de 3 mois et payer un mois de loyer en guise d’indemnité

Résiliation anticipée d’un bail en Région flamande

En Flandre, quel que soit le type de bail, la réglementation reste la même, le preneur peut rompre le bail à tout moment. Il devra respecter le préavis pour locataire dont la durée est de 3 mois et devra payer les indemnités suivantes :

  • 1 mois et demi de loyer si c’est la première année ;
  • 1 mois de loyer si c’est la deuxième année ;
  • Un demi mois de loyer si c’est la troisième année.

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Durée préavis Belgique : résiliation anticipée par le propriétaire

résiliation par le propriétaire

La situation est plus compliquée lorsque c’est le propriétaire qui souhaite mettre fin au contrat de bail qui le lie à son locataire.

Il ne peut d’ailleurs pas rompre le contrat pour n’importe quel motif.

Résiliation du bail par le propriétaire en Wallonie

Avant le 1er septembre 2018, le propriétaire n’avait pas de moyen de rompre un contrat de bail de courte durée sauf si une clause spéciale en faisait mention dans le bail.

Depuis cette date, le propriétaire a la possibilité de mettre fin à un contrat de bail de courte durée seulement après la première année et pour deux raisons :

  1. Occupation personnelle ;
  2. Occupation par un membre de sa famille.

Il doit également respecter une durée de préavis de 3 mois et rembourser un mois de loyer au locataire.

Pour les baux de 9 ans ou plus, c’est plus compliqué.

Le propriétaire peut résilier un bail de façon anticipée pour 3 raisons :

  1. Occupation personnelle ou membre de sa famille ;
  2. Travaux importants à effectuer dans le bâtiment ;
  3. Sans motif.

Cependant, pour chacun des cas de figure, le propriétaire doit respecter des conditions et une durée de préavis.

Dans le cas de l’occupation personnelle ou d’un membre de sa famille, le propriétaire peut résilier le bail à tout moment avec une durée de préavis de 6 mois.

Pour la réalisation des travaux, il doit attendre la fin d’une période de 3 ans avec une durée de préavis de 6 mois. Une exception est faite pour les propriétaires qui ont plus d’un appartement dans un immeuble, ils peuvent procéder à une fin de bail locatif à tout moment en respectant 6 mois de préavis.

Sans motif, il doit attendre la fin d’une période de 3 ans (un triennal) avec une durée du préavis de 6 mois et une indemnité à payer :

  • 9 mois de loyer après 3 ans ;
  • 6 mois de loyer après 6 ans ;
  • 3 mois de loyer après 9 ans (pour les baux de plus de 9 ans).

Pour les baux à vie, il est impossible pour le propriétaire de mettre fin au contrat de bail sauf mention contraire dans le bail locatif.

Résiliation par le propriétaire à Bruxelles

Pour les contrat de bail de 6 mois ou moins, le propriétaire n’a pas la capacité de le résilier.

Pour la résiliation de bail 1 an ou plus, le propriétaire peut le faire en respectant toujours un préavis de 6 mois et en respectant les conditions suivantes :

  • Résiliation pour occupation personnelle ou familiale : seulement après la première année ;
  • Pour travaux de rénovation en fin de triennal ;
  • Sans motif avec indemnités (9 mois après 3 ans, 6 mois après 6 ans).

Résiliation par le propriétaire en Flandre

En Flandre, les règles sont identiques à celles mises en place en Wallonie et à Bruxelles. La seule différence se fait sur la résiliation pour occupation personnelle. En Région flamande, il est possible de le faire pour un propriétaire mais uniquement après 3 ans.

Durée de préavis pour des raisons spéciales

Il existe des cas spéciaux qui ne rentrent pas dans le cadre de la résiliation en fin de bail ni de manière anticipée.

C’est le cas de :

  • La rupture d’un commun accord ;
  • Une résiliation anticipée d’un bail non enregistré.

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Préavis pour une résiliation d’un commun accord

Il arrive qu’un bailleur et un locataire trouvent un terrain d’entente pour une résiliation hors cadre légale. Il n’existe pas d’obligation pour ce type de résiliation et c’est aux deux acteurs de trouver les conditions qui leur conviennent.

Préavis pour un bail non enregistré

Lorsqu’un bail de résidence principal est signé entre un bailleur et un locataire, le propriétaire du logement doit faire enregistrer le bail. C’est une procédure simple qui permet de légaliser le bail en le déclarant à l’Etat.

Si un propriétaire n’enregistre pas le bail, celui-ci n’a aucune valeur légale et le locataire peut alors quitter le logement quand il veut en ne payant pas d’indemnité et en ne respectant aucun préavis.

Qu’est-ce qu’un contrat de bail ?

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Un contrat de bail est un document légal signé lors d’un déménagement entre un locataire et son propriétaire. Il rassemble toutes les informations obligatoires du bail, telles que :

  • L’adresse du lieu concerné ;
  • La durée du bail avec les dates exactes de ce dernier ;
  • Le montant du loyer ainsi que les charges communes s’il s’agit d’un appartement (entretien des communs, de l'ascenseur…) et/ou privatives si elles sont comprises dans le loyer ;
  • Les normes et montants des taxes et intérêts ;
  • Tout ce qui concerne l’entretien du bien (travaux, entretien chaudière…) ;
  • Les informations relatives à la fin du bail locatif ;
  • La signature des deux parties.

Le contrat de bail encadre la relation entre un propriétaire et un locataire par rapport au bien mis à disposition de celui-ci. Le contrat de bail peut concerner un résidence principale comme une résidence secondaire, mais aussi un bien en colocation, de sous-location ou un bail commercial. Le contrat de bail stipule également le montant de la garantie locative que le locataire doit verser sur un compte prévu à cet effet.

Depuis 2018, l'état des lieux doit légalement être joint au contrat de bail. Ce document atteste de l’état du bien avant et après l’arrivée du locataire et constitue une preuve entre les deux parties en cas de litige.

Les différentes durées d’un contrat de bail

En Belgique, il existe 4 différentes durées de contrat de bail :

  1. Le bail de courte de durée, à savoir minimum 6 mois et maximum 3 ans ;
  2. Le bail de 9 ans considéré comme étant le contrat de bail classique ;
  3. Le bail de longue durée, supérieur à 9 ans ;
  4. Le bail à vie.
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