Contrat de bail Bruxelles : fonctionnement et modèle
Vous venez de trouver un logement et déménagez bientôt dans la Région de Bruxelles-Capitale ? Vous allez alors devoir signer un contrat de bail. Découvrez toutes les informations important sur ce document légal à Bruxelles : types de contrats, loi, enregistrement, garantie locative. Nous allons également vous révéler si c’est légal de louer sans bail à Bruxelles.
Contrat de bail Bruxelles : où se procurer le document ?
Vous êtes à la recherche d’un contrat de bail pour Bruxelles et ne savez pas où vous procurer un document ? Nous avons élaboré pour vous un modèle de contrat de bail Bruxelles selon le Code bruxellois du logement.
Vous pouvez donc télécharger gratuitement un modèle de contrat de bail en PDF ci-dessous.
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Les différents types de contrats de bail à Bruxelles
Lorsque vous trouvez un logement à louer à Bruxelles, vous devez signer un contrat de bail et faire un état des lieux. Ce dernier doit correspondre à la spécificité du logement que vous souhaitez.
Retrouvez tous les types de baux qui existent à Bruxelles.
| Types de bail | À qui s’adresse le bail ? |
|---|---|
| Contrat de bail de résidence principale Bruxelles | Le contrat de bail de résidence principale à Bruxelles est un bail locatif qui concerne un locataire dès son entrée dans le logement. Il doit être :
|
| Bail de droit commun Bruxelles | Le bail de droit commun est aussi appelé bail civil. C’est un bail locatif classique signé entre un preneur et un bailleur, sauf qu’il ne considère pas le logement comme la résidence principale du locataire. C'est le bail le plus répandu à Bruxelles. Il est donc utilisé pour la location :
|
| Bail de colocation Bruxelles | Un bail de colocation à Bruxelles est un contrat de bail locatif d’un bien pour plusieurs locataires, à savoir des colocataires. C’est un contrat de bail très répandu à Bruxelles, car il y a beaucoup d’étudiants ou de jeunes travailleurs dans la capitale qui font face aux prix élevés de l’immobilier à Bruxelles. |
| Contrat de bail étudiant | Le contrat de bail étudiant est un bail d'une durée de 12 mois maximum qui peut être renouvelé avec les mêmes règles et conditions. Pour signer ce type de bail, le locataire doit prouver qu’il est étudiant avec une copie de son inscription au sein d’un établissement scolaire. |
| Bail glissant | Le bail glissant est un contrat de bail de résidence principale qui concerne un propriétaire et une personne morale inscrite sur une liste créée par le Gouvernement (agences immobilières sociales, associations qui aident les personnes en difficulté à trouver un logement, centre d’aides sociales, etc.) |
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Retrouvez, dans notre article dédié, toutes les informations concernant les aides au logement à Bruxelles.
La loi sur le contrat de bail à Bruxelles
Depuis le 1er janvier 2018, tous les contrats de bail d’habitation à Bruxelles sont régis par les règles du Code du logement de la Région. Cela a entraîné plusieurs changements pour le locataire, mais aussi pour le propriétaire.
Retour sur les nouvelles règles applicables depuis 2018 :
- La lutte contre la discrimination. Cela signifie que le propriétaire n’a pas le droit de demander toutes les informations qu’il souhaite lors de la sélection des candidats. Il peut demander le nom, le prénom, le téléphone ou l’email, la composition du ménage et les ressources financières ;
- Les informations obligatoires du propriétaire. Il doit obligatoirement informer le locataire sur la description du logement, le montant du loyer et des charges, la présence des compteurs pour l’électricité, le gaz et l’eau, le certificat PEB et le fonctionnement du syndic ;
- Les informations légales. Désormais, le propriétaire doit lister toutes les informations légales relatives au contrat de bail en annexe du document ;
- Rénovation. Le propriétaire a l’obligation de procéder aux travaux de rénovation du logement qui lui en incombent ;
- Le changement de propriétaire lors d’une vente. Une lettre recommandée avec accusée de réception doit être envoyée au locataire lors de la vente du logement occupé ;
- Le renon. La nouvelle législation interdit la fin de bail si un courrier n’a pas été envoyé avant et si les conditions encadrant la cession n’étaient pas respectées ;
- La sous-location. Elle est aussi interdite si elle ne respecte pas les conditions établies par la législation et si elle n’a pas fait d’une demande préalable au propriétaire.
- La cession du bail de courte durée. Cela peut désormais être fait à tout moment, et sans motif particulier, en respectant un préavis de 3 mois et en versant une indemnité de départ d’un mois de loyer.
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Est-ce légal de louer sans contrat de bail ?
Louer sans bail à Bruxelles ne signifie pas que vous n’avez pas de droits, au contraire ! Pour cela, vous devez prouver que vous êtes le locataire du logement. Cela signifie que vous devez prouver votre occupation du bien et que vous payez votre loyer.
Malgré tout, signer un contrat de bail écrit est obligatoire à Bruxelles depuis le 15 juin 2007. Il est donc nécessaire de passer par cette étape avant d’intégrer un logement en location.
Si, à l’heure actuelle, vous n’avez pas de contrat de bail écrit, sachez que la législation ne prévoit pas de sanctions précises et reconnaît le bail oral.
Ne pas avoir de bail est plus avantageux pour le locataire que pour le propriétaire. En effet, le preneur peut quitter le logement quand il le souhaite, sans indemnités de départ ni préavis.
Il doit toutefois envoyer une lettre de mise en demeure au bailleur un mois avant son départ pour lui demander la réalisation et l’enregistrement d’un bail locatif. Si rien n’est fait, il peut quitter son logement.
Se protéger juridiquement
Nous vous conseillons d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au propriétaire pour le prévenir de votre départ.
Enregistrement de bail à Bruxelles
L’enregistrement de bail à Bruxelles est une obligation fiscale. Depuis le 1er janvier 2007, la démarche doit être faite par le propriétaire. Elle est gratuite si le bailleur l’effectue dans les deux mois suivant la signature du bail locatif. Dans le cas où cela n’est pas fait, il recevra une amende à payer.
L’enregistrement du bail à Bruxelles peut être fait par une autre personne que celle concernée par le contrat de bail. Elle doit être réalisée auprès du SPF Finances en ligne ou par courrier postal.
- Si vous choisissez de procéder à l’enregistrement du bail à Bruxelles en ligne, vous devrez vous identifier sur la plateforme MyMinfin. Une fois votre demande faite, vous recevez un accusé de réception puis une preuve de l’enregistrement une fois que cela a été validé.
- Vous préférez faire l’enregistrement du bail à Bruxelles par courrier postal ? C’est possible ! Vous devez demander le formulaire en trois exemplaires, le remplir et le renvoyer avec une copie du contrat de bail et une copie de l’état des lieux au centre de scanning du SPF Finance (l’adresse est indiquée sur le formulaire).
Le délai de réception du document est de 10 jours ouvrables. Il faudra autant de temps pour le traitement et la validation de l’enregistrement.
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Garantie locative à Bruxelles
La garantie locative à Bruxelles n’est pas obligatoire à Bruxelles, sauf si une clause est prévue à ce sujet dans le contrat de bail. Dans ce cas, elle devra correspondre à l’un des trois types prévus par la législation bruxelloise :
- Garantie locative sur un compte bloqué. Le montant demandé pour la garantie locative ne peut pas excéder deux mois de loyer. Le locataire peut, soit ouvrir un compte et y déposer le montant demandé, soit verser la somme sur le compte personnel du bailleur ;
- Garantie bancaire : Elle doit représenter trois mois de loyer maximum. Une banque et le preneur se mettent d’accord sur la constitution de la caution. L'institution s'engage à libérer la garantie locative à la fin du bail. Le locataire va, pendant toute la durée du bail, verser un montant mensuel à la banque pour constituer le montant de la garantie locative demandé.
- Garantie locative et CPAS : Tout comme la garantie bancaire, la garantie locative via le CPAS ne doit pas excéder 3 mois de loyer. Le locataire qui en fait la demande s’engage auprès du CPAS qui lui se portera caution du preneur.
Dans le cadre du contrat de bail étudiant, il est possible que le bailleur demande aux parents du jeune locataire de se porter garant. Ils devront donc s’engager par courrier écrit en indiquant le montant de la garantie locative demandée à Bruxelles.
Frais bancaires élevés
Les frais bancaires demandés pour la constitution de la garantie bancaire sont souvent très élevés en Belgique. De ce fait, peu de Belges et de Bruxellois utilisent ce moyen.