Fin de bail locatif en Belgique : conditions et délais 2025

Comment fonctionne la fin d'un bail locatif en Belgique ?

Une fin de bail locatif est concerne le propriétaire et le locataire, et certaines démarches doivent obligatoirement être effectuées. Cela signifie que la durée du contrat de location arrive à échéance ou que l’une des deux parties souhaite rompre le bail de façon anticipée.

Voici les différents cas de figure d'une fin de bail locatif :

• Dans le cadre d'un bail à vie, le bail se termine au décès du locataire ;
• À la fin du bail locatif, si le locataire souhaite rester dans le logement, il doit en informer le bailleur. S'ils sont d'accord, ils vont pouvoir procéder à une prorogation du bail locatif. Attention, si aucune résiliation de bail n'est faite à l'échéance, le bail est alors reconduit automatiquement ;
• Si, au terme d'un contrat de courte durée, aucun préavis n'a été envoyé par l'une des deux parties ou si le locataire reste dans le logement avec l'accord du propriétaire, le contrat de bail de courte durée est transformé en bail locatif de 9 ans, avec les mêmes conditions ;
• Pour le bail locatif de 9 ans, aussi appelé bail 3-6-9 en Belgique, si aucun courrier n’a été envoyé avant la date de fin de bail locatif, dans ce cas, il est reconduit automatiquement pour trois ans, avec les mêmes conditions.

Lorsqu'une fin de bail arrive, il y a plusieurs étapes importantes à suivre :

1. L'envoi d'une lettre de renon ;
2. La mise en place du préavis ;
3. La durée du préavis ;
4. L'organisation du déménagement ;
5. L’état des lieux de sortie ;
6. Des potentiels travaux, suivant le résultat de l’état des lieux ;
7. La restitution de la garantie locative.

Dans quels cas le propriétaire peut-il mettre fin au bail locatif ?

Selon la loi, le propriétaire ou le bailleur peut décider de mettre fin au bail locatif et donner un préavis en Belgique pour les raisons suivantes :

• Occupation personnelle ou familiale : pour tout type de bail ;
• Travaux importants : pour les baux de 9 ans ou plus ;
• Sans motif précis : pour les baux de 9 ans ou plus.

Selon la durée du bail et la région, les modalités de fin de bail divergent. Retrouvez un récapitulatif ci-dessous :

Exception pour le motif "occupation personnelle" ou l'occupation d'un membre de sa famille: le propriétaire peut demander la fin du bail locatif seulement après la première année contrat.

La règle est la même dans toute la Belgique. Si un propriétaire souhaite récupérer le logement en location pour une occupation personnelle ou familiale, il peut le faire à tout moment.

Résiliation de bail par le propriétaire pour motif de travaux importants

Selon la législation belge, si un propriétaire souhaite utiliser le motif "travaux importants" pour demander la résiliation du bail, ce dernier doit justifier des travaux de rénovation importants.

La justification peut se faire avec la présentation d’un devis ou du permis de construire. Pour être valides, les travaux doivent répondre aux critères suivants :

• Concerner le logement du locataire ;
• Rendre inhabitable le bien ;
• Respecter les règles de l'urbanisme.

Les rénovations engagées par le propriétaire doivent avoir une valeur supérieure soit à 3 ans de loyer, s'ils concernent le logement en question, soit 2 ans de loyer si les travaux ont lieu dans l'immeuble. Le propriétaire doit aussi respecter la durée du préavis fixée à six mois, comme indiqué dans le tableau ci-dessus.

Si le propriétaire ne répond pas à l’une de ses exigences, il devra payer des indemnités au locataire à hauteur de 18 mois de loyer.

Résiliation de bail par le propriétaire sans motif

La fin du bail locatif sans motif est possible pour le propriétaire sauf s’il a exclu cette condition lors de la signature du bail avec le locataire. Toutefois, pour un contrat de bail de 9 ans, il peut le faire seulement au bout de trois ans de bail.

Pour faire valoir ce motif, le bailleur doit respecter la durée du préavis fixé à six mois et doit verser une indemnité au locataire.

Résiliation de bail par le propriétaire pour occupation personnelle/familiale

Le bailleur peut demander la fin de bail locatif pour occupation personnelle. Cela signifie qu’il souhaite récupérer le logement pour lui ou un membre de sa famille.

Par membre de sa famille, la législation entend les enfants, les petits enfants, les grands-parents et les arrières-grands-parents du propriétaire et de son (ou sa) partenaire. Sont également concernés par cette mesure, les membres de la famille au troisième degré (frères, sœurs, oncles, tantes, etc.) du bailleur et de son/sa conjointe. Le propriétaire et sa compagne (ou son compagnon) sont aussi concernés par l'occupation personnelle.

Un préavis de 6 mois doit être respecté par le propriétaire. Il doit indiquer, dans la lettre de résiliation du contrat de bail, le nom de la personne qui va reprendre le logement ainsi que leur lien de parenté.

Quand le locataire peut-il mettre fin à son bail ?

En Belgique, les règles sur la fin de contrat de bail par le locataire peuvent varier suivant la région dans laquelle vous êtes. Retrouvez toutes les spécificités suivant votre région dans les tableaux ci-dessous.