Tout ce qu'il faut savoir sur le bail commercial en Belgique
Destiné aux commerces et ateliers d’artisans ouverts au public, le bail commercial a plusieurs particularités. Découvrez, dans cet article, les conditions du contrat de bail commercial en Belgique, sa durée, ses conditions de résiliation ou encore ses modalités d'enregistrement.
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Bail commercial : qu'est-ce que c'est ?
Le bail commercial est un contrat de bail qui concerne un immeuble, ou du moins une partie de ce dernier, destiné à un commerce de détails ou un atelier d’artisan en contact direct avec une clientèle.
La location de bureaux n’entre pas dans la catégorie des baux commerciaux puisqu’il n’y a aucun contact avec le public. Si vous avez le statut de profession libérale, intellectuelle, médicale, juridique, assurance ou encore comptable, vous devez signer un bail professionnel non commercial.
Contrairement au bail de résidence principale, le bail commercial ne doit pas obligatoirement faire l’objet d’un contrat écrit, bien que ce dernier soit vivement conseillé en cas de litige. Le bail commercial peut aussi être un bail verbal. Il ne peut toutefois pas être à vie.
Nouvelle loi – bail commercial de novembre 2021
Depuis la nouvelle loi sur le bail commercial de novembre 2021, le bailleur et le locataire ont le droit de faire une demande de révision de loyer. Il faut, néanmoins, que les circonstances puissent justifier la demande.
L'enregistrement du bail commercial est-il obligatoire ?
L’enregistrement du bail commercial est obligatoire en Belgique et doit être fait dans les 4 mois suivant la signature du bail.
L’enregistrement du bail commercial permet aux deux parties de se protéger en cas de litige. Grâce à cette démarche, on considère que le contrat de bail :
- Dispose d’une date certaine, c’est-à-dire qu’on ne pourra pas le contester sur cette période donnée ;
- Est opposable à tous, à savoir qu’une personne intéressée par ce dernier ne pourra pas prétendre aux clauses qu’il contient ni le contester de quelque manière que ce soit.
Contrairement à l’enregistrement de bail de résidence principale, l'enregistrement du bail commercial est payant. Il correspond à 0,2 % du montant total du loyer et des charges imposées au locataire durant toute la durée de son contrat.
Dans la majorité des cas, les frais pour enregistrer un bail commercial reviennent à la charge du locataire. Cependant, les clauses du contrat de bail commercial peuvent définir qui doit payer les frais.
L'enregistrement du bail commercial peut s’effectuer par l’envoi d’un formulaire par la poste ou directement en ligne :
- Si vous décidez de l’envoyer par courrier postal, vous devrez l’adresser au centre de scanning du SPF Finances dont l’adresse figure sur le formulaire. Il doit être signé par les deux parties. Une copie du contrat de bail doit être jointe.
- Si vous préférez effectuer cette démarche en ligne, vous devez vous rendre sur la plateforme MyRent, remplir le formulaire, joindre les documents requis signés par les deux parties puis valider votre demande.
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Quelle est la durée d'un bail commercial ?
Le bail commercial est aussi connu sous le nom de bail 3 6 9, et est conclu pour une durée de 9 ans en général. Toutefois, le locataire a la possibilité de résilier son contrat à la fin de chaque triennat en moyennant un préavis de 6 mois justifié par un huissier ou par courrier recommandé.
Désormais, il est possible de mettre en place un bail commercial de courte durée. La législation encadrant le bail commercial de courte durée est propre à chaque région.
Bail commercial de courte durée Bruxelles
Depuis 2019, une ordonnance a été mise en place afin de laisser la possibilité au propriétaire et au locataire de conclure un contrat de bail commercial d’une durée inférieure ou égale à un an.
Toutefois, si le contrat a été signé pour moins d’un an, le renouvellement tacite de ce dernier est proscrit. Il nécessite un accord écrit entre les parties, à la condition que la durée et les conditions cumulées ne dépasse pas un an. Auquel cas, le bailleur et le preneur seront légalement tenus de signer un contrat de bail commercial classique ayant une durée de 9 ans.
Bail commercial de courte durée Wallonie
Depuis mars 2018, un décret a été signé en Wallonie afin de pouvoir conclure un bail commercial d’une durée inférieure ou égale à un an. Contrairement à un bail commercial classique, le bail commercial de courte durée ne peut pas être conclu verbalement ou tacitement. Il en va de même pour le renouvellement du bail commercial tant que la durée de prorogation n'excède pas un an.
Si le preneur reste plus d’un an dans les locaux commerciaux et qu'aucune demande de résiliation de bail commercial ou de fin de bail n'a été notifiée, le contrat devient automatiquement un bail classique d’une durée de 9 ans.
Comment résilier un bail commercial en Belgique ?
Malgré la durée de 9 ans du bail commercial, une résiliation anticipée peut être faite. Pour être valable, le bail doit obligatoirement avoir été écrit. Un accord de résiliation de bail commercial doit faire l'objet d’un acte notarié, d’une déclaration devant un juge ou d’un jugement au tribunal.
Ainsi, la résiliation du bail commercial par le locataire peut se faire à la fin de chaque triennat, c’est-à-dire tous les trois ans, et ce, moyennant un préavis de 6 mois.
Le propriétaire peut mettre fin au bail commercial seulement dans trois cas de figure concrets :
- Il souhaite reprendre le local afin d’en faire son propre commerce ;
- Ses proches souhaitent reprendre le local pour en faire un commerce. Par proches, nous entendons : descendants, ascendants, enfants adoptifs, conjoints, descendants et ascendants dudit conjoint ;
- Il souhaite mettre en place un commerce tenu par une société dont les associés, actifs ou disposant des ¾ du capital de l’entreprise, tiennent les mêmes relations que citées ci-dessus.
Dans tous les cas, et peu importe le cas de figure présenté ci-dessus, la durée de préavis pour une résiliation de bail commercial par le propriétaire est d’un an.
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Montant de la garantie locative du bail commercial
La garantie locative est une somme demandée par le propriétaire d’un bien en location afin de se protéger en cas de dégâts matériels et/ou de non-paiement de loyer.
La garantie locative d'un bail commercial n’est pas obligatoire, elle est contractuelle. Le montant de la garantie locative n’est pas fixé par la loi au préalable, contrairement à celle mise en place pour les résidences principales.
Ainsi, le propriétaire est en droit de demander la somme qu’il souhaite à son locataire, qu’elle corresponde à 2 mois ou à 6 mois de loyer.
Le locataire peut alors verser le montant de la garantie locative du bail commercial directement sur le compte en banque du propriétaire ou, d’un commun accord, les deux parties peuvent mettre en place une garantie bancaire sur un compte bloqué. À la fin de contrat de bail et si aucun dégât n’a été constaté, le propriétaire est tenu de rendre au locataire la somme totale de la garantie locative.
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