Avenant au contrat de bail : rédaction et modèle PDF

Qu'est-ce qu'un avenant au contrat de bail ?

Un avenant au contrat de bail est un document annexé à ce dernier qui permet d’attester quelconques modifications du contrat de bail initial. Grâce à cela, seules les parties concernées par les changements sont revues, sans pour autant modifier ou rédiger à nouveau la totalité d'un bail.

Ce document n'est pas une modification, en tant que telle, du contrat de bail initial. Il est considéré comme une mise à jour permettant de changer certaines parties.

L’avenant au contrat de bail peut s’effectuer sur plusieurs types de contrats tels qu’un bail de résidence principale, un contrat de bail commercial ou encore, un contrat de colocation.

Un avenant fait souvent suite à un changement de situation : arrivée ou départ d'un colocataire, séparation ou déménagement. Dans ces moments, pensez aussi à transférer vos contrats d'énergie, de télécom et d'eau vers le bon logement. Nos conseillers CallMePower s'occupent gratuitement de toutes ces démarches.

Dans quels cas faire un avenant au contrat de location en Belgique ?

L’avenant est utilisé chaque fois qu’une clause du bail doit changer en cours de location, sans mettre fin au contrat. Les motifs les plus fréquents en Belgique sont un changement de locataire (arrivée, départ, séparation), une modification du loyer ou des charges, un changement de propriétaire ou de garant, ou encore la réalisation de travaux.

Ajout d'un locataire (conjoint, concubin ou colocataire)

Lorsqu’une nouvelle personne emménage — un conjoint, un cohabitant ou un colocataire supplémentaire —, un avenant permet de l’ajouter officiellement au bail. Le nouveau locataire devient titulaire du contrat et signe l’avenant aux côtés du bailleur et des locataires déjà en place.

L’avenant précise la date d’entrée du nouveau locataire et, si besoin, la répartition de la garantie locative. Pensez aussi à mettre à jour l’état des lieux si les occupants changent.

Départ ou changement de locataire (désolidarisation)

Dans le cadre d’une colocation, il se peut que l’un des colocataires décide de partir avant la fin du contrat de bail. Si aucune clause de solidarité n'a été levée, le départ d’un des colocataires ne met pas fin au contrat de bail et le sortant peut rester tenu de ses obligations.

Pour quitter le logement en règle et être libéré de toutes ses obligations vis-à-vis du bail, le colocataire sortant doit signer un avenant au bail pour changement de locataire (aussi appelé désolidarisation) avec le propriétaire du bien.

Une fois parti, le propriétaire et les colocataires restants doivent :

• Établir un état des lieux de sortie où chaque colocataire paie à égalité pour les éventuels dégâts causés, y compris le locataire sortant. Dans le cas où un nouveau colocataire emménage dans le logement, un nouvel état des lieux d'entrée doit être rédigé ;
• Régulariser la garantie locative, voire la reconstituer si elle était au nom du colocataire sortant.

Séparation ou décès : passer à un seul locataire

En cas de séparation, si l’une des parties reste dans le logement, les locataires et le propriétaire rédigent un avenant afin de spécifier le départ de l’une des deux parties et le passage à un seul titulaire. La même logique s’applique en cas de décès d’un colocataire : l’avenant met le bail au nom du seul occupant restant.

Changement de propriétaire (nouveau bailleur)

Lorsque le bien est vendu, le nouveau propriétaire reprend en principe le bail en cours dans les mêmes conditions. Un avenant permet alors de mettre à jour l’identité du bailleur et les coordonnées de paiement du loyer, sans modifier les droits du locataire : le contrat initial reste valable, seul le nom du bailleur change.

Changement de garant

Si la personne qui s’était portée caution se retire ou est remplacée, un avenant acte le changement de garant. Il mentionne l’identité du nouveau garant et l’étendue de son engagement. Sans avenant, l’ancien garant peut rester tenu des obligations du bail.

Modification du loyer ou des charges

Une modification négociée du loyer (hausse ou baisse convenue entre les parties) ou un changement dans la répartition des charges locatives se formalise par un avenant, signé des deux parties.

À ne pas confondre avec l’indexation : l’indexation annuelle du loyer, elle, ne nécessite pas d’avenant (voir ci-dessous).

Avenant au bail Belgique en cas de modifications ou travaux dans le logement

L’avenant au contrat de bail pour travaux, autrement appelé "contrat de bail rénovation", est un accord conclu entre le locataire et le propriétaire lorsque des travaux, de petite ou de grande ampleur, doivent être réalisés dans le logement durant la période de location. Cet avenant peut également prévoir que le preneur effectue lui-même certains des travaux.

Pour que l'avenant au contrat de bail soit légal, il doit comporter les éléments suivants :

1. Définir clairement les travaux ;
2. Déterminer un délai raisonnable pour entamer les travaux et prévoir que le propriétaire s’engage à donner et/ou verser une contrepartie au locataire ;
3. Convenir d'une date de fin de travaux et d'une durée dans un délai réaliste. Cela doit être déterminé entre le propriétaire et le locataire.

La contrepartie accordée au locataire du logement peut être :

• Une diminution ou une suppression du loyer durant la période des travaux ;
• Une renonciation à la révision du montant du loyer ;
• Une non-résiliation du bail sur une période donnée en fonction de la durée des travaux.

Avenant au contrat de bail en Belgique en cas d'indexation de loyer

L’indexation du loyer ne nécessite pas d’avenant au contrat de bail. En effet, depuis 1991, la loi autorise une révision du contrat en cours. Cette dernière peut s’effectuer de deux manières :

1. Via un accord préalable entre le bailleur et le locataire. La révision doit avoir lieu entre le 9ᵉ mois et le 6ᵉ mois précédant la fin de chaque triennat ;
2. Via un juge de paix, si le demandeur n’a pas eu de réponse favorable à sa demande. Cette intervention ne peut avoir lieu qu’entre le 9ᵉ mois et le 6ᵉ mois précédant l’expiration du triennat en cours.

La révision du montant du loyer doit, dans tous les cas, être précisée sur le contrat de bail d’origine.

Un changement de locataire s'accompagne presque toujours d'un déménagement. Pour éviter les doubles facturations, l'énergie, l'internet et l'eau doivent être mis au nom du bon occupant à la bonne date. CallMePower prend en charge gratuitement ce transfert de contrats.

Combien coûte un avenant au bail ?

Bonne nouvelle : rédiger un avenant au contrat de bail est gratuit. Il s’agit d’un document sous seing privé que le bailleur et le locataire rédigent et signent eux-mêmes — aucun notaire n’est nécessaire. Avec notre modèle à télécharger, la rédaction ne vous coûte rien.

L’enregistrement de l’avenant auprès du SPF Finances est lui aussi gratuit, qu’il se fasse en ligne via MyRent ou par courrier. Des frais ne peuvent apparaître que dans deux cas :

• Si vous passez par une agence immobilière ou un syndic, qui peut facturer des frais administratifs pour la rédaction ou le suivi ;
• Si vous faites appel à un juriste ou un avocat pour un cas complexe (bail commercial, litige, etc.).

En colocation, certains bailleurs ou agences réclament des frais de dossier lors d’un changement de colocataire. Ces frais doivent rester raisonnables et refléter un coût réel : ils ne sont pas imposés par la loi.

L'avenant au contrat de bail doit-il être enregistré ?

L'enregistrement du bail est une procédure obligatoire en Belgique et qui consiste à protéger le propriétaire et le locataire du bien immobilier vis-à-vis de personnes tierces. Grâce à cela, le contrat aura une date certaine, c'est-à-dire que personne ne pourra le contester, et sera opposable à tous, à savoir que si un tiers est intéressé par le bien, il ne pourra pas prétendre qu'il ne savait pas que ce dernier n'était pas soumis à un contrat signé et daté.

Ainsi, qu'il s'agisse d'un contrat de bail classique, d'une sous-location ou encore, d'un avenant au bail, l'enregistrement du bail à Bruxelles, en Wallonie et en Flandre doit être fait dans les deux mois suivants sa signature.

Dans le cas où le contrat de bail n'est pas enregistré, en cas de résiliation anticipée, le locataire n'a pas de durée de préavis à respecter ni d'indemnité à payer.

Vous pouvez procéder à l'enregistrement de l'avenant au bail par internet via l'application MyRent ou encore, par la poste en demandant au préalable un formulaire à compléter et à renvoyer. Pour obtenir le formulaire adéquat, vous pourrez téléphoner au SPF Finance au 02 572 57 57 ou envoyer votre demande en ligne via le formulaire du SPF Finance.