Comment fonctionne le bail à ferme en Belgique ?
Le bail à ferme est un contrat de bail qui est destiné aux biens immobiliers destinés à l'exploitation agricole. Ce type de bail est régi par la loi fédérale. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2020, le gouvernement wallon a instauré un nouveau décret qui modifie des points importants de la loi sur le bail à ferme. Le bail à ferme est notamment soumis au droit de préemption. Découvrez toutes les modalités du bail à ferme en Wallonie.
Qu'est-ce qu'un bail à ferme en Belgique ?
Un bail à ferme est un contrat de bail qui concerne un bien immeuble dont une partie est destinée à l’exploitation agricole. Cela signifie que le preneur exploite les lieux afin de produire des produits agricoles destinés à la vente.
La répartition du bien peut avoir été décidée à la signature du bail ou au cours de ce dernier. Les Sylviculteurs, qui produisent et récoltent du bois à des fins commerciales, ne sont pas concernés par le bail à ferme.
Alors qu’à Bruxelles et en Flandre la loi sur le bail à ferme n’a pas été réformée depuis 1988, le bail à ferme en Région wallonne a connu des modifications en vigueur depuis le 1ᵉʳ janvier 2020.
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La nouvelle loi sur le bail à ferme en Wallonie
Comme indiqué précédemment, le bail à ferme en Région wallonne à connu des changements depuis le 1ᵉʳ janvier 2020.
Plusieurs modifications importantes ont été apportées au texte de loi sur le type de bail, la durée et en matière de succession.
La fin du bail à ferme verbal
Avant le nouveau décret wallon, la majorité des baux à ferme étaient verbaux. Désormais, la législation indique qu’un bail à ferme doit être écrit et signé des deux parties. La date de début et la date de fin du contrat doivent apparaître dans le bail. L’état des lieux doit également être fait.
Les baux à ferme verbaux en cours sont impactés par la nouvelle législation. Il est conseillé de régulariser la situation en faisant écrire le bail, si celui-ci avait été conclu verbalement.
Si les deux parties ne concluent pas un contrat écrit dans les 5 ans à partir 1ᵉʳ janvier 2020, le contrat en cours sera considéré comme le troisième renouvellement de 9 ans ayant débuté le 1ᵉʳ janvier 2020. La fin du contrat sera donc effective au 31 décembre 2037, comme un contrat de bail sur 18 ans.
Si le locataire et le propriétaire prouvent qu’un contrat à ferme verbal ou une résiliation de bail a eu lieu moins de 18 ans avant l’entrée en vigueur de la loi, la convention sera valable 36 ans à partir de la date de départ du bail.
La durée du bail à ferme
Les propriétaires wallons de terres agricoles souhaitaient la suppression de la durée illimitée des baux à ferme. Avec la nouvelle loi, c’est fait ! Désormais, un bail à ferme dit "classique" a une durée de 9 ans, renouvelable 3 fois maximum, pour une durée totale de 36 ans.
Un locataire ou un propriétaire, qui souhaite un bail à ferme de courte durée, peut y souscrire pour une période de 5 ans maximum. Cette modification permet de s’adapter aux situations de vie d’un agriculteur telles que le décès, une grave maladie, une succession, etc.
Le nouveau décret a permis la création de deux nouveaux types de baux, à savoir le bail de carrière et le bail de fin de carrière.
Bail de carrière et bail de fin de carrière
Le bail de carrière et le bail de fin de carrière sont deux types de contrats spécifiques introduits dans la législation belge concernant les baux à ferme pour répondre aux besoins de stabilité à long terme des agriculteurs, notamment en fin de carrière.
Bail de carrière
Le bail de carrière est un contrat de bail à ferme d'une durée minimale de 27 ans, conçu pour offrir aux fermiers une sécurité d’exploitation à long terme. Ce type de bail est particulièrement adapté aux agriculteurs qui cherchent à investir durablement dans l'exploitation de terres agricoles.
Les modalités du bail de carrière sont les suivantes :
- Durée : La durée minimale est de 27 ans, ce qui permet au fermier de bénéficier d'une stabilité à long terme. Il peut être renouvelé pour des périodes supplémentaires ;
- Objectif : Ce bail vise à encourager les fermiers à s’engager sur le long terme, leur permettant de réaliser des investissements substantiels dans l'exploitation, sans crainte d’une résiliation prématurée ;
- Résiliation : Le bail de carrière ne peut être résilié de manière anticipée que pour des motifs graves définis par la loi, comme une faute grave du fermier. Le propriétaire ne peut pas refuser le renouvellement à la fin du bail sans motifs sérieux ;
- Transmission : Ce bail peut être transmis aux héritiers du fermier, sous certaines conditions, offrant une continuité familiale de l'exploitation agricole.
Bail de fin de carrière
Le bail de fin de carrière est une forme de contrat de bail à ferme destiné aux agriculteurs qui approchent de l'âge de la retraite. Il s'agit d'une sorte de "bail de transition", qui permet au fermier de continuer à exploiter les terres jusqu'à la fin de sa carrière tout en préparant la transmission de l'exploitation.
Le bail de fin de carrière est conclu jusqu'à la retraite du locataire. Il permet de faciliter la transition vers la cessation d'activité et de ne pas contraindre l'exploitant à quitter des terres juste avant l'âge de la retraite. Sauf en cas de faute grave, la résiliation n'est pas autorisée par le propriétaire.
De même que pour le bail à carrière, il est possible de transmettre le bail à un successeur pour assurer la continuité de l'exploitation.
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L’enregistrement du bail à ferme
L’enregistrement du bail à ferme en Belgique doit se faire auprès du bureau de SPF Finances et doit avoir lieu dans les 4 mois suivant la signature du bail rural. En Wallonie, le contrat de location doit aussi être notifié à l’Observatoire du foncier agricole par le bailleur.
L’obligation d’enregistrer le bail concerne autant le propriétaire que le locataire. Il est recommandé d’indiquer dans le bail qui est chargé de cette démarche administrative et qui doit s’acquitter des frais d’enregistrement.
Le prix de l’enregistrement du bail s'élève à 0,20 % du montant total des loyers et des charges sur toute la durée du bail à ferme. Un forfait de 50 euros est facturé pour l’état des lieux.
Les documents nécessaires pour enregistrer le bail rural sont les suivants :
- Le contrat de location en trois exemplaires ;
- Le formulaire de demande d’enregistrement ;
- L’état des lieux en trois exemplaires.
L’enregistrement du bail peut se faire en ligne via l’application MyRent, ou par la poste.
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Résiliation d’un bail à ferme
Il n'est pas possible de résilier le bail avant l'échéance pour le propriétaire, sauf en cas de faute grave de la part de l'exploitant.
Lors de l'arrivée du bail à ferme à échéance, il est possible de ne pas le renouveler, pour les motifs suivants :
- Exploitation personnelle ;
- Vente du bien ;
- Changement d'usage des terres.
Si le motif n'est pas valable, le bail peut être renouvelé automatiquement. Le motif le plus fréquemment donné est l’exploitation personnelle. Cela signifie que le bailleur souhaite récupérer son bien pour l’exploiter lui-même, ou le vendre. Il peut aussi souhaiter reprendre le bien pour l’un des membres de sa famille exploitant agricole.
Il faudra alors notifier le locataire au moins 18 mois avant la fin du bail.
Si le locataire est contraint de quitter les terres sans motif valable, il sera en droit de réclamer une indemnité.
Quelles sont les indemnités à payer en cas de résiliation anticipée ?
L’indemnité doit couvrir les frais liés aux investissements effectués par le fermier avec l'accord du propriétaire et qui n'ont pas encore été amortis. Les modalités de calcul peuvent varier, mais elles doivent être justes et conformes aux dispositions légales.
Bail à ferme : résiliation avant une vente en Wallonie
En Wallonie, le propriétaire a désormais la possibilité de procéder à la résiliation du bail à ferme en vue d’une vente du bien. Toutefois, quelques conditions doivent être réunies pour pouvoir invoquer ce motif :
- Envoyer le renon au moins 18 mois avant la vente du bien ;
- La superficie à vendre doit être de deux hectares maximum, ou de moins de 10 % de toute la parcelle liée au bail à ferme du locataire et du propriétaire ;
- La parcelle concernée doit être indiquée dans le bail à ferme ou dans un avenant au bail ;
- Respecter un préavis de trois mois avant la vente, au minimum.
Lorsque le motif de vente est invoqué, la résiliation a lieu le jour de la signature de l’acte de vente. Un nouveau contrat de location doit être écrit et signé avec la nouvelle superficie et les nouvelles conditions.
Durée de vente et résiliation du bail à ferme
Si la vente du bien n’a pas lieu dans les deux ans suivant l’annonce du congé, ce dernier sera annulé.
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Droit de préemption bail à ferme
Quand un propriétaire décide de vendre, il doit respecter le droit de préemption. Cette condition permet au locataire d’être prioritaire pour l’achat du bien, devant les autres acquéreurs possibles.
Dans le cas d’une succession, d’une donation ou autre, le droit de préemption n’est pas applicable au bail à ferme.
Lors de la vente, le notaire du bailleur doit envoyer toutes les informations relatives au compromis de vente par lettre recommandée, avec accusé de réception, au preneur pour lui signifier le contenu de l’accord, sans donner le nom de l’acheteur. Il devra spécifier que l’accord est soumis au fait de ne pas faire valoir le droit de préemption.
Le locataire a ensuite un mois pour indiquer au notaire s’il accepte les conditions ou pas. S’il accepte, il a un mois pour procéder au paiement. S’il refuse, la vente a lieu entre le propriétaire et le futur acquéreur.
Le locataire qui utilise le droit de préemption ne peut pas remettre en vente le bien acheté ou son exploitation agricole dans les 5 ans suivant la signature de l’acte de vente. Il peut cependant le remettre en vente si le futur acquéreur lui assure un bail à ferme commun de 9 ans.
Si la condition n’est pas respectée, le locataire devra verser une compensation de 20 % du prix de vente. Des dommages et intérêts peuvent être demandés par la personne qui souhaitait acquérir le bien.
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