Bail de droit commun : définition et fonctionnement
Le bail de droit commun est un bail classique, mais pour lequel le logement n'est pas la résidence principale du locataire. Ce type de bail peut convenir pour une résidence secondaire, pour les étudiants ou pour des bureaux. Comme pour un bail classique, le contrat de bail doit être enregistré. Retrouvez toutes les spécificités du bail de droit commun à Bruxelles et en Wallonie.
Qu'est-ce qu'un bail de droit commun ?
Un bail de droit commun en Belgique est un contrat de bail classique signé entre le preneur et le propriétaire.
À la différence du bail de résidence principale, de la colocation ou du bail étudiant, le locataire ne désigne pas le bien loué comme sa résidence principale.
Le contrat de bail de droit commun fait partie des baux les plus choisis par la population belge lorsque l’on parle de location en Belgique. Généralement, les baux locatifs concernés par le bail de droit commun sont ceux relatifs aux résidences secondaires, aux bureaux, aux garages, etc.
Les contractants peuvent choisir librement les clauses du bail du droit commun en Belgique en s’inspirant des dispositions légales imposées aux autres baux locatifs par la loi. Ils sont libres de choisir les indemnités de résiliation du bail, la durée ou bien le montant de la garantie locative par exemple.
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Bail de droit commun Bruxelles
Le bail de droit commun à Bruxelles est soumis aux dispositions de l’article 1736 et les articles qui suivent du Code civil sur la durée du contrat de bail et sur les règles applicables aux contrats de location en général.
La sous-location peut être pratiquée sous certaines conditions. Nous vous conseillons de relire et de vérifier les conditions inscrites dans votre bail à Bruxelles. Le propriétaire doit dans tous les cas donner son accord pour établir un contrat de sous-location.
Concernant la durée du bail, celle-ci peut être convenue entre les deux parties. Si le contrat est à durée déterminée, les conditions de résiliation peuvent être convenues dans le contrat. Si le contrat est à durée indéterminée, les deux parties peuvent résilier le contrat moyennant un préavis allant de 3 à 6 mois.
L'état des lieux et l'enregistrement du contrat de bail sont obligatoires.
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Bail de droit commun Wallonie
Les règles qui s’appliquent au bail de droit commun en Wallonie sont les mêmes que celles qui s'appliquent à tous les baux. On retrouve par exemple un bail de droit commun Wallonie pour une location de résidence secondaire, pour une location de vacances, etc.
La garantie locative n’est pas obligatoire pour un bail de droit commun en Wallonie. Si le propriétaire souhaite en demander une, il doit indiquer une mention spéciale dans le contrat de bail. Il en va de même pour le précompte immobilier et la durée du bail de droit commun.
Tous les ans, le propriétaire peut demander une indexation du loyer seulement si cette condition apparaît dans le contrat de bail.
En cas de vente, si le bail à une date certaine, le nouveau bailleur devra respecter les termes du bail, sauf si une clause à cet effet avait été inscrite dans le contrat de bail de droit commun Wallonie. S’il n’y a pas de date certaine, une résiliation anticipée est possible par le nouveau propriétaire, excepté si une condition contraire est stipulée sur l’acte de vente.
La durée du bail de droit commun
Un bail de droit commun peut être conclu pour une durée indéterminée ou pour une durée définie. Vous déterminez, avec le propriétaire, quelle est la durée du contrat que vous souhaitez mettre en place pour le bien en question. Il est important de ne pas confondre un bail de droit commun en Belgique avec un bail locatif à vie.
Bail de droit commun à durée indéterminée
Si vous décidez de signer un contrat de bail de droit commun à durée indéterminée en Belgique, ce dernier sera considéré comme mensuel. Cette condition vaut également pour un bail à valeur verbale entre un bailleur et un locataire.
Les deux parties peuvent, toutefois, convenir d’intégrer un préavis au bail de location. La durée du préavis pourra être d’un mois, trois mois ou six mois, selon les mentions faites au contrat de bail de droit commun en Belgique.
Bail de droit commun à durée définie
Il est possible pour un locataire et pour un propriétaire de mettre en place un contrat de bail de droit commun d’une durée définie. Cela peut aller, par exemple, de quelques mois à quelques années, suivant les besoins.
Pour un étudiant qui loue un logement à Bruxelles et qui signe son contrat de bail de droit commun, sa durée pourra être de 10 à 12 mois, le temps de son année scolaire.
Habituellement, la durée informelle du bail est de 9 ans sans préavis à faire, sauf si le bail précise des conditions à cet effet. Dans l'éventualité où un préavis est finalement prévu, les parties devront le respecter. Par exemple, si à la fin du contrat de bail de droit commun à Bruxelles, le locataire décide de rester dans le logement, le bail de location sera reconduit aux mêmes conditions et pour la même durée.
Toutefois, dans le cas où le propriétaire n’est pas d’accord, il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à son preneur pour lui indiquer qu’il lui demande de quitter le bien loué.
Enregistrement du bail de droit commun en Belgique
Comme pour tout autre contrat de bail ou avenant, l’enregistrement du bail de droit commun doit être fait. C’est une condition obligatoire. La responsabilité de cette démarche revient au bailleur lorsque le bien loué est exclusivement pour une habitation. Si le logement est en partie lié à l’habitation, la responsabilité de l’enregistrement du bail est partagée entre le locataire et le bailleur.
L’enregistrement du contrat de bail de droit commun permet de lui donner une date certaine aux yeux de la loi et indique qu’il est opposable à tous, il doit donc être respecté de tous. Cette étape est également importante pour la protection des deux parties qui concluent le contrat. En effet, toutes les conditions inscrites sur le bail de droit commun doivent être suivies obligatoirement par le bailleur et le locataire.
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Résiliation d'un bail de droit commun en Belgique
Lorsque vous avez signé un bail de droit commun en Belgique, cela peut arriver que vous ayez envie de le résilier au bout de quelque temps. Dans ce cas, il est important de vérifier les conditions inscrites dans votre bail de location à cet effet. Il est vrai que certains contrats ne prévoient pas de résiliation possible.
Dans ce cas, plusieurs options se présentent au propriétaire pour faire face à cette annonce :
- Facturer le paiement d’une indemnité d’un montant raisonnable. Si le bailleur exige un montant trop élevé, cela peut être considéré par la loi comme de l’abus de droit ;
- Réclamer à ce que le locataire occupe le bien pendant une certaine durée. Il est important de définir une période sensée et réfléchie ;
- Demander le paiement du loyer jusqu’à ce que le bailleur trouve un autre locataire. La jurisprudence en Belgique accorde cette méthode. Toutefois, on peut vous demander le versement d’une indemnité de départ relative à la période nécessaire pour trouver un nouveau preneur et pour les frais engagés envers une agence immobilière ou un site de recherche de logements, par exemple.
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