Bail emphytéotique en Belgique : toutes les informations !
Un contrat de bail emphytéotique donne à un locataire la pleine jouissance du bien de son propriétaire, c'est-à-dire qu'il pourra y faire tous les travaux qu'il souhaite, tant que le bien ne perd pas de la valeur. Il est possible de signer ce genre de bail et faire prendre de la valeur au bien, en échange d'un loyer réduit. Toutes les informations, les avantages et les inconvénients du bail emphytéotique expliqués ci-dessous.
Qu'est-ce qu'un bail emphytéotique en Belgique ?
Un bail emphytéotique, autrement appelé emphytéose, est une convention qui offre le droit réel d’attribuer la pleine jouissance d’un bien appartenant à un propriétaire, aussi appelé tréfoncier. Il doit respecter le fait de lui payer une redevance annuelle minimale, en nature ou de façon pécuniaire, en reconnaissance de son droit de propriété.
Le bail emphytéotique réalisé en Belgique doit être rédigé par un notaire via un acte authentique ou sous seing privé. Cela ne peut pas être un bail verbal. Nous vous conseillons de faire enregistrer le bail à la conservation des hypothèques afin que la convention ait une valeur juridique auprès de toutes les institutions.
L’emphytéose offre plus de droit à la personne qui le signe qu’à un locataire ordinaire puisqu’il dispose de la libre disposition du bien. Le droit d'emphytéose en Belgique est encadré par la loi du 10 janvier 1824 du Code civil.
Durée du bail emphytéotique
Désormais, il est possible de conclure un bail emphytéotique pour une durée allant de 15 ans à 99 ans au maximum. Aucune disposition ne peut y déroger. La prorogation de ce contrat est toujours possible, seulement, la durée totale du bail ne doit pas aller au-delà de 99 ans. Cette réforme a également mis fin à l’obligation de payer un loyer annuel minimum, plus communément appelé un canon du bail emphytéotique. Dorénavant, le montant du loyer est défini librement par les deux parties.
%20(1).png)
Besoin d'aide pour vos démarches concernant votre contrat de bail ?
L'un de nos experts CallMePower vous accompagne gratuitement dans toutes vos démarches !
Besoin d'aide pour vos démarches concernant votre contrat de bail ?
L'un de nos experts CallMePower vous rappelle et vous accompagne gratuitement dans toutes vos démarches !
Quel est le loyer pour un bail emphytéotique ?
Pour ce type de bail, le loyer perçu par le propriétaire est appelé une "redevance", définie par les deux parties. Cette redevance est souvent réduite ou nulle car le locataire va entreprendre des travaux qui vont faire augmenter la valeur du bien. Cependant, pendant la durée du bail, c'est au locataire de payer les charges et la taxe foncière.
Quels sont les avantages et inconvénients du bail emphytéotique ?
Contracter un bail emphytéotique présente des avantages et des inconvénients tant pour l’emphytéote, à savoir le titulaire du contrat, que le propriétaire du bien.
Les avantages du bail emphytéotique en Belgique
Les avantages du bail emphytéotique sont multiples. Voici les points positifs de ce type de convention :
| Avantages | |
| Pour le locataire |
|
| Pour le propriétaire |
|
Les inconvénients du bail emphytéotique en Belgique
Malgré tout, le bail emphytéotique de Belgique offre quelques inconvénients au propriétaire comme au locataire :
| Inconvénients | |
| Pour le locataire |
|
| Pour le propriétaire |
|
Quels sont les droits et obligations du tréfoncier ?
Lors de la signature d’un bail emphytéotique, le propriétaire et l'emphytéote en Belgique ont des droits et des obligations l’un envers l’autre. Ces derniers concernent le paiement des taxes, mais aussi la liberté dans l’exploitation des lieux.
Le tréfoncier a également des droits et des obligations envers le locataire. Il doit lui laisser la jouissance totale du bien. De ce fait, l’emphytéose peut faire ce qu’il souhaite. Il n’a pas de compte à rendre au propriétaire sur son activité et sur la façon dont il exploite les lieux.
En échange, le propriétaire ne doit pas indemniser le locataire concernant les travaux ou les rénovations que celui-ci décide de mettre en place.
Quels sont les droits et obligations de l'emphytéote ?
Parmi les droits et obligations du locataire, ce dernier ne peut rien entreprendre qui ferait diminuer la valeur du bien. L’usure normale ou le caractère vétuste du bien n’étant pas pris en compte. Il a le droit et la possibilité de proposer le bien à la location pendant la durée de la convention.
L’emphytéote a le droit de céder ou de vendre son droit d’emphytéose sans l’accord du propriétaire et sans l’en informer, sauf si une clause de la convention l’exige. Il peut aussi faire une hypothèque sur son droit d’emphytéose. Attention, toutefois, l’hypothèque sera faite sur les constructions qu’il a faites et non sur celles déjà existantes du propriétaire.
Il a l’obligation de procéder au paiement des charges et des taxes liées au bien et aux paiements des travaux qu’il décide d’entreprendre. Il a l’obligation de bien entretenir le bien ou le terrain concerné par l'emphytéose en Belgique.
Depuis le 1ᵉʳ septembre 2021, le canon du bail emphytéotique en Belgique n’est plus obligatoire. Désormais, la loi laisse le propriétaire et l’emphytéote choisir librement le montant de la redevance annuelle.
Vous avez besoin d'aide pour vos démarches ?
Faites vous conseiller gratuitement par téléphone par nos experts en déménagement !
Vous avez besoin d'aide pour vos démarches ?
Faites vous rappeler par l'un de nos conseillers qui répondra à toutes vos questions !
Comment mettre fin à un bail emphytéotique en Belgique ?
La fin d’un bail emphytéotique en Belgique peut intervenir dans différents cas, à savoir la fin du bail, une prescription, une résiliation unilatérale ou encore le non-respect du contrat. Retrouvez ci-dessous le détail des motifs possibles et les explications associées.
- Fin du bail emphytéotique Belgique : si aucune prolongation de bail n’a été discutée et définie par les deux parties, le bail emphytéotique se termine à la fin de sa période de base. De ce fait, l’emphytéose perd ses droits sur le bien du tréfoncier ;
- Confusion : le bail emphytéotique et le droit de la propriété du bien concernent la même personne ;
- Prescription : lorsque le locataire n’utilise pas son droit pendant une durée de 30 ans ;
- Faillite touchant le locataire : Le bail emphytéotique peut se terminer. Généralement, une clause à cet effet est inscrite dans la convention. Pensez à bien relire vos documents ;
- Décès de l’emphytéote : une clause du contrat peut indiquer que le tréfoncier est d’accord pour réaliser un nouveau bail emphytéotique pour une nouvelle durée de 99 ans maximum ;
- Résiliation unilatérale du bail emphytéotique par le locataire : c’est un droit réel qui ne donne lieu à aucun versement d’indemnité. Le tréfoncier récupère donc la jouissance totale sur son bien, y compris pour les travaux et améliorations effectués par le locataire sur le bien. Seule la renonciation des droits de l’emphytéote sera prise en compte. Il devra justifier sa décision de façon objective, par exemple, le montant des charges trop élevées, une difficulté pécuniaire, etc. ;
- Résiliation anticipée faite d’un commun accord : un examen des raisons sera fait afin de vérifier que cette décision ne modifie pas la convention de base au profil d’une vente par exemple. Une indemnité peut être versée par le tréfoncier au locataire pour compenser la perte de son droit sur le bien ;
- Non-respect du contrat : lorsque les termes du bail emphytéotique ne sont pas respectés, la convention peut être résiliée. Par exemple, si le locataire ne paie par la redevance obligatoire pendant deux ans, le contrat sera rompu par le tréfoncier ;
- Destruction ou grosse dégradation du bien : si un accident ou une destruction d’utilité publique intervient, le bail emphytéotique devra se terminer.
Si l'un de ces cas de figure se produit, alors il est possible de mettre fin au contrat de bail emphytéotique.
Besoin d'aide pour vos démarches concernant votre contrat de bail ?
L'un de nos experts CallMePower vous accompagne gratuitement dans toutes vos démarches !
Besoin d'aide pour vos démarches concernant votre contrat de bail ?
L'un de nos experts CallMePower vous rappelle et vous accompagne gratuitement dans toutes vos démarches !