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Contrat de bail de colocation Belgique : comment ça marche ?

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bail de colocation
Contrat de bail de colocation en Belgique

Vous souhaitez déménager dans une nouvelle colocation ? Depuis 2018, le contrat de bail de colocation à Bruxelles et en Wallonie dispose d’un cadre juridique permettant de protéger les locataires ainsi que les propriétaires. Téléchargez des modèles de baux de colocation et découvrez toutes les informations à propos de la colocation en Belgique : durée, préavis, résiliation, caution, etc.  

Modèles de bail de colocation gratuits à télécharger

C'est quoi un bail de colocation ?

Un bail de colocation, à Bruxelles ou en Wallonie, est un contrat de bail spécifique aux colocations, à savoir la location d’un bien devenant la résidence de plusieurs locataires appelés plus communément "colocataires" ou "colocs".

colocation bruxelles

La colocation est avantageuse et privilégiée par les étudiants, ou les jeunes travailleurs, ne pouvant pas se permettre financièrement de vivre dans un logement tout seul.

Signer un bail de colocation en Belgique est très répandu dans les grandes villes comme Namur, Liège, Mons, Charleroi, Louvain-la-Neuve ou encore dans le Brabant wallon. Par exemple, la colocation à Bruxelles est très fréquente due au nombre important de travailleurs dans la capitale mais aussi au prix de l'immobilier très élevé.

Colocation Belgique loi

Depuis septembre 2018, une loi sur la colocation est entrée en vigueur afin de réformer ce bail. La législation lui a officiellement donné un cadre juridique en Belgique afin que toutes les parties soient avantagées. Grâce à cette réforme, le contrat de bail de colocation encadre la relation entre le propriétaire et le locataire de manière légale. Il est spécifié, dans la loi, les différents points qui lient les deux parties avec les autorisations et les interdictions. Par exemple, la sous-location est souvent interdite.

De manière générale et peu importe la région concernée, le bail de colocation peut faire l’objet d’un bail de résidence principale ou non. Dans ce cas, les aspects légaux peuvent différer, notamment en ce qui concerne la durée du contrat. Dans tous les cas, les colocataires doivent avoir une assurance habitation colocation.

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Bail de colocation : quelle est la durée ?

durée bail colocation

Si le contrat est également un bail de résidence principale, sa durée peut varier de la sorte :

  • 3 ans ou moins ;
  • 9 ans ;
  • À vie.

Pour la colocation en Belgique, la loi spécifie que le bail ne prend jamais vraiment fin, car, ce dernier se renouvelle automatiquement. Les colocataires doivent donc obligatoirement donner leur préavis pour y mettre fin.

Pour les baux de colocation ne faisant pas l’objet d’une résidence principale, le contrat a une fin. Toutefois, il n’existe aucune durée légale prédéfinie. Les clauses du contrat doivent également spécifier si le bail peut prendre fin avant son échéance et si oui, sous quelles conditions.

Dans le cas où le contrat ne détermine pas spécifiquement une date de fin, cela signifie qu’il est à durée indéterminée et qu’il peut s’interrompre à tout moment moyennant un préavis d’un mois.

Quelle est la durée d'un préavis de bail de colocation ?

Le préavis prend effet le premier jour du mois suivant la demande. Le préavis du bail de colocation varie si ce dernier a été donné par le colocataire ou par le propriétaire. Généralement, la durée du préavis à Bruxelles est de 2 mois pour le locataire, et de 3 mois en Wallonie. Pour mieux connaître toutes les durées de préavis de bail des locataires, consultez notre article dédié à ce sujet.

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Résiliation du contrat de bail de colocation à Bruxelles et en Wallonie

Il est possible de résilier un bail de colocation en Belgique, mais selon la situation et la région, les conditions ne seront pas les mêmes :

  • La résiliation du bail de colocation en Belgique peut s’effectuer pour un seul colocataire sans impacter les autres habitants du bien. Cependant, les réglementations ne sont pas les mêmes à Bruxelles et en Wallonie en cas de rupture de bail par le locataire en Belgique ;
  • L'ensemble des colocataires peuvent aussi mettre fin ensemble au contrat de bail de colocation avant la fin, s'il s'agit de leur résidence principale.

Colocation Bruxelles : résiliation du contrat de bail par un seul colocataire

Retour sur les règles de fin de bail de colocation à Bruxelles et la résiliation de contrat de bail de colocation en Wallonie.

resiliation bail colocation

Dans une colocation à Bruxelles, le colocataire sortant est dans l’obligation de prester une période de préavis de 2 mois. Il doit donner une copie de son préavis à ses colocataires et s’engager à trouver un remplaçant pour la colocation répondant aux critères suivants :

Dans le cas où ces conditions ne sont pas respectées, ou acceptées, le colocataire sortant reste toujours soumis à son contrat de bail à Bruxelles.

Que dit le code bruxellois du logement sur la colocation ?

Retrouvez toutes les informations sur le code bruxellois du logement dans notre article dédié.

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Colocation Wallonie : fin de bail par un seul colocataire

Dans une colocation en Wallonie, le colocataire sortant doit respecter deux conditions pour pouvoir sortir seul de sa colocation :

  1. Donner un préavis de 3 mois au propriétaire et aux colocataires soit par lettre recommandée, soit via un huissier de justice, soit en mains propres si les autres parties signent un reçu ;
  2. Trouver un remplaçant qui doit répondre aux critères de la colocation et être accepté par le propriétaire et les autres colocataires.

Ensuite, le colocataire sortant, son remplaçant, les autres colocataires et le bailleur doivent signer 3 avenants :

  1. Un avenant au bail de colocation mentionnant au minimum que tel colocataire remplace tel autre colocataire ;
  2. Un avenant à l’état des lieux à la charge du colocataire sortant. Il concerne les parties communes et la chambre du colocataire sortant ;
  3. Un avenant au pacte de colocation.

Enfin, le nouveau colocataire doit obligatoirement procéder à l’enregistrement du bail et de ses avenants.

Dans le cas où aucun avenant n’a été signé, le colocataire sortant est toujours soumis à son contrat, même dans le cas où le nouveau colocataire a des impayés de loyer.

Résiliation du bail de colocation par tous les colocataires

Dans le cadre d'une colocation à Bruxelles ou d'une colocation en Wallonie, l’ensemble des colocataires peut mettre fin au contrat de bail de colocation avant son échéance, moyennant une période de préavis de 3 mois, s’il s’agit de leur résidence principale.

Ils devront également payer des indemnités au propriétaire correspondant à :

  • L’équivalent de 1 mois de loyer, si le bail est de 3 ans ou moins ;
  • L’équivalent de 3 mois de loyer, après la 1ʳᵉ année pour les baux de 9 ans ;
  • L’équivalent de 2 mois de loyer, après la 2ᵉ année pour les baux de 9 ans ;
  • L’équivalent de 1 mois de loyer, après la 3ᵉ année pour les baux de 9 ans.

Pour les contrats de bail de colocation ne faisant pas l’objet d’une résidence principale, les colocataires doivent toujours se référer aux clauses du contrat car il n'y a pas de base légale valant pour tous les contrats de bail.

Bail de colocation Belgique : l’état des lieux est-il obligatoire ?

L'état des lieux doit obligatoirement être rédigé, annexé au contrat de bail et enregistré. Cette règle vaut pour les colocations à Bruxelles et les colocations en Wallonie.

Qu'est-ce qu'un état des lieux ?

Un état des lieux est un document permettant d'attester de l'état du logement à l'arrivée et au départ du locataire afin d'éviter tout litige entre le bailleur et le(s) locataire(s).

La Wallonie impose un état des lieux intermédiaire à chaque arrivée et/ou départ de colocataire pour les contrats de bail officiels tandis que la région bruxelloise le conseille simplement.

À Bruxelles, chaque colocataire et le propriétaire peuvent exiger un état des lieux de sortie en fin de contrat de bail. Dans ce cas, les autres parties sont obligées de l’effectuer.

État des lieux de colocation à télécharger gratuitement

Contrat de colocation Belgique : fonctionnement de la garantie locative

La garantie locative est une somme versée par le(s) locataire(s) et bloquée jusqu’à la fin du contrat de bail dans le but de protéger le propriétaire du bien en cas de dégâts ou de non-paiement du loyer.

colocation

Les réglementations quant à la garantie locative dans une colocation en Belgique sont similaires à un contrat de bail classique. Ainsi, concernant son montant et uniquement pour les baux de résidence principale, elle correspond à :

  • 2 mois de loyer maximum pour les garanties mises sur un compte bloqué ;
  • 3 mois de loyer maximum pour les garanties bancaires.

La loi stipule que les colocataires pourront récupérer leur garantie locative en fin de bail une fois que tout est en règle auprès du propriétaire (loyer, réparations éventuelles, etc.). Dans le cas où des dégâts ont été causés, le propriétaire a le droit d’y prélever le montant correspondant avant de vous la restituer.

Dans l'éventualité où votre propriétaire ne vous rend pas votre garantie locative, vous êtes en droit de le mettre en demeure et de saisir un juge de paix, si nécessaire.

Cependant, si vous quittez votre logement en cours de contrat de bail et que vos colocataires restent, vous ne pourrez pas récupérer votre argent à la banque. Vous devrez trouver un arrangement avec les autres habitants et/ou le repreneur.