Fin de bail locatif en Belgique : conditions et délais 2025
Mettre fin à un contrat de bail est réglementé en Belgique. En effet, le propriétaire ne peut mettre fin au bail locatif que pour travaux ou occupation personnelle ou familiale. S'il décide de mettre fin au bail sans motif, il devra payer des indemnités au locataire. A l'inverse, selon la durée du bail, le locataire ne peut pas mettre fin au bail à tout moment, sinon il devra payer des indemnités. Décryptage et détails dans cet article.
Comment fonctionne la fin d'un bail locatif en Belgique ?
Une fin de bail locatif est concerne le propriétaire et le locataire, et certaines démarches doivent obligatoirement être effectuées. Cela signifie que la durée du contrat de location arrive à échéance ou que l’une des deux parties souhaite rompre le bail de façon anticipée.
Voici les différents cas de figure d'une fin de bail locatif :
- Dans le cadre d'un bail à vie, le bail se termine au décès du locataire ;
- À la fin du bail locatif, si le locataire souhaite rester dans le logement, il doit en informer le bailleur. S'ils sont d'accord, ils vont pouvoir procéder à une prorogation du bail locatif. Attention, si aucune résiliation de bail n'est faite à l'échéance, le bail est alors reconduit automatiquement ;
- Si, au terme d'un contrat de courte durée, aucun préavis n'a été envoyé par l'une des deux parties ou si le locataire reste dans le logement avec l'accord du propriétaire, le contrat de bail de courte durée est transformé en bail locatif de 9 ans, avec les mêmes conditions ;
- Pour le bail locatif de 9 ans, aussi appelé bail 3-6-9 en Belgique, si aucun courrier n’a été envoyé avant la date de fin de bail locatif, dans ce cas, il est reconduit automatiquement pour trois ans, avec les mêmes conditions.
Lorsqu'une fin de bail arrive, il y a plusieurs étapes importantes à suivre :
- L'envoi d'une lettre de renon ;
- La mise en place du préavis ;
- La durée du préavis ;
- L'organisation du déménagement ;
- L’état des lieux de sortie ;
- Des potentiels travaux, suivant le résultat de l’état des lieux ;
- La restitution de la garantie locative.
Fin de bail ordonnée par le juge
Si le logement occupé est qualifié d'insalubre et qu'une action en justice est faite, le juge peut ordonner la fin du bail immédiate, sans préavis ni indemnité du locataire pour le propriétaire.
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Modèles gratuits de lettres de fin de bail locatif
Vous souhaitez mettre fin à votre bail locatif ? Pour mettre fin au bail, à l'échéance ou de façon anticipé, il faut dans tous les cas envoyer une lettre de résiliation ou lettre de renon.
Pour vous aider dans vos démarches en tant que locataire ou en tant que propriétaire, nous mettons à votre disposition des modèles de lettres de fin de bail locatif adaptés à toutes les situations, dans l'article ci-dessous :
Dans quels cas le propriétaire peut-il mettre fin au bail locatif ?
Selon la loi, le propriétaire ou le bailleur peut décider de mettre fin au bail locatif et donner un préavis en Belgique pour les raisons suivantes :
- Occupation personnelle ou familiale : pour tout type de bail ;
- Travaux importants : pour les baux de 9 ans ou plus ;
- Sans motif précis : pour les baux de 9 ans ou plus.
Selon la durée du bail et la région, les modalités de fin de bail divergent. Retrouvez un récapitulatif ci-dessous :
| Bruxelles | Wallonie | Flandre | |
|---|---|---|---|
| Quand mettre fin au bail locatif ? | Pas possible avant 6 mois de bail | À tout moment pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1/09/2018 | À tout moment pour les baux effectués à partir du 1/01/2019 |
| Préavis | 3 mois | 3 mois | 3 mois |
| Transfert des contrats énergies et télécom | |||
Exception pour le motif "occupation personnelle" ou l'occupation d'un membre de sa famille: le propriétaire peut demander la fin du bail locatif seulement après la première année contrat.
| Bruxelles | Wallonie | Flandre | |
|---|---|---|---|
| Quand faire une résiliation de bail locatif ? |
|
|
|
| Préavis | 6 mois | 6 mois | 6 mois |
| Transfert des contrats énergies et télécom | |||
La règle est la même dans toute la Belgique. Si un propriétaire souhaite récupérer le logement en location pour une occupation personnelle ou familiale, il peut le faire à tout moment.
Résiliation de bail par le propriétaire pour motif de travaux importants
Selon la législation belge, si un propriétaire souhaite utiliser le motif "travaux importants" pour demander la résiliation du bail, ce dernier doit justifier des travaux de rénovation importants.
La justification peut se faire avec la présentation d’un devis ou du permis de construire. Pour être valides, les travaux doivent répondre aux critères suivants :
- Concerner le logement du locataire ;
- Rendre inhabitable le bien ;
- Respecter les règles de l'urbanisme.
Les rénovations engagées par le propriétaire doivent avoir une valeur supérieure soit à 3 ans de loyer, s'ils concernent le logement en question, soit 2 ans de loyer si les travaux ont lieu dans l'immeuble. Le propriétaire doit aussi respecter la durée du préavis fixée à six mois, comme indiqué dans le tableau ci-dessus.
Si le propriétaire ne répond pas à l’une de ses exigences, il devra payer des indemnités au locataire à hauteur de 18 mois de loyer.
Résiliation de bail par le propriétaire sans motif
La fin du bail locatif sans motif est possible pour le propriétaire sauf s’il a exclu cette condition lors de la signature du bail avec le locataire. Toutefois, pour un contrat de bail de 9 ans, il peut le faire seulement au bout de trois ans de bail.
Pour faire valoir ce motif, le bailleur doit respecter la durée du préavis fixé à six mois et doit verser une indemnité au locataire.
Résiliation de bail par le propriétaire pour occupation personnelle/familiale
Le bailleur peut demander la fin de bail locatif pour occupation personnelle. Cela signifie qu’il souhaite récupérer le logement pour lui ou un membre de sa famille.
Par membre de sa famille, la législation entend les enfants, les petits enfants, les grands-parents et les arrières-grands-parents du propriétaire et de son (ou sa) partenaire. Sont également concernés par cette mesure, les membres de la famille au troisième degré (frères, sœurs, oncles, tantes, etc.) du bailleur et de son/sa conjointe. Le propriétaire et sa compagne (ou son compagnon) sont aussi concernés par l'occupation personnelle.
Un préavis de 6 mois doit être respecté par le propriétaire. Il doit indiquer, dans la lettre de résiliation du contrat de bail, le nom de la personne qui va reprendre le logement ainsi que leur lien de parenté.
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Quand le locataire peut-il mettre fin à son bail ?
En Belgique, les règles sur la fin de contrat de bail par le locataire peuvent varier suivant la région dans laquelle vous êtes. Retrouvez toutes les spécificités suivant votre région dans les tableaux ci-dessous.
| Bruxelles | Wallonie | Flandre | |
|---|---|---|---|
| Quand mettre fin au bail locatif ? | pas de fin possible avant 6 mois de bail | à tout moment | à tout moment |
| Préavis fin de bail locatif Belgique | 3 mois | 3 mois | 3 mois |
| Déménagement des contrats énergies et télécom | |||
| Bruxelles | Wallonie | Flandre | |
|---|---|---|---|
| Quand mettre fin au bail locatif ? | À tout moment | À tout moment | À tout moment |
| Préavis fin de bail locatif Belgique | 3 mois | 3 mois | 3 mois |
| Déménagement des contrats énergies et télécom | |||
La rupture du bail anticipé engendre des frais au locataire. Si ce dernier souhaite quitter le logement avant la date fixée par le bail locatif, il doit verser une indemnité de départ au propriétaire, calculée suivant la date de fin souhaitée.
Indemnités en cas de résiliation anticipée du bail par le locataire
Contrat de bail de 3 ans ou moins
- Bruxelles-Capitale et Wallonie : l'indemnité de résiliation anticipée équivaut à un mois de loyer ;
- Région flamande : les montants varient selon la période. La première année, l’indemnité de résiliation est d’un mois et demi de loyer, pour la deuxième année, le montant est d’un mois de loyer. Pour la troisième année, l'indemnité s’élève à la moitié d’un loyer.
Contrat de bail de 9 ans
Pour un contrat de bail de 9 ans, le dédommagement sera la même pour toutes les régions :
- La première année, le locataire doit verser trois mois de loyer au propriétaire ;
- La deuxième année, le montant de l'indemnité de résiliation anticipée est de deux mois de loyer ;
- La troisième année, il doit lui verser un mois de loyer.
- Passé le délai des trois ans de bail, le locataire n’aura pas d’indemnités de résiliation anticipée à verser s’il décide de quitter le logement.
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Les différentes étapes d'une fin de bail locatif
Si vous souhaitez résilier votre contrat de bail avant son terme, il est important de commencer par envoyer une lettre de renon, par lettre recommandée avec accusé de réception, à votre propriétaire. Le but est d'informer votre propriétaire, ou votre locataire, de votre décision de mettre en place un préavis pour laisser le logement libre.
Le préavis du contrat de bail démarre le premier du mois suivant l'envoi de la lettre de résiliation. Il peut durer entre 3 mois et 6 mois suivant la durée du bail.
Avant de quitter l'habitation, le locataire et le bailleur doivent procéder, ensemble, à l'état des lieux de sortie du logement. Ensemble, ils vont faire l'inventaire des lieux afin de vérifier si des dégâts ont été causés dans le logement pendant la durée du bail. Vous pouvez vous appuyer sur votre état des lieux d'entrée pour comparer les deux situations.
Si des dégâts sont constatés, le locataire devra faire les réparations , à ses frais, pour remettre l'hébergement dans l'état dans lequel il l'a loué au début du bail locatif. S'il ne souhaite pas réaliser les réparations, le propriétaire fera une retenue sur la garantie locative du montant des travaux.
Une fois toutes ces étapes réalisées, le locataire doit rendre les clés du logement, de la boîte aux lettres, du garage, etc., au propriétaire. En contrepartie, il lui donne son accord pour la libération de la garantie locative.
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FAQ fin de bail locatif
Comment mettre fin à un bail locatif en Belgique en tant que locataire ?
Le locataire peut mettre fin au bail en respectant un préavis de 3 mois, généralement par lettre recommandée. Des indemnités peuvent être dues selon la durée du bail et le moment de la résiliation.
Quelles sont les raisons valables pour un propriétaire de résilier un bail ?
Un propriétaire peut mettre fin au bail pour occupation personnelle ou familiale, pour travaux importants, ou sans motif (dans les baux de 9 ans uniquement, après 3 ans).
Combien de temps dure un préavis pour une fin de bail en Belgique ?
Le préavis est généralement de 3 mois pour les locataires et de 6 mois pour les propriétaires, selon le type de bail et le motif invoqué.
Peut-on résilier un bail sans préavis en Belgique ?
Oui, uniquement dans des cas exceptionnels, comme une décision de justice ou un logement reconnu insalubre. Sinon, un préavis est toujours requis.
Le bail se renouvelle-t-il automatiquement en Belgique ?
Oui, sauf si l’une des parties envoie un préavis à temps. Par défaut, un bail se prolonge avec les mêmes conditions.
Que se passe-t-il à la fin d’un bail de courte durée ?
Si aucun préavis n'est donné, le bail est automatiquement converti en bail de 9 ans, avec les mêmes conditions, sauf mention contraire.
Un locataire peut-il partir avant 6 mois de location à Bruxelles ?
Non, à Bruxelles, un départ avant 6 mois n’est pas autorisé, sauf circonstances exceptionnelles.