Droits et obligations du locataire en Belgique
Vous déménagez et vous aimeriez savoir quels sont vos droits en tant que locataire en Belgique ? Retrouvez, dans cet article, toutes les informations sur les droits des locataires à Bruxelles et en Wallonie concernant le contrat de bail, la législation relative la garantie locative et au préavis, ainsi que sur les obligations du propriétaire vis-à-vis du locataire en Belgique.
Quels sont vos droits en tant que locataire en Belgique ?
Si vous êtes locataire en Belgique, sachez que vous avez des droits. Pour vous aider à mieux les connaître et les comprendre, nous les détaillons dans cet article pour les cas suivants :
- Le locataire et le contrat de bail ;
- Le locataire et le préavis de bail ;
- L'enregistrement de bail et le locataire ;
- Les recours du locataire en cas de logement insalubre ;
- Les aides au logement pour les locataires.
Droit des locataires en Belgique et contrat de bail
La Belgique compte un grand nombre de locataires sur son territoire. C'est pourquoi il est important pour un preneur de connaître ses droits.
Lorsque vous cherchez un logement en Belgique, il faut savoir que le propriétaire a l'obligation d'indiquer le montant du loyer ainsi que le montant des charges locatives dans l'annonce de la location. Outre les droits et devoirs des locataires, il existe aussi des obligations du propriétaire vis-à-vis du locataire.
Si vous avez vérifié toutes les informations de l'annonce et que le logement vous convient, vous pouvez soit faire une promesse de location pour le logement, soit signer directement le contrat de bail de résidence principale pour une courte durée de moins de 3 ans, ou pour une longue durée de 9 ans ou à vie.
Nous vous rappelons que vous devez avoir l’accord du bailleur pour qualifier votre logement de résidence principale.
Le bail locatif est soumis à la loi sur les baux à loyer, qui définit le droit des locataires en Belgique, mais aussi les obligations du propriétaire vis-à-vis du locataire en Belgique. Vous trouvez donc dans votre contrat de bail toutes les informations relatives au logement, au montant du loyer et des charges, à la durée du bail locatif, au préavis de location à respecter, à l’état du logement, à la garantie locative, etc. Ces règles valent pour les locataires de logements privés, mais aussi les locataires de logement sociaux.
Vous devez lire attentivement le document avant de le signer et le conserver pendant toute sa durée de validité.
Lorsque vous cherchez un logement en Belgique, vous pouvez demander au propriétaire ou au bailleur qu'il vous présente le permis de location ou une attestation de conformité. Ce document vous permet d'être certains que le logement est conforme pour une location.
Code du logement en Wallonie et à Bruxelles
Si vous souhaitez plus d'informations sur le code wallon du logement ou le code bruxellois du logement avant de signer votre contrat de bail, lisez nos articles sur ce sujet.
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Droit des locataires et préavis de bail
Si le propriétaire ne souhaite pas reconduire votre contrat de bail, il doit vous envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception pour le renon. Cette lettre doit vous indiquer explicitement le souhaite de mettre fin au bail ainsi que la durée du préavis de location. Elle doit être envoyée dans un délai légal défini suivant votre type de bail. Voici un rappel des délais :
| Type de bail | Délai pour renon |
|---|---|
| Bail de moins de 3 ans | 3 mois avant la fin du contrat |
| Bail de 9 ans | 6 mois avant la fin du contrat |
Pour un bail de courte durée de moins de 3 ans, si ce délai n’est pas respecté par le propriétaire, le contrat de bail sera automatiquement requalifié en bail de 9 ans.
Pour un bail de 9 ans, si le locataire ne reçoit pas de lettre lui indiquant la fin de son bail, le contrat est reconduit de façon tacite pour 3 ans.
Expulsion d'un locataire
Pour en savoir plus sur la procédure à suivre en cas de demande d'expulsion d'un locataire, lisez notre article dédié.
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L’enregistrement du bail locatif
Dans le droit des locataires en Belgique, l’enregistrement du contrat de bail de résidence principale est une étape importante et obligatoire. En effet, qu'il s'agisse d'un bail de 9 an, d'un bail à vie ou d'un bail de courte durée, cela permet de légaliser le contrat et signifie que le propriétaire doit respecter les clauses du contrat, au même titre que le locataire.
Enregistrement bail Wallonie : droits du locataire
En Wallonie, le propriétaire a deux mois, suivant la signature du bail, pour procéder à l'enregistrement du contrat. Pour vérifier si cela a bien été fait, le locataire peut faire une demande auprès du bureau Sécurité juridique du lieu de résidence.
Si l’enregistrement n’a pas été fait, le droit des locataires en Wallonie autorise plusieurs actions :
- Envoyer une mise en demeure, par courrier recommandé avec accusé de réception, au propriétaire. Vous avez un mois pour le faire ;
- La mise en demeure n’a pas fonctionné ? Le droit des locataires vous permet, en Wallonie, de mettre fin à votre contrat de bail sans indemnité ni préavis.
- Vous décidez de rester : il ne peut pas y avoir d'indexation de loyer sauf si cela concerne une baisse du montant ou si c’est un logement autre qu’un bien immobilier (par exemple : une caravane ou un mobil-home).
Enregistrement du bail Bruxelles
Le code bruxellois du logement précise que le propriétaire a deux mois pour effectuer l’enregistrement du bail locatif à Bruxelles, après la conclusion du contrat. S’il le fait pendant cette période, la démarche est entièrement gratuite, sinon le bailleur devra payer une amende.
Nous vous conseillons tout de même de vérifier si cela a été fait auprès du bureau d’enregistrement proche de votre lieu de vie. Si le propriétaire n’enregistre pas le contrat de bail de résidence principale, le preneur doit envoyer une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Si cela fait moins de deux mois que le locataire est dans le logement et que rien ne change, il peut quitter l'habitation sans préavis ni indemnité.
Valider l'enregistrement du bail
Pensez à vous renseigner auprès du bureau de l’enregistrement le plus proche de chez vous pour savoir si votre propriétaire a bien enregistré votre bail avant d'envoyer votre courrier de résiliation par recommandé.
Droit des locataires Belgique et garantie locative
La garantie locative n’est pas obligatoire en Belgique, sauf si elle est indiquée explicitement dans le contrat de bail. Aucune loi n'indique que le locataire est obligé de verser une garantie locative à son propriétaire.
Cependant, en Wallonie et à Bruxelles, la loi précise que le montant ne doit pas excéder un certain nombre de loyers suivant la méthode de versement :
- 2 mois de loyer si elle est versée sur un compte bloqué ;
- 3 mois de loyer si elle est versée en plusieurs fois ;
- 3 mois de loyer si elle est déposée sur un compte bancaire par l’intermédiaire du CPAS.
Concernant la Flandre, depuis le 1er janvier 2019, le propriétaire peut demander à son locataire de verser une garantie locative de trois mois.
Outre la garantie locative, le bailleur peut demander au locataire l'intervention d'un garant afin que ce dernier s'engage à payer le loyer et les charges en cas de non-paiement du preneur. En se portant garant, la personne s'engage aussi concernant la réparation des dommages possibles à la fin du bail.
Rappel !
Si vous êtes cohabitants légaux, vous êtes coresponsable du paiement de la garantie locative et des charges locatives pour le logement loué.
Droit des locataires en Belgique et recours en cas de logement insalubre
Le droit des locataires en Belgique implique notamment de pouvoir profiter d’un logement propre et sain. Un logement est qualifié d’insalubre lorsqu'il ne répond pas aux exigences minimales du Code du logement des régions de Belgique.
En Wallonie, les critères d'insalubrité d’un logement sont :
- L'étanchéité des lieux ;
- La dégradation des installations électriques et de gaz ;
- Le mauvais fonctionnement de la ventilation ;
- La dégradation des lieux avec l’apparition de champignons, par exemple.
Pour vérifier cela, le département du logement de la Wallonie met en place des inspections. Si, une insalubrité est constatée, le dossier est renvoyé au bourgmestre.
À Bruxelles, les critères d’insalubrité et les enquêtes de salubrité sont identiques à ceux de la Wallonie.
Par exemple, si le chauffage ne fonctionne pas, le locataire est en droit de demander sa réparation en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception au propriétaire. Cela pourra constituer une preuve, en cas de litige. Si rien n’est fait, le locataire peut saisir le tribunal.
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L'aide au logement pour les locataires en Belgique
Suivant la région dans laquelle vous vous trouvez et suivant votre situation, vous pouvez prétendre à des aides au logement. Ces dernières ont été mises en place par les régions afin d’aider les locataires en difficulté à payer leur loyer ou à déménager si leur logement initial est insalubre ou inadapté. Vous pouvez donc retrouver les aides au logement à Bruxelles, les aides au logement en Wallonie et en Flandre.
Pour pouvoir bénéficier d’une allocation, les locataires doivent avoir des revenus faibles et être âgés de plus de 18 ans, ou être émancipés. Le versement se fait soit par virement mensuel d’un montant forfaitaire ou d’un montant calculé selon votre situation, soit par virement unique.
Pour en savoir plus sur les aides au logement proposées par la Wallonie, la Flandre et la Région de Bruxelles-Capitale, lisez notre article sur les aides au logement en Belgique.
Droit des locataires en cas de vente du bien
Lorsque le propriétaire du bien que vous louez vous informe de son intention de vendre le logement, vous pouvez faire une offre de rachat si cela vous intéresse, et si vous êtes en capacité de le faire. Vérifier dans votre contrat de bail si la mention de droit de préemption est indiquée. Si c’est le cas, cela signifie que vous avez la priorité d’achat sur tous les candidats acquéreurs.
Si vous ne souhaitez pas acquérir le bien, le bailleur va publier une annonce, mettre en place un panneau de vente sur le bien et organiser des visites. En cas de vente, le propriétaire est tenu d’avoir la permission du locataire pour l'organisation des visites. Il doit également l'informer concernant les prises de rendez-vous et les conditions.
Une fois que le bien a été vendu, il est important de vérifier si le contrat de bail a une date certaine, c’est-à-dire une date à partir de laquelle l’acte ne peut plus être contesté. Pour être qualifié ainsi, le bail locatif doit avoir été enregistré, constaté par un huissier ou un notaire ou que l’une des deux parties doit être décédée.
Si le bail n’a pas de date certaine, deux situations sont possibles :
- Le locataire est présent depuis moins de 6 mois : le nouveau propriétaire peut mettre fin au contrat de bail sans préavis, sans indemnités et sans motif précis ;
- Le locataire est présent depuis plus de 6 mois : le nouveau propriétaire pourra mettre fin au bail locatif en respectant un préavis de 6 mois pour Bruxelles et 3 mois pour la Wallonie dans le cas d'une occupation personnelle et s’il envoie une lettre recommandée dans les 3 mois suivant la signature du bail.
Si le contrat de bail à une date certaine, le nouveau propriétaire n’aura pas d’autre choix que de respecter les conditions du bail. Il pourra notifier un préavis au locataire en suivant les règles du contrat signé.
Domiciliation et composition de ménage obligatoires
Une fois que vous avez signé votre bail, vous devez prendre rendez-vous auprès de votre administration communale pour effectuer votre domiciliation et votre composition de ménage. Ces deux démarches sont obligatoires en Belgique
Principaux documents à télécharger pour une nouvelle location
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