Bail verbal Belgique : tout ce qu'il faut savoir
En Belgique, un bail verbal est un contrat de location conclu sans document écrit, basé uniquement sur un accord oral entre le propriétaire et le locataire. Ce type de bail est juridiquement valable, mais il est moins conseillé, car il complique la preuve des termes du contrat (montant du loyer, durée, obligations, etc.) en cas de litige. Cependant, il est interdit pour un bail de résidence principale. Tous les détails dans cet article.
Le bail verbal en Belgique : c’est quoi ?
Un bail verbal en Belgique est un contrat de bail passé entre le propriétaire et le locataire à l’oral. Pour être valable, il doit être le résultat d’un accord entre les deux parties sur le logement et sur le montant du loyer.
Il n'est possible de passer un bail verbal en Belgique que pour un garage, un local d’entreposage, un bail commercial, un bail de bureau, une location saisonnière ou encore une locataire de résidence secondaire.
Contrairement au contrat de bail écrit, le bail verbal en Belgique est interdit pour la location d’une résidence principale ou pour un logement étudiant.
Le bail à ferme verbal et le bail emphytéotique verbal sont également interdits par la législation belge.
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Comment régulariser un bail verbal en Belgique ?
En Belgique, lorsqu’un bail verbal est conclu entre le preneur et le bailleur, il est possible que l’une des deux parties souhaite régulariser le bail verbal en bail écrit. Deux cas de figure se présentent alors :
- Les deux parties se mettent d’accord pour la rédaction d’un bail écrit ;
- Si vous exigez la rédaction d'un bail écrit et que l’autre partie refuse, vous pouvez envoyer une lettre de mise en demeure par lettre recommandée avec accusée de réception ou via un huissier. Le propriétaire, ou le preneur, a 8 jours pour répondre et réaliser le contrat de bail écrit. Dans le cas où vous ne recevez pas de réponse, vous devez faire appel à un juge de paix. Ce dernier devra statuer sur la situation et obliger les parties à signer un bail écrit. Le jugement peut faire office de contrat de bail.
Quelle est la durée d'un bail verbal en Belgique ?
Un bail verbal en Belgique a une durée de 9 ans. Cette durée de bail verbal peut varier si le propriétaire et le locataire prouvent qu’ils se sont mis d’accord sur une autre période.
Comment fonctionne le bail verbal à Bruxelles ?
À Bruxelles, le bail verbal est bien reconnu par la loi.
Si vous avez un bail verbal à Bruxelles, vous avez des droits en tant que locataire. Vous devez prouver que vous occupez le logement (factures, courriers) et que vous payez un loyer (reçus, virements). Si le propriétaire vous a autorisé à utiliser le logement comme résidence principale, le bail verbal est considéré comme un bail de résidence principale.
Bien que la loi exige un contrat écrit, l’absence d’un tel document n’entraîne aucune sanction, et le bail reste valable. Si le propriétaire n’a pas enregistré le bail, vous pouvez quitter le logement sans préavis ni indemnité.
Il est possible d'enregistrer un bail verbal.
N’étant pas écrit, le propriétaire ne peut pas faire une indexation du loyer d’un bail verbal à Bruxelles.
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Comment fonctionne le bail verbal en Wallonie ?
Si vous avez un bail verbal en Wallonie, sa validité dépend de la date de conclusion. S’il a été conclu avant le 15 juin 2007, il est valable, et l’une des parties peut demander qu’il soit mis par écrit. Les règles applicables sont celles des baux de résidence principale.
Pour un bail conclu après le 15 juin 2007, un contrat écrit est obligatoire, mais l’absence d’écrit n’annule pas le bail.
Le locataire doit pouvoir prouver l’existence du bail et l’occupation du logement. Si le bail n’est pas enregistré par le propriétaire, le locataire peut partir sans préavis ni indemnité.
Enfin, sans contrat écrit, le loyer ne peut pas être indexé.
Comment résilier un bail verbal ?
Pour résilier un bail verbal, il faut respecter les règles légales qui s'appliquent au type de bail concerné, même sans document écrit. Voici les étapes générales :
- Notifier l’autre partie : informez le propriétaire ou le locataire de votre intention de résilier le bail. Il est recommandé de le faire par écrit (courrier recommandé avec accusé de réception) pour garder une trace ;
- Respecter le préavis légal : pour un bail de résidence principale, le préavis est généralement de 3 mois, sauf accord contraire ou situations particulières (comme une absence d’enregistrement, où le locataire peut partir sans préavis) ;
- Payer ou réclamer les indemnités, si applicables : selon les circonstances, une indemnité peut être due (par exemple, si le locataire résilie avant 3 ans dans un bail de 9 ans) ;
- Réaliser un état des lieux de sortie : réalisez un état des lieux pour éviter des différends sur les éventuels dégâts.
Même pour un bail verbal, ces étapes permettent de sécuriser la résiliation et de limiter les conflits.
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Bail verbal en Belgique : ce que dit le Code civil
Le bail verbal en Belgique est régi par les articles 1708 à 1762 bis du Code civil.
Comme l’indique l’article 1715 du Code civil, si le bail verbal n’a pas encore commencé, il est difficile pour le locataire ou le propriétaire de prouver qu’il existe. De ce fait, si l’une des deux parties décide de ne pas l’honorer avant la date de début, il sera compliqué pour l’autre partie de démontrer qu’il a un accord verbal.
Si le propriétaire et le locataire souhaitent conclure un contrat de bail de courte durée, ils doivent opter pour un bail écrit. En effet, le bail verbal en Belgique à une durée de 9 ans, sauf si les deux parties sont d’accord pour abaisser cette durée.
Le bail n’étant pas écrit, le propriétaire ne peut pas légalement procéder à l’indexation du loyer ni à son enregistrement.
L’article 1743 précise que “Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins qu'il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail.” Sans enregistrement possible, le bail est opposable à tous.