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État des lieux : modèle gratuit, démarches, litige et prix

Si vous êtes propriétaire ou locataire et que vous vous apprêtez à signer un contrat de bail, cela signifie qu’il est temps de rédiger votre état des lieux. Ce document obligatoire en Belgique permet d’attester de l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire. Nous vous expliquons toutes les démarches à effectuer,ce qu’il faut faire en cas de litige mais aussi, nous vous indiquons le prix d’un état des lieux effectué par un professionnel expert.


Qu’est-ce qu’un état des lieux ?

état des lieux

L’état des lieux est un document qui permet d’attester de l’état général d’une habitation (appartement, kot, maison vide ou non,...) avant sa location. Grâce à lui, le propriétaire peut vérifier en fin de contrat de bail que le bien est toujours dans le même état qu’à l’arrivée du locataire. Ce document sert donc de preuve légale en cas de dommage et de conflit entre propriétaire et locataire.

On compte deux types d’état des lieux :

  1. L’état des lieux d’entrée qui détaille l’habitation avant l’entrée du locataire. Le document doit être rédigé et signé avant le début du contrat de bail ou au plus tard, un mois après l’emménagement du locataire pour les baux de plus d’1 an.
  2. L’état des lieux de sortie se fait en fin de contrat de bail et nécessite une visite des lieux en présence du propriétaire et du locataire. Cette dernière a pour but de vérifier qu’il soit toujours dans le même état qu’à l'arrivée. Ce document est rédigé après la remise des clés et permet donc de comparer ce qui a été acté lors de l’état des lieux d’entrée.

Si le propriétaire ou le locataire du bien immobilier y effectue des travaux ou y apporte de petites modifications, l’état des lieux peut être modifié voire réécrit en conséquence.

Depuis septembre 2018, le code civil précise que l’état des lieux est obligatoire et doit être joint au contrat de bail. Le propriétaire peut le rédiger lui-même s’il le souhaite mais tous les professionnels vous conseilleront de le faire écrire par un notaire, un expert en immobilier ou encore, un architecte.

Comment bien remplir un état des lieux ?

remplir état des lieux

Conformément à la loi, l’état des lieux doit remplir 3 critères :

  1. Il doit être précis, c’est-à-dire au plus proche de la réalité et avec le plus de détails possible. En effet, plus il sera complété précisément, moins il y aura de risque de litige entre les deux parties,
  2. Il doit être contradictoire, à savoir signé, daté et approuvé par le propriétaire et le locataire du bien. Si la rédaction a été confiée à un expert, cela doit être mentionné sur le contrat de bail et les deux parties doivent également y indiquer leur accord mutuel,
  3. Il doit être à frais communs. Cela signifie que si la constitution et la rédaction de l’état des lieux a nécessité une quelconque dépense financière (si un expert l’a écrit, par exemple), les deux parties s’engagent à diviser les frais de manière égale.

Comme expliqué ci-dessus, l’état des lieux doit être rempli de manière précise. Ainsi, certaines informations sont essentielles et doivent impérativement figurer dans le document.

Pour l’état des lieux d’entrée, le document doit contenir :

  • La date à laquelle l’état des lieux a été effectué,
  • Les noms et prénoms du locataire et propriétaire,
  • Les références du bail telles que les coordonnées des deux parties, l’adresse du bien et la date de début de contrat,
  • Une description du logement : son état, sa propreté, les matériaux de construction utilisés,
  • Une description de l’état apparent du logement : peinture, dégâts mineurs ou majeurs,
  • Si le logement est meublé et/ou équipé, un inventaire de tous les meubles et objets qui le composent et leur état,
  • Les informations relatives aux charges : relevés des compteurs d’électricité, de gaz et d’eau mais aussi le niveau de la citerne à mazout,
  • La consignation des clés,
  • La localisation des détecteurs et alarmes d’incendie,
  • Les signatures et la mention “lu et approuvé” des deux parties,
  • La signature du chargé des constatations.

Pour l’état des lieux de sortie, le document doit contenir :

  • La date de l’état des lieux,
  • Le nom et le prénom du locataire et du propriétaire,
  • Certaines données du bail telles que les dates de signature et d’entrée du locataire, la durée d’occupation du lieu,
  • La constatation des dégâts effectués ou non,
  • Le relevé des index de tous les compteurs et le relevé de la jauge de la citerne à mazout,
  • La consignation des clés,
  • Les signatures et la mention “lu et approuvé” des deux parties,
  • La signature du chargé des constatations.

Une fois l’état des lieux rédigé et signé par les deux parties, il doit être imprimé pour chacune d’elles.

Que faire en cas de litige ?

Il arrive que le propriétaire et le locataire tombent en désaccord avant ou après l’entrée de ce dernier dans le logement. La majeure partie du temps, les conflits arrivent pendant la durée du bail, lorsque le locataire occupe toujours les lieux.

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Vous n’êtes pas d’accord avec l’état des lieux

Que vous soyez propriétaire ou locataire, si vous décidez d’écrire l’état des lieux sans passer par un expert, il se peut que vous ne soyez pas forcément d’accord avec tous les points mentionnés dans le document.

Si tel est le cas, ne le signez pas tant que vous ne trouvez pas un terrain d’entente. Tentez la conciliation en expliquant vos objections et en proposant des modifications réalisables et objectives.

Certains propriétaires obligent leur locataire à le signer, peu importe s’il est d’accord ou non avec le contenu du document. Si vous êtes dans cette situation, nous vous conseillons de ne pas le signer et d’envoyer vos recommandations au propriétaire par recommandé et/ou de demander au juge de paix de vous désigner un expert afin qu’il écrive l’état des lieux pour vous en toute objectivité.

Si le document a été rédigé par un expert mais que vous n’êtes pas d’accord avec ce qui a été convenu, vous avez également la possibilité de faire appel au juge de paix pour qu’un autre expert soit désigné.

Aucun état des lieux n’a été rédigé

Bien qu’il s’agisse d’une obligation légale, il se peut que l’état des lieux n’ait pas été rédigé. Dans ce cas, il y a une présomption en faveur du locataire qui est censé rendre le logement dans l’état dans lequel il l’a trouvé. S’il y a des dommages, les coûts de réparation seront donc à la charge du propriétaire.

Combien coûte un état des lieux ?

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Rédiger un état des lieux d’entrée et de sortie est totalement gratuit, sauf si vous passez par un expert.

Dans ce cas, le montant peut varier d’une personne ou d’une entreprise à l’autre mais aussi, du type de logement. En effet, le coût d’un état des lieux pour un appartement sera moins élevé que pour une maison comptant 2 étages et 4 chambres.

Prix d’un état des lieux effectué par un expert
Type de bien Moyenne de prix
Kot Entre 60 et 100 euros
Appartement 1 chambre Entre 100 et 150 euros
Appartement 2 chambres Entre 120 et 160 euros
Appartement 3 chambres Entre 130 et 170 euros
Appartement 4 chambres Entre 140 et 190 euros
Maison mitoyenne avec jardin Entre 130 et 180 euros
Villa/Bungalow avec jardin Entre 180 et 200 euros

Si vous possédez un bien de prestige, un bureau ou un commerce, la majeure partie des entreprises n’ont pas de prix établi et vous demandent d’effectuer un devis.

Aussi, le prix d’un état des lieux d’entrée et celui de sortie peuvent différer de quelques dizaines d’euros.

Modèle d’état des lieux gratuit

Vous devez rédiger un état des lieux et vous ne savez pas comment vous y prendre ? Nous vous proposons un modèle gratuit que vous pouvez télécharger, utiliser et adapter à votre logement.

Etat des lieux gratuit pour la Belgique

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