La cession de bail en Belgique : tout sur son fonctionnement
Si vous êtes locataires et souhaitez céder votre contrat de bail à une tierce personne plutôt que de résilier votre contrat, il s'agit d'une cession de bail. Cette procédure est encadrée par la loi en Belgique. Découvrez, dans notre article, ce qu’est une cession de bail locatif et quel est son fonctionnement. Retrouvez les informations spécifiques de la cession de bail et de bail commercial.
Qu'est-ce qu'une cession de bail ?
Une cession de bail en Belgique est le fait de permettre au locataire d’un logement de transférer le contrat de bail à un autre locataire. C’est donc le nouvel occupant du bien qui devient le nouveau locataire.
Tous les droits et les obligations du locataire sont également transférés au nouveau preneur. Dans ce cas de figure, on ne parle pas de rupture anticipée du bail, mais bien de cession. Le locataire initial n’a donc pas à payer les indemnités de départ ni à respecter le préavis de fin de bail.
Selon la loi du 20 février 1991, si la cession du bail intervient pour un contrat de bail de résidence principale, le bailleur doit donner son accord.
Dans le cadre d’une cession de bail commercial, l’autorisation n’est pas obligatoire, sauf si une mention à ce sujet est faite dans le contrat de bail.
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Quel est le fonctionnement d'une cession de bail ?
Lorsqu’un locataire souhaite quitter son logement, il peut faire une cession de bail en Belgique.
Pour ce faire, la première étape à faire est de trouver une personne qui réuni toutes les conditions pour reprendre votre bail. Une fois que vous pensez avoir trouvé la bonne personne, vous devez envoyer à votre bailleur un courrier en lettre recommandée avec accusé de réception.
Ce courrier doit comporter :
- Une demande d’autorisation de cession de bail locatif ;
- Les informations concernant le bail existant ;
- Les informations sur le candidat que vous avez trouvé pour trouver pour reprendre votre bail.
Outre le fait d’accepter la cession de bail, le bailleur doit également vérifier la solvabilité du locataire, s’assurer de son identité et valider le profil de repreneur.
❗ Si vous n’avez pas l’autorisation du bailleur, vous ne pourrez pas céder votre bail.
Si le bailleur est d’accord, vous pouvez faire toutes les démarches et conclure la cession de bail locatif. Une fois effectuée, c’est le nouveau locataire qui est en charge du paiement du loyer et toutes les obligations du locataire vis-à-vis du propriétaire.
Cession de bail et enregistrement
La cession de bail d’une résidence principale doit obligatoirement être enregistré. Cette démarche est gratuite et doit être réalisée par le bailleur maximum deux mois après la signature du bail.
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Comment fonctionne la cession de bail commercial ?
La cession de bail commercial est autorisée en Belgique, sauf si une mention indique le contraire dans le contrat de bail.
Si vous êtes titulaire d’un bail commercial et que vous souhaitez céder votre contrat de bail et votre fonds de commerce, cela est possible, mais la situation est particulière. En effet, en principe, le bailleur ne peut pas refuser même si le bail stipule qu’une cession est interdite.
Toutefois, la cession du bail commercial peut être refusée par le bailleur si ce dernier vit dans une partie du bâtiment qu’il vous loue. Le propriétaire peut aussi s’opposer à une cession de bail si le contrat du locataire existe depuis moins de deux ans ou s’il a été renouvelé depuis moins de deux ans.
Cession de bail commercial : comment procéder ?
La cession de bail commercial est encadrée et doit suivre des règles précises.
Avant de procéder, le locataire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à son bailleur pour lui demander l’autorisation de céder son bail.
Une fois la lettre réceptionnée, le bailleur a 30 jours pour envoyer son accord ou son refus concernant la cession de bail. Vous pouvez faire un recours auprès du juge si vous n’êtes pas d’accord avec le refus. L’homme de loi évaluera la situation avant de donner son accord ou son refus pour la cession du bail commercial.
Suite à l’accord du bailleur, la cession de bail peut être signée par les parties.
Si la procédure n’est pas suivie par le locataire, la cession de bail peut être caduque.
Pourquoi faire une cession de bail ?
Les locataires vont privilégier la cession de bail à la sous-location pour plus de facilité et de liberté. En effet, la sous-location permet à un locataire de mettre son logement en location tout en restant responsable des droits et des obligations envers le propriétaire. Cela signifie qu’en cas de loyers impayés par le sous-locataire ou autre, c’est le locataire principal qui est responsable de payer le loyer.
À la différence, une cession de bail locatif vous désengage du bail initial puisqu’il est cédé à un nouveau locataire qui devient le responsable principal du bail.
Faire une cession de bail locatif permet au locataire de :
- Ne pas payer le loyer pour toute la durée du bail vu qu’à partir du moment où vous cédez votre bail, c’est le nouveau locataire qui prend le relai au niveau du paiement du loyer et des charges ;
- Ne pas avoir de préavis de fin de bail ;
- Ne pas avoir à payer d’indemnité au bailleur. Si vous envoyez votre renon, vous devez verser une indemnité de départ qui dépend de la durée de votre contrat de bail et de la région dans laquelle vous vivez.
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Cession de bail et garantie locative
Vous venez de signer une cession de bail ? En tant que nouveau locataire, vous devez fournir une garantie locative à votre bailleur. En effet, ce dernier doit rembourser la caution de l’ancien locataire et a besoin de nouvelles garanties locatives pour couvrir la fin du bail.
Deux options sont possibles :
- Soit les deux locataires s’arrangent pour la garantie locative ;
- Soit le propriétaire rembourse le locataire précédent et le nouveau locataire constitue une nouvelle garantie locative.
Doit-on faire un état des lieux après une cession de bail ?
L’état des lieux n’est pas une étape obligatoire lors d’une cession de bail en Belgique.
Malgré tout, nous conseillons au locataire sortant et au nouveau locataire du logement de faire un état des lieux. Cela évitera au locataire entrant de ne pas payer pour des dégâts que l’ancien locataire aurait causés.
Le propriétaire ne peut pas vous obliger à faire un état des lieux. Si aucun constat n’est fait, le locataire s’engage à respecter l’état des lieux qui a été établi lors de la signature initiale du contrat de bail.
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