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Prorogation de bail en Belgique : comment procéder ?
Au terme d'un contrat de bail, il est possible de demander une prorogation de bail, qui permet d'allonger la durée de votre contrat, aux mêmes conditions. C'est une procédure différente du renouvellement automatique du bail à échéance. Découvrez dans cet article le fonctionnement de la prorogation de bail et ce que prévoit la loi. Nous vous informons sur les circonstances exceptionnelles qui existent pour proroger un bail.
Qu'est-ce que la prorogation du bail en Belgique ?
En Belgique, proroger un bail signifie que vous allongez la durée initiale de votre contrat de bail. De ce fait, la durée est modifiée et son échéance reportée.
Attention, la prorogation du bail est différente du renouvellement de bail !
La prorogation permet de reporter l'expiration du contrat, dans un accord entre les deux parties, alors que le renouvellement est automatique lorsque aucunes des deux parties ne dépose de préavis de bail.
Suivant le type de contrat de bail, les conditions de prorogation du contrat de bail du locataire peuvent être différentes. Voici les trois situations différentes qui lui permettent de proroger le bail :
- Un bail de courte durée peut être prorogé deux fois aux mêmes conditions. Par contre, la durée totale ne doit pas excéder 3 ans ;
- Un bail de longue durée de 9 ans ou plus peut être prorogé pour 3 ans. Les conditions seront les mêmes que le contrat de bail de base.
Renouvellement automatique du bail
Lorsqu'un bail arrive à échéance, il sera automatiquement renouvelé si ni le locataire ni le propriétaire n'envoie de préavis de bail. Si vous ne souhaitez pas que le bail soit renouvelé, il faut envoyer la lettre de résiliation de bail en respectant la durée de préavis.
Un bail de courte durée se transformera alors en un bail de 9 ans et un bail de longue durée sera prolongé pour une durée de 3 ans, aux mêmes conditions.
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Comment proroger un bail ?
Pour proroger un bail, le locataire doit mettre en avant des "circonstances exceptionnelles" qui sont indépendantes de sa volonté, ou bien s'arranger à l'amiable avec son propriétaire.
La loi indique que la demande du locataire doit être faite au bailleur par lettre recommandé avec accusée de réception, au plus tard un mois avant la fin du bail.
Si le locataire et le propriétaire n’arrivent pas à trouver un accord pour proroger le bail, ils peuvent demander l’intervention du juge de paix. Ce dernier pourra statuer, en prenant en compte les intérêts et l’âge des deux parties.
Proroger un bail à l’amiable
Proroger un bail à l’amiable signifie que le locataire et le propriétaire se mettent d’accord à l’amiable sur la durée de la prorogation et sur les conditions. Si les deux parties s’entendent, elles concluent une convention de prorogation à l’écrit daté et signé.
Si les deux parties ne se mettent pas d’accord sur la prorogation et les conditions, elles peuvent faire appel à un juge de paix pour statuer sur la situation.
Une fois que le délai de la prorogation est passé, le locataire n’a pas à respecter un préavis ni à verser une indemnité de départ. La fin d’une prorogation de bail se fait sans aucune formalité, elle est automatique.
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Prorogation de bail pour circonstances exceptionnelles
Comme le précise la loi, le locataire peut faire une demande pour proroger son bail pour circonstances exceptionnelles. Ces dernières doivent être indépendantes de la volonté du preneur. Voici des exemples de circonstances exceptionnelles :
- Un divorce ;
- Une perte d’emploi qui rend difficile la recherche d’un nouveau logement ;
- Une maladie qui ne permet pas le déménagement à la fin du bail ;
- L’âge avancé du locataire ;
- Etc.
Dans ce cas, soit les parties se mettent d’accord pour proroger le bail, soit elles sont en désaccord. En cas de mésentente, elles doivent demander l’intervention d’un juge de paix. C’est ce que l’on appelle une prorogation judiciaire.
Le rôle du juge est d’accorder ou non la prorogation en prenant en compte tous les éléments dont il dispose sur la situation du locataire et sur la situation du bailleur.
Si le preneur met en avant une circonstance exceptionnelle, il fera référence à des situations comme suit :
- Une locataire est enceinte et doit accoucher prochainement. Elle n’a pas eu le temps de trouver un nouveau logement avant son accouchement ou la date de son terme ne lui permet pas de déménager à la date de la fin du bail ;
- Une personne âgée doit intégrer une chambre dans un Ehpad ou une maison de retraite, mais le lieu n’est pas disponible à la fin du bail ;
- Le contrat de travail d’une personne étrangère est prolongé de quelques mois et il doit finalement rester en Belgique quelque temps pour pouvoir l’honorer. Il a donc besoin de rester un peu plus longtemps dans le logement ;
- Le locataire est hospitalisé suite à un grave accident de la route. Il a besoin de repos avant de quitter son logement ;
- Le locataire fait construire son futur logement et les travaux ont pris du retard à cause d’imprévus professionnels (retard de livraison de matériaux, etc.).
Seules les circonstances qui ne sont pas occasionnées par le locataire peuvent être prises en compte.
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Le propriétaire peut-il refuser de proroger un bail ?
S’il le souhaite, le propriétaire peut refuser de proroger le bail, par contre, il devra payer une indemnité dont le montant peut varier suivant le motif refusé.
S’il le souhaite, il peut négocier avec le locataire les conditions de la prorogation comme une augmentation du loyer. Si le locataire n’est pas d’accord avec les conditions avancées par le bailleur, il pourra demander l’intervention du juge de paix. Le preneur a trente jours pour saisir le juge.
Pour être prise en compte, la réponse du propriétaire doit être envoyée par lettre recommandée avec accusée de réception. La lettre doit être datée et signée. Il a trois mois pour envoyer sa réponse. Une fois la réponse donnée au locataire, elle ne peut plus être modifiée.
Une prorogation de bail est-elle possible pour une sous-location ?
Contrairement au contrat de bail de résidence principale, la prorogation du bail de sous-location ne peut avoir lieu, car une sous-location ne peut pas dépasser la durée du contrat de bail signé entre le locataire principal et le bailleur.
La sous-location ne fait pas partie des circonstances exceptionnelles autorisées par la loi. Le contrat de bail de sous-location s’arrête donc dès que le propriétaire décide de mettre fin au contrat de bail du locataire principal ou lorsque c'est le locataire qui décide de mettre fin à son bail de résidence principale.
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