Bail de résidence principale : tout ce que vous devez savoir
Un contrat de bail de résidence principale est destiné à un logement qui est la résidence principale de l'occupant. Ce type de bail doit être écrit et enregistré. Selon la durée du contrat, le locataire peut mettre fin à son bail à tout moment, moyennant une durée de préavis, et selon les cas, une indemnité. Retrouvez également des conseils et des modèles de bail de résidence principale Wallonie et bail de résidence principale Bruxelles à télécharger gratuitement.
Bail de résidence principale : modèles gratuits à télécharger
Le contrat de bail de résidence principale est un document à valeur légale. En Belgique, les baux locatifs peuvent être différents selon la région dans laquelle ils sont réalisés.
Pour vous aider à rédiger votre bail de résidence principale, vous pouvez télécharger gratuitement notre modèle de contrat de bail à Bruxelles ou en Wallonie.
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Qu'est ce qu'un bail de résidence principale ?
Le bail de résidence principale en Belgique est un contrat passé entre un bailleur et un locataire pour la location d’un logement qui sert de résidence principale. Ce contrat est soumis à la loi sur le bail de résidence principale du 6 janvier 2014 relative à la Sixième Réforme de l’État.
Pour être considéré comme un contrat de bail de résidence principale, ce dernier doit répondre à plusieurs critères obligatoires :
- Être un bail d'habitation ;
- Le locataire doit s'engager à faire du logement loué sa résidence principale, c'est-à-dire là où il mène sa vie personnelle et ses activités ;
- Le bailleur doit donner son accord au locataire pour la qualification du logement en résidence principale ;
- Être écrit, et non verbal. C’est une condition obligatoire ;
- Le propriétaire doit procéder à l'enregistrement du contrat dans les deux mois qui suivent la signature du bail auprès de l'ACED, l'Administration du cadastre, de l'enregistrement du bail et des domaines.
Cohabitation légale et résidence principale
Si vous avez une déclaration de cohabitation légale à faire, vous pouvez signer un contrat de bail de résidence principale standard avec votre propriétaire. Il est important de savoir qu'en cas de conflits ou de dettes, vous êtes coresponsables au yeux de la loi.
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Quelle est la durée du bail de résidence principale ?
La durée du bail de résidence principale en Belgique est de neuf ans. Elle est soumise à la règle du 3-6-9 ans, c'est-à-dire que cela oblige le locataire à rester dans le logement jusqu’à la fin de chaque période, avant de faire un renon du contrat.
Ce type de bail est le plus répandu sur le territoire belge. Toutefois, il existe des exceptions pour contourner cette règle des neuf ans. Un locataire peut, en accord avec le bailleur, définir une durée plus courte, inférieure ou égale à trois ans, ou choisir un bail à vie.
Un bail de résidence principale en Wallonie, signé après le 1er septembre 2018, peut être prolongé deux fois tant que la durée totale de tous les contrats ne dépasse pas les trois ans. À Bruxelles et en Flandre, cela ne sera possible qu'une seule fois.
Il est important de rappeler que le locataire peut mettre fin à son bail quand il le souhaite. Cependant, suivant la durée de son contrat et le moment où il envoie son renon, il doit donner un préavis de trois mois et doit, suivant le moment où le préavis a été déposé, verser une compensation à son propriétaire.
Retrouvez tous les détails concernant les indemnités de départ dans les tableaux ci-dessous.
Fin de bail de résidence principale de moins de 3 ans par le locataire :
On détaille pour vous les détails d'une rupture de bail de moins de 3 ans. Voici l'exemple d’un locataire qui décide de mettre fin à son bail de résidence principale de moins de 3 ans suivant sa région :
| Bail de résidence principale Bruxelles | Bail de résidence principale Wallonie | Bail de résidence principale Flandre | |
|---|---|---|---|
| Quand donner son préavis ? | Pas de fin possible avant 6 mois de bail | À tout moment depuis le 1/09/2018 | À tout moment |
| Durée du préavis | 3 mois | 3 mois | 3 mois |
| Indemnisation | 1 mois de loyer | 1 mois de loyer | Année 1 : 1 mois ½ loyer Année 2 : 1 mois loyer Année 3 : ½ mois loyer |
| Démarches déménagement | 02 586 19 41 | ||
Le bail résidence principale de Bruxelles ne peut pas être cassé les six premiers mois. Le locataire doit donc attendre quelques mois avant de mettre fin à son bail.
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Fin de bail locatif de 9 ans par le locataire :
Si le locataire décide de mettre fin à son bail de 9 ans, il doit respecter certaines conditions. Retrouvez ci-dessous les conditions pour une fin de bail locatif de 9 ans par le locataire :
| Bail de résidence principale Bruxelles | Bail de résidence principale Wallonie | Bail de résidence principale Flandre | |
|---|---|---|---|
| Quand donner son préavis ? | À tout moment | À tout moment | À tout moment |
| Durée du préavis | 3 mois | 3 mois | 3 mois |
| Indemnisation* | Année 1 : 3 mois de loyer ; Année 2 : 2 mois de loyer ; Année 3 : 1 mois de loyer. | Année 1 : 3 mois de loyer ; Année 2 : 2 mois de loyer ; Année 3 : 1 mois de loyer. | Année 1 : 3 mois de loyer ; Année 2 : 2 mois de loyer ; Année 3 : 1 mois de loyer. |
| Démarches déménagement | 02 586 19 41 | ||
*L’indemnisation est due seulement si le locataire met fin à son bail de résidence principale dans les trois premières années.
Fin de bail de résidence principale de moins de 3 ans par le propriétaire :
Si un propriétaire souhaite mettre fin au contrat de location de la résidence principale de moins de 3 ans, voici les règles à suivre :
| Bail de résidence principale Bruxelles | Bail de résidence principale Wallonie | Bail de résidence principale Flandre | |
|---|---|---|---|
| Quand donner son préavis ?* | Pas de fin possible avant 6 mois de bail | À tout moment depuis le 1/09/2018 | À tout moment pour les baux effectués à partir du 1/01/2019 |
| Durée du préavis | 3 mois | 3 mois | 3 mois |
| Indemnisation | 1 mois de loyer | 1 mois de loyer | 1 mois de loyer |
| Démarches déménagement | 02 586 19 41 | ||
*Après un an de contrat de bail de résidence principale et seulement pour récupérer le logement à des fins personnelles, c'est-à-dire pour lui ou pour sa famille proche.
Que recommande le code bruxellois du logement pour la fin de bail ?
Retrouvez toutes les informations sur le code bruxellois du logement dans notre article dédié.
Fin de bail locatif de 9 ans par le propriétaire :
Lorsqu'un propriétaire décide de mettre fin à un bail de 9 ans avec son locataire, il doit suivre des règles précises. Voici l'exemple d’un propriétaire qui décide de mettre fin à un bail locatif de moins 9 ans suivant la région :
| Bail de résidence principale Bruxelles | Bail de résidence principale Wallonie | bail de résidence principale Flandre | |
|---|---|---|---|
| Quand donner son préavis ? |
|
|
|
| Durée du préavis | 6 mois | 6 mois | 6 mois |
| Indemnisations | Résiliation sans motif : 9 mois de loyer après 3 ans OU 6 mois de loyer après 6 ans ; Bail de + 9 ans : 3 mois après la 9ᵉ année et après chaque période de + 3 ans. | Résiliation sans motif : 9 mois de loyer après 3 ans OU 6 mois de loyer après 6 ans ; Bail de + 9 ans : 3 mois après la 9ᵉ année et après chaque période de + 3 ans. | Résiliation sans motif : 9 mois de loyer après 3 ans OU 6 mois de loyer après 6 ans ; Bail de + 9 ans : 3 mois après la 9ᵉ année et après chaque période de + 3 ans. |
| Démarches déménagement | 02 586 19 41 | ||
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Bail de résidence principale : nos conseils
Pour vous aider avec votre contrat de bail, on a rassemblé quelques conseils. Retrouvez donc quelques règles de base à respecter lorsque vous allez signer votre bail de résidence principale :
Les informations demandées au locataire : un bailleur effectue la demande d’informations sur le futur locataire avant la conclusion du bail résidence principale afin de faire son choix. Une fois que ce dernier a été choisi, le bailleur peut demander :
- Le nom et le prénom de la personne ;
- Un moyen de communication (téléphone, email, etc.) ;
- Une pièce d'identité pour confirmer l'identité ;
- Un justificatif permettant de connaître le nombre d'occupants, si besoin ;
- Un document sur les ressources financières afin de s'assurer que le locataire est en capacité de payer son loyer et ses charges (fiche de paie, allocation chômage, extrait du relevé bancaire, etc.).
Attention : ni l’origine ni la nature du montant des ressources dont dispose le futur locataire ne peuvent être prises en considération par le bailleur
- Les informations données par le bailleur : il doit donner une description du logement en question, le montant du loyer sans les charges, le montant des charges et la description, l’emplacement des différents compteurs (eau, électricité, gaz), le certificat énergétique du logement et la gestion de l’immeuble.
- L'état des lieux : le bailleur et le locataire sont tenus d’établir ensemble un état des lieux précis et détaillé de l’ensemble de l’appartement à l’entrée et à la sortie. Pensez bien à dater et signer le document. Si vous le souhaitez, vous pouvez faire appel à un expert qui établira l’état des lieux. Dans ce cas, les honoraires devront être payés par les deux parties à hauteur de 50% chaque.
- L'enregistrement du bail : Cela doit avoir lieu dans les 2 mois suivant le début du contrat de bail. Enregistrer un bail à Bruxelles, en Wallonie et en Flandre permet au bailleur de se prémunir contre un départ précipité sans indemnisation du locataire. Pour le preneur, cela le protège dans le cas où le propriétaire venait à changer, par vente ou décès, mais aussi sur tout ce qui concerne l’état du logement (l’insalubrité, la sécurité, les travaux possibles, la durée du bail, la caution, le préavis, etc.).
- Vérifier les informations : pensez à bien relire et valider toutes les informations inscrites dans le contrat de bail résidence principale telles que la taille du logement, le prix, les charges incluses ou non, le moyen de paiement du loyer, la durée, l’adresse, la bonne orthographe de votre nom, etc.
Le permis de location en Belgique
Lorsque vous cherchez un logement en Belgique, vous pouvez demander au bailleur qu'il vous présente le permis de location ou une attestation de conformité afin de vous assurer que le logement est admissible à la location.
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