Logement insalubre : que dois-je faire ?

Vous êtes locataire et vous vivez dans un logement qui ne respecte pas les normes de sécurité, de salubrité et d’habilité ? On vous explique dans cet article que faire dans ce cas et comment faire reconnaître l’insalubrité d’un logement. Découvrez également qu’est-ce qu’un logement insalubre en Belgique ?

Logement insalubre, qu’est-ce que c’est ?

Selon l’article 23 de la Constitution en Belgique, “chacun a le droit de mener une vie conforme à la dignité humaine.” Parmi les droits cités par la loi, on peut y retrouver le droit à un logement décent.

Selon le média RTL info, en 2021, 25 000 logements étaient qualifiés d’insalubres en Wallonie. En 2022, l'Inspection du logement de Bruxelles a reçu 621 plaintes pour logement insalubre, ce qui a conduit à la qualification de 300 logements insalubres pour la capitale belge.

La qualification de maison insalubre, ou appartement insalubre, varie selon la région dans laquelle vous êtes. Malgré cela, quelques critères sont communs à toute la Belgique pour indiquer l’insalubrité d’un logement comme :

• Les problèmes de logement humide avec notamment la présence de champignons sur les murs, l’humidité qui remonte sur les murs, etc. ;
• L’absence d’éclairage naturel dans le logement ;
• L’absence d’électricité et d’eau dans le bien ;
• Le manque de chauffage et d’eau chaude pour les habitants ;
• La présence de rongeurs, de punaises de lits ou autre dans le logement ;
• Le risque d’effondrement du bâtiment ;
• Un risque d’incendie du bien.

De manière générale, le logement doit répondre aux normes de sécurité, de salubrité et d’habilité en Belgique.

Logement insalubre et remboursement du loyer

Même si vous vivez dans un logement insalubre et que votre propriétaire ne fait rien pour améliorer vos conditions de vie, vous ne pouvez pas décider de vous-même d’arrêter de payer votre loyer.

En effet, le paiement du loyer est une obligation du locataire définie par le contrat de bail.

Sous certaines conditions, vous pouvez faire pression auprès du bailleur en faisant une retenue d’une partie du loyer ou en versant le montant du loyer sur un compte dédié en attendant que la situation s’améliore. Veillez bien à vous renseigner auprès d’un homme de loi pour vérifier l’encadrement légal de cette pratique.

Si le logement est reconnu insalubre, le remboursement d’une partie du loyer peut être envisagé par un juge. S’il annule le bail, il peut requalifier les loyers en indemnité d’occupation dont le montant est plus faible. De ce fait, comme le locataire aura trop payé, un remboursement des loyers du logement insalubre aura lieu.

Que faire en cas de logement insalubre en Belgique ?

Si vous vivez dans un logement que vous qualifiez d’insalubre, la première étape à suivre est de porter plainte auprès de l’organisme de votre région, soit :

• Bruxelles logement pour la Région de Bruxelles ;
• Le Service salubrité du Service public de Wallonie pour la Région wallonne ;
• Votre municipalité en Région flamande.

On vous détaille les démarches à faire selon la région dans laquelle vous vivez.

Logement insalubre Wallonie : la procédure à suivre

Lorsque vous occupez une maison insalubre ou un appartement insalubre en Wallonie et que votre propriétaire ne veut rien faire pour remédier à la situation, vous devez porter une plainte auprès du Service salubrité du Service public en Wallonie. Tous les critères d'insalubrité en Wallonie sont listés dans le code wallon du logement.

Pour ce faire, vous devez remplir le formulaire de demande d’enquête en y joignant une copie de la lettre de plainte envoyée au propriétaire, par courrier recommandé avec accusé de réception, pour le prévenir de l’insalubrité du bien.

Dans ce document, vous devez indiquer :

• Vos informations personnelles ;
• L’adresse du bien
• Le type du logement ;
• Les problèmes rencontrés dans le bien ;
• Les informations du bailleur ou du propriétaire du logement.

Une fois le document envoyé, l’organisme wallon ouvre une enquête et fait un rapport sur la situation en reprenant les manques du logement. La commune peut également diriger l'enquête d’insalubrité du logement.

Une fois rédigé, le rapport est envoyé au locataire et au propriétaire ou au bailleur, afin de les tenir informer de la situation. Le bourgmestre de la commune est aussi informé.

Ce dernier peut interdire la location du bien ou demander au propriétaire de faire des travaux de rénovation dans le but de rendre le logement salubre.

Logement insalubre Bruxelles : la procédure à suivre

Vous vivez à Bruxelles et votre logement est insalubre ? Malgré les relances faites à votre propriétaire, il refuse de faire les travaux de rénovation nécessaires pour réhabiliter le logement ?

Dans ce cas, vous devez porter plainte auprès de la Direction de l’inspection régionale du logement (DIRL) pour non-conformité en remplissant le formulaire de plainte de la région.

Vous devez y joindre votre contrat de bail ainsi que la copie de la quittance de loyer des deux derniers mois précédent la plainte. Les documents doivent être envoyés à la Direction Inspection régionale du Logement

Une fois la plainte déposée, c’est Bruxelles logement qui va la traiter. L’organisme va vous envoyer un courrier pour indiquer qu’une visite du logement va avoir lieu en présence des inspecteurs. Ces derniers vont vérifier si le bien répond aux critères de salubrité, de sécurité et d’habitabilité.

S’ils constatent des défauts, ils peuvent mettre en demeure le propriétaire et l’obliger à réaliser des travaux de rénovation dans un délai maximum de 12 mois. Dans le cas où ils indiquent au locataire qu’il ne peut plus occuper le bien, les inspecteurs acteront une interdiction de location du bien.

Si vous ne pouvez plus occuper le bien, la Direction régionale de l’inspection du logement et la cellule sociale de l’organisme va vous contacter pour comprendre votre situation et essayer de trouver une solution de relogement.

Que risque le propriétaire en cas de logement insalubre ?

Dans le cas où le propriétaire ne respecte pas la salubrité du logement, il peut être poursuivi en justice par le locataire, et par l’organisme de la région dans laquelle il se trouve en Belgique.

Le juge peut obliger le propriétaire à faire les travaux de rénovation avec une diminution du loyer pendant cette période. Il peut aussi prendre la décision de mettre fin au contrat de bail en lui réclamant des dommages et intérêts à verser au locataire.

Selon la gravité de l’insalubrité, il put être condamné à payer une amende allant de 2 000 euros à 25 000 euros. Il peut également interdit de louer le bien tant que ce dernier n’est pas remis aux normes.