Bailleur : droits et obligations en Belgique
Un bailleur est la personne qui met à disposition un bien immobilier à un preneur, moyennant une rémunération qui est usuellement un loyer. Comme les locataires et les propriétaires, les bailleurs ont des droits et de obligations en Belgique. Un bailleur peut être de plusieurs types : social, locataire ou immobilier. Nous vous expliquons tous dans cet article.
Qu'est-ce qu'un bailleur en Belgique ?
Le bailleur, selon la législation belge, est une personne physique ou morale qui met en location un bien immobilier. Généralement, on peut dire que toute personne titulaire du droit de mettre son bien en location est considéré comme bailleur. Son rôle est de fournir à la location un logement décent contre un loyer mensuel.
Le locataire peut lui demander de faire des réparations nécessaires pour garantir un usage normal du bien et, aussi, la rédaction d'une quittance de loyer pour confirmer le paiement chaque mois.
Un bailleur peut être de différents types :
- Le bailleur locataire ;
- Le bailleur immobilier d’un bien privé ;
- Le bailleur social ;
Qu'est-ce qu'un contrat de bail ?
Le contrat de bail est un document signé par le bailleur et le locataire. Il détermine les droits et les obligations du propriétaire vis-à-vis du locataire, mais aussi les droits et obligations du preneur vis-à-vis du bailleur.
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Qu'est-ce qu'un bailleur locataire ?
Un bailleur locataire est un locataire qui décide de mettre en sous-location sa résidence principale.
Le locataire initial reste le premier responsable du paiement du loyer au bailleur et du bon entretien des lieux. Pour être valable, la sous-location doit répondre à plusieurs critères :
- Avoir l’accord du propriétaire, sinon la pratique est interdite ;
- La durée doit être inférieure au contrat de bail initial ;
- Seul le logement de résidence principale peut faire l'objet d’une sous-location ;
- Clarifier la situation et les droits du locataire qui déménage dans la sous-location ;
- Respecter la durée du contrat de sous-location ;
- Le preneur initial devra informer le locataire en sous-location de tout changement de contrat par le bailleur, 15 jours avant la fin du bail locatif ;
- Le preneur initial devra informer le locataire en sous-location s’il décide de rompre son contrat de bail 3 mois avant la fin. Il devra également lui verser une indemnité à hauteur de 3 mois de loyer.
L'expulsion d'un locataire en Belgique
Pour en savoir plus sur la procédure à suivre en cas de demande d'expulsion d'un locataire, lisez notre article dédié.
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Bailleur immobilier en Belgique
Le bailleur immobilier d’un bien privé en Belgique est le propriétaire d’un bâtiment ou d'une habitation privée. Ce dernier définit lui-même le prix mensuel de son logement. Pour louer le bien d'un bailleur d’un logement privé, les personnes intéressées doivent éplucher les petites annonces sur internet, consulter les annonces immobilières dans les agences ou faire fonctionner le bouche-à-oreille.
Qu'est-ce qu'un bailleur social en Belgique ?
Un bailleur social en Belgique est une société de logements sociaux qui met en location des logements pour des personnes à faibles revenus ou dans des situations de vie difficiles. Le locataire doit répondre à plusieurs critères pour y avoir accès. Le loyer du logement est défini selon ses revenus.
Pour pouvoir intégrer un logement social, la personne doit faire une demande auprès d’un bailleur social. Une fois la demande effectuée, la personne est inscrite sur une liste d’attente. En raison de la forte demande, les délais de réponse sont longs en Belgique.
Chaque région de Belgique a sa propre société de logements sociaux et gère ces types de bail locatif :
- La Société du logement de la Région bruxelloise (SLRB) à Bruxelles ;
- La Société wallonne du Logement (SWL) en Wallonie ;
- L'agence Wonen in Vlaanderen et ses partenaires en Flandre.
Quels sont les droits et obligations du bailleur envers le locataire ?
En Belgique, le bailleur possède des droits lorsque son bien est occupé par un locataire. Il a le droit de :
- Faire respecter le contrat de bail conclu avec le locataire. Si cela n’est pas fait, il pourra, sur décision de justice, mettre fin au bail locatif en Belgique. Les frais engendrés par la procédure devront être payés par le locataire ;
- Demander une garantie locative au preneur pour couvrir les frais liés aux possibles dégâts. Cette dernière ne peut excéder 2 mois de loyer à Bruxelles et en Wallonie, et 3 mois de loyer en Flandre ;
- Recevoir le paiement mensuel d’un loyer pour le logement loué. Le montant est défini dans le contrat de bail. En tant que bailleur, vous avez le droit d’augmenter le prix du loyer une fois par an ;
- Souscrire à une assurance bailleur pour couvrir les possibles loyers impayés et les travaux.
Mise en demeure en Belgique pour non respect du bail
Si le locataire ne respecte pas les conditions du contrat de bail et ne paie pas son loyer, le propriétaire peut envoyer une lettre officielle appelée mise en demeure afin d'exiger de la part du locataire le respect et l'exécution des obligations de paiement.
Le Code civil belge fait état de plusieurs obligations du propriétaire vis-à-vis du locataire :
- Rédiger correctement le contrat de bail. Vous pouvez télécharger un modèle de bail locatif en Belgique au début de cet article ;
- Procéder à l’enregistrement du bail ;
- Établir un état des lieux d’entrée et de sortie ;
- Donner le certificat PEB (certificat de performance énergétique des bâtiments) du logement au locataire ;
- Assurer la jouissance paisible du bien au locataire ;
- Garder le logement conforme. Le bien loué doit répondre aux exigences légales en ce qui concerne la santé, la sécurité et les conditions d’habitation ;
- Mettre le bien à disposition du preneur contre le paiement d’un loyer ;
- Assurer les grosses réparations et le gros entretien du logement. Comme l’article 1720 alinéa 2 du Code Civil l’indique, "Le bailleur doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives".
Le règlement intérieur d'un bâtiment est-il obligatoire ?
Pour une copropriété, ce document est obligatoire. Retrouvez toutes les informations sur le règlement d'ordre intérieur en Belgique dans notre article dédié.
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L'assurance bailleur est-elle obligatoire ?
L’assurance bailleur incendie, plus communément appelée l’assurance habitation bailleur, n’est pas obligatoire lorsque vous décidez de mettre votre logement en location. Toutefois, il est recommandé de souscrire à l’assurance propriétaire non-occupant, bien distincte de l’assurance incendie locataire.
L’assurance propriétaire non-occupant (PNO) protège les propriétaires du bien loué contre les dégâts autres que ceux pouvant être causés par le locataire. Seules les affaires appartenant au bailleur sont couvertes par cette assurance. Si un sinistre survient, c’est l’assureur du propriétaire qui interviendra dans la gestion de ce dernier. Toutefois, il pourra se retourner contre l’assureur du locataire ou contre le preneur, si la situation le nécessite.
Prêt hypothécaire et assurance habitation en Belgique
En tant que propriétaire, si vous avez contracté un prêt hypothécaire auprès d’une banque pour l’achat de votre bien, vous êtes dans l’obligation de souscrire à une assurance habitation en Belgique. Cette dernière devra inclure tous les dommages que le logement, ou celui d’un tiers, pourraient subir tant à l’intérieur qu’à l’extérieur.
Bailleur en Belgique : quelle assurance habitation souscrire pour son logement ?
Lorsque l’on est bailleur et que l’on cherche une assurance habitation en Belgique, il est important de comprendre que celle du propriétaire va couvrir le logement, c’est-à-dire les murs, alors que l’assurance incendie du locataire va couvrir ses biens présents dans l’appartement.
Retrouvez ci-dessous un comparatif des assurances habitations pour propriétaires principales en Belgique :
| Compagnie d’assurance | Exclusions des assurances habitation propriétaire | Options possibles |
|---|---|---|
| Mon devis en 3 minutes | ||
| Belfius assurance habitation |
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| AG assurance habitation |
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| Ethias assurance habitation |
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| CBC assurance habitation |
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| Allianz assurance habitation |
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| AXA assurance habitation |
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| ING assurance habitation |
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Les documents importants pour un bailleur
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