Bail à vie : durée et résiliation

Le bail à vie en Belgique est un contrat de bail qui répond à des critères bien spécifiques tant pour le locataire que pour le propriétaire. On vous explique, dans cet article, ce qu'est un bail à vie et son fonctionnement. On revient sur sa durée et sur la façon dont il peut être résilié en Belgique.

Bail à vie : définition

Un bail à vie en Belgique est un contrat de bail de résidence principale dont la durée est toute la vie du locataire. L’échéance de ce contrat est le décès du preneur.

En Belgique, le bail à vie est légal depuis le 31 mai 1997. Toutefois, il est rarement utilisé dans le pays. Ce type de contrat peut être signé entre un propriétaire et un ou plusieurs locataires, dans ce cas la fin du bail sera liée à tous les preneurs.

Pour le rendre opposable aux tiers, il doit répondre à deux critères importants que sont :

• Être rédigé par un notaire dans un acte authentique ;
• Faire retranscrire le bail par le notaire à la conservation des hypothèques.

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Résiliation d’un bail à vie

En Belgique, un bail à vie prend fin à la mort du locataire. S’il est passé avec plusieurs locataires, il prendra fin au décès du dernier preneur.

Résiliation du bail à vie par le locataire

Si vous êtes titulaire d’un bail à vie et que vous souhaitez mettre fin à votre bail, vous pouvez le faire de manière anticipée en suivant les règles qui s’appliquent au bail de 9 ans. Vous pouvez donc faire le renon de votre bail en respectant un préavis de 3 mois.

Toutefois, si vous le faites pendant les trois premières années, vous aurez des indemnités de départ à verser au propriétaire :

• 3 mois de loyer si vous résiliez votre contrat la première année ;
• 2 mois de loyer si le renon intervient dans la deuxième année ;
• 1 mois de loyer si vous faire une fin de contrat anticipée durant la troisième année.

Résiliation du bail à vie par le propriétaire

En revanche, si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez résilier de façon anticipée le bail à vie de votre locataire, sachez que les règles relatives au renon des baux de 9 ans ne s’appliquent pas pour vous.

Les clauses concernant la résiliation de bail à vie en Belgique sont régies par l’article 3 de la loi sur les loyers et détaillés dans les paragraphes 2,3 et 4.

La législation indique que si le preneur et le propriétaire ne se sont pas mis d’accord sur la fin du bail, il est impossible pour le propriétaire d’y mettre fin.

Toutefois, il peut demander l’intervention du juge de paix ou trouver un accord avec le locataire pour mettre fin au bail à vie.

Vente avec bail à vie

Lorsque vous décidez de vendre votre bien, vous pouvez décider de le vendre avec un bail à vie. Cela signifie que vous devenez locataire de votre bien jusqu’à votre décès.

La conclusion de la vente et la signature du bail à vie se fait donc en même temps. Cela signifie que vous recevez le paiement de la vente du bien et que vous devez entamer le paiement du loyer mensuel au nouveau propriétaire pour rester dans le logement.

Lors d’une vente de ce type, un prix d’équilibre entre le prix de vente et le loyer défini pour le bien est souvent mis en place. Vous pouvez aussi demander à supprimer les clauses concernant l’indexation du loyer et la résiliation anticipée du bail.

Vous pouvez aussi décider d’acheter un bien dans lequel un locataire a déjà un bail à vie. Dans ce cas, sachez que si le contrat de bail de l’occupant est opposable à tous, il ne s’arrête pas lors de la vente.

En tant que nouveau propriétaire, vous devez respecter les conditions du bail en cours. Le bail à vie prendre donc fin au décès du preneur.

Bail à vie loyer

Le loyer du bail à vie peut être versé périodiquement ou en une seule fois au propriétaire.

De façon générale, le bail à vie est un contrat de location utilisé par les membres d’une même famille. Des arrangements sont le plus souvent possibles tant au niveau des conditions qu’au niveau de montant du loyer.

En effet, ce type de bail peut permettre aux familles d’avoir des avantages sur le plan de succession au niveau du droit d’usufruit ou d’habitation du bien.

Indexation du loyer du bail à vie

L’indexation du loyer du bail à vie en Belgique est autorisée sauf si une clause du contrat de location stipule le contraire. Elle n’est toutefois pas automatique.

Pour qu’une indexation de loyer du bail à vie soit possible, le propriétaire doit envoyer un courrier au preneur afin de l’informer de son intention d'indexer le loyer. Le calcul se fait comme pour les autres contrats de location en Belgique, à savoir, le loyer de base multiplié par le nouvel indice santé, divisé par l'indice santé de départ.

Si vous ne souhaitez pas que votre loyer puisse être indexé pendant toute la durée du bail à vie, vous pouvez demander à votre propriétaire de renoncer à cette clause et de bien l’indiquer dans le bail de location.

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Les types de baux en Belgique

En Belgique, il existe trois grands groupes de baux :

• Bail de résidence principale ;
• Bail commercial ;
• Bail rural.

Les autres types de baux qui existent en Belgique sont des baux de droit commun. Cela signifie que les locataires et les propriétaires peuvent déterminer les clauses du bail librement.

Les contrats de bail qualifiés de droit commun sont le bail de garage, le bail de résidence secondaire ou encore le bail de bureau.

Aussi, sachez qu’il existe plusieurs types de bail pour les résidences principales :

• Bail de courte durée de moins de 3 ans ;
• Bail de 9 ans ;
• bail de longue durée, plus communément appelé le bail 3-6-9 ;
• Bail à vie