Bail précaire en Belgique : définition, cadre légal et alternatives
Le terme "bail précaire" est souvent utilisé en Belgique pour désigner une occupation temporaire d’un bien immobilier, mais il ne correspond à aucune catégorie juridique officielle. Flou sur le plan légal, ce type de bail peut entraîner des risques importants si mal encadré. Dans cet article, on fait le point sur ce que recouvre réellement cette notion, ses usages et les alternatives légales existantes.
Modèle gratuit de contrat de bail précaire Belgique
Dans le cas d'un bail précaire, ce n'est pas un contrat de bail que vous signez, mais une "convention d'occupation précaire".
Pour vous aider dans l'élaboration d'un bail précaire, nous avons réalisé un modèle d'une convention d'occupation précaire que vous pouvez télécharger gratuitement ci-dessous au format PDF.
Bail précaire PDF
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Qu'est-ce qu'un bail précaire ?
Un bail précaire, communément appelé Convention d'occupation précaire, n’a pas de définition légale précise. C’est un terme informel qui désigne une occupation temporaire et incertaine d’un bien immobilier, souvent tolérée par le propriétaire, sans volonté d’instaurer un bail classique à long terme.
Voici des exemples de situations dites "précaires" :
- Occupation d'un bien avant travaux ou démolition ;
- Mise à disposition temporaire pour un projet associatif ou social ;
- Logement accordé provisoirement à un proche, sans loyer ou avec un loyer réduit.
La convention d’occupation précaire n’est pas un contrat de bail et n’est régi par aucun texte de loi.
Même si l’occupation est dite "précaire", le locataire peut acquérir des droits, surtout si la situation dure ou s’apparente à une location classique (loyer, adresse de résidence, etc.). D’où l’importance de bien encadrer ce type d’accord par écrit, ou de recourir à un bail de courte durée reconnu légalement.
Le bail précaire à Bruxelles
Depuis 2019, à Bruxelles, laisser un bâtiment vide sans raison valable est considéré comme une infraction. Pour lutter contre cela, les autorités encouragent les propriétaires à utiliser les bâtiments inoccupés en les mettant temporairement à disposition via ce qu’on appelle une "convention d’occupation temporaire" (souvent appelée "bail précaire").
Depuis, les propriétaires doivent répondre à trois conditions pour pouvoir avoir recours au bail précaire :
- Obtenir l'accord de la Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale ;
- Avoir recours à la convention d’occupation seulement en cas de rénovation programmée ;
- Proposer un accompagnement social des personnes hébergées par une personne extérieure à la Société Immobilière de Service Public.
Les personnes hébergées peuvent être accompagnées par la Fédération bruxelloise de l’Union pour le logement (FéBUL) ou par une association bruxelloise du logement. Ces structures aident les occupants à négocier avec le propriétaire les termes du bail précaire.
Dans la Région de Bruxelles-Capitale, le bail précaire dépend tout de même du droit général des obligations. De ce fait, il doit répondre à quatre conditions :
- Consentement des deux parties ;
- Objet du contrat clair ;
- Une cause licite ;
- Les occupants doivent être en capacité de contracter.
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Le bail précaire en Wallonie
Le bail précaire en Wallonie est aussi appelé la convention d’occupation précaire. La convention d'occupation précaire n'est pas régie par une législation spécifique en Wallonie, mais elle doit respecter certaines conditions pour être valide :
- Motif légitime : l'occupation précaire doit être justifiée par une raison valable, comme l'attente de la libération d'un logement social ou l'accueil temporaire après une séparation ;
- Durée limitée : la convention est temporaire et ne doit pas s'étendre sur une longue période ;
- Consentement mutuel : les deux parties doivent être d'accord sur les termes de l'occupation, notamment sa nature précaire ;
- Absence de fraude : la convention ne doit pas être utilisée pour contourner les lois sur les baux d'habitation.
Pour éviter toute confusion avec un contrat de bail de résidence principale, il est essentiel d’insister sur le caractère temporaire de la convention d’occupation.
Convention d’occupation précaire : quand l'établir ?
Un bail précaire ne peut pas être exigé par l'une des deux parties. Elle doit être le résultat d’un accord entre le propriétaire du bâtiment et l’occupant (ou son représentant) pour une période courte et provisoire.
Si la personne est en pleine recherche d’un logement pour une longue durée et qu’elle a besoin d'un bail précaire pour se loger, elle doit se montrer de bonne foi et mettre en avant le fait qu’elle effectue des démarches en ce sens.
Même si le bail précaire n’est régi par aucune loi, ce dernier doit être justifié par un certain contexte. Le motif doit être indiqué et expliqué clairement lors de l’écriture de l’accord.
Parmi les situations qui permettent de qualifier l’accord de convention d’occupation précaire en Belgique, la jurisprudence a retenu 4 conditions :
- La levée d’une promesse de vente ;
- Le souhait du propriétaire du bâtiment d’utiliser personnellement le bien ;
- Le retour de l’hôpital du père qui était résident des lieux ;
- L’envie de vendre le bien par le propriétaire.
D’autres situations entrent également en jeu comme :
- La période durant laquelle les héritiers attendent pour le partage des biens lors d’une succession ;
- Lors de la saisie du bien pour cause d’utilité publique ;
- L’attente d’un logement social ;
- La séparation d’un couple ;
- Pendant une période de transition lors d’un retour de l’étranger.
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Bail précaire : quelles sont les conditions ?
Pour qu’un bail soit vraiment considéré comme "précaire", il doit s’agir d’un hébergement clairement temporaire. C’est la durée limitée et la précarité de l’occupation qui font toute la différence avec un bail classique. Si ce caractère temporaire n’est pas évident ou pas justifié, un juge peut requalifier la convention en bail de résidence principale, ce qui donne au locataire beaucoup plus de droits (notamment en cas d’expulsion).
Même si les règles sont moins strictes que pour un bail de résidence, les parties doivent tout de même respecter le droit commun belge.
Même si la convention peut être orale, il est fortement recommandé de la formaliser par écrit.
Utiliser les bons termes
Les mots "bailleur", "locataire" et "loyer" ne doivent pas être utilisés. Ce sont les termes "propriétaire", "occupant", "mise à disposition" et "gratuit" qui sont les plus adaptés dans le cadre d'un bail précaire.
Bail précaire : avantages et obligations
Une fois la conclusion du bail précaire effectuée, les deux parties s’engagent à respecter certaines règles.
Pour l'occupant, il est tenu de prendre soin du bien comme si c'était le sien. Lors de son départ, il devra le rendre dans le même état que lorsqu’il s’y était installé. En revanche, ni état des lieux, ni garantie locative ne pourra lui être obligatoirement demandé. À Bruxelles, les occupants peuvent obtenir le soutien des associations et des fédérations pour le logement dans toutes leurs démarches.
Du côté de l'hébergeur, ce dernier devra mettre aux normes de sécurité et de salubrité le lieu afin que la personne hébergée puisse profiter de la jouissance paisible du bien.
Dans la Région de Bruxelles-Capitale, le propriétaire peut profiter de différents avantages :
- Économique : il est exempté de payer l’amende régionale et la taxe communale d’un logement inoccupé ;
- Sécurité : le logement étant occupé, il y a peu de risques de détérioration du bien par un individu inconnu ou d’occupation interdite ;
- Entretien : le logement est entretenu régulièrement par les personnes qui occupent la bâtisse.
Convention d'occupation précaire : quel est le prix ?
Les deux parties peuvent convenir du paiement d’une indemnité à une date précise, chaque mois, s’ils le souhaitent. Ce montant ne doit pas être plus élevé que le prix du loyer habituel. Il a été constaté que, généralement, la somme demandée était soit celle nécessaire pour l’entretien de la bâtisse, soit inférieure de 20 % par rapport au prix d’un loyer sur le marché.
Certains hébergeurs se mettent d’accord avec l'occupant afin que la convention d’occupation précaire soit établie à titre gratuit. Dans ce cas, l'occupant ne devra pas payer le propriétaire pour occuper les lieux.
Comment mettre fin au bail précaire en Belgique ?
Le bail précaire n'étant pas un contrat, les conditions pour y mettre un terme sont plus faciles tant pour le propriétaire du bâtiment que pour l'occupant. Cet accord dit "temporaire" et "précaire" peut prendre fin pour les raisons suivantes :
- Décision du propriétaire ;
- La convention d’occupation précaire arrive à expiration ;
- Le motif de l’accord n’est plus d’actualité.
Contrairement au bail locatif, les conditions pour la réalisation d’un préavis n’existent pas. Toutefois, lors de la rédaction du bail précaire, les parties peuvent décider d’indiquer une période de préavis à respecter s’ils le souhaitent. Cette dernière doit être courte.
Dans le cas d’une vente du bien, le nouveau propriétaire du bâtiment n’est pas dans l’obligation de respecter la convention d’occupation précaire qui lie l'ancien hébergeur et l'occupant. Il peut donc lui demander de quitter les lieux quand il le souhaite.
Le bail précaire ne peut pas s’inscrire dans la durée. L'occupant doit être conscient de la précarité de l’accord et de l’absence de protection qu’offre ce type de bail. Avant de vous engager, nous vous conseillons de vérifier que cette solution soit bien la plus adaptée à votre situation actuelle.
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