Bail de colocation Belgique : comment ça marche ?

Qu'est-ce qu'un bail de colocation en Belgique ?

Un bail de colocation, à Bruxelles ou en Wallonie, est un contrat de bail spécifique aux colocations, à savoir la location d'un bien devenant la résidence de plusieurs locataires appelés plus communément "colocataires".

La colocation est avantageuse et privilégiée par les étudiants, ou les jeunes travailleurs, ne pouvant pas se permettre financièrement de vivre dans un logement tout seul.

Signer un bail de colocation en Belgique est très répandu dans les grandes villes comme Namur, Liège, Mons, Charleroi, Louvain-la-Neuve ou encore dans le Brabant wallon. Par exemple, la colocation à Bruxelles est très fréquente due au nombre important de travailleurs dans la capitale, mais aussi au prix de l'immobilier très élevé.

De manière générale et peu importe la région concernée, le bail de colocation peut faire l'objet d'un bail de résidence principale ou non. Dans ce cas, les aspects légaux peuvent différer, notamment en ce qui concerne la durée du contrat. Dans tous les cas, les colocataires doivent avoir une assurance habitation colocation.

Chaque colocataire doit par ailleurs faire sa propre domiciliation à l'adresse du logement : plusieurs personnes peuvent être domiciliées à la même adresse, mais la commune les enregistre alors comme cohabitants, ce qui peut modifier le montant de certaines allocations.

Résiliation du contrat de bail de colocation en Wallonie et à Bruxelles

Il est possible de résilier un bail de colocation en Belgique, mais selon la situation et la région, les conditions ne seront pas les mêmes :

• La résiliation du bail de colocation en Belgique peut s'effectuer pour un seul colocataire sans impacter les autres habitants du bien. Cependant, les réglementations ne sont pas les mêmes à Bruxelles et en Wallonie en cas de rupture de bail par le locataire en Belgique ;
• L'ensemble des colocataires peuvent aussi mettre fin ensemble au contrat de bail de colocation avant la fin, s'il s'agit de leur résidence principale.

Colocation Bruxelles : résiliation du contrat de bail par un seul colocataire

Dans une colocation à Bruxelles, le colocataire sortant est dans l'obligation de prester une période de préavis de 2 mois. Il doit donner une copie de son préavis à ses colocataires et s'engager à trouver un remplaçant pour la colocation répondant aux critères suivants :

• Être solvable ;
• Signer un avenant au contrat permettant de signifier qu'il accepte les clauses du pacte de colocation ;
• Les colocataires et le propriétaire doivent l'accepter.

Dans le cas où ces conditions ne sont pas respectées, ou acceptées, le colocataire sortant reste toujours soumis à son contrat de bail à Bruxelles.

Colocation Wallonie : fin de bail par un seul colocataire

Dans une colocation en Wallonie, le colocataire sortant doit respecter deux conditions pour pouvoir sortir seul de sa colocation :

1. Donner un préavis de 3 mois au propriétaire et aux colocataires, soit par lettre recommandée, soit via un huissier de justice, soit en mains propres si les autres parties signent un reçu ;
2. Trouver un remplaçant qui doit répondre aux critères de la colocation et être accepté par le propriétaire et les autres colocataires.

Ensuite, le colocataire sortant, son remplaçant, les autres colocataires et le bailleur doivent signer 3 avenants :

1. Un avenant au bail de colocation mentionnant au minimum que tel colocataire remplace tel autre colocataire ;
2. Un avenant à l'état des lieux à la charge du colocataire sortant. Il concerne les parties communes et la chambre du colocataire sortant ;
3. Un avenant au pacte de colocation.

Enfin, le nouveau colocataire doit obligatoirement procéder à l'enregistrement du bail et de ses avenants.

Dans le cas où aucun avenant n'a été signé, le colocataire sortant est toujours soumis à son contrat, même dans le cas où le nouveau colocataire a des impayés de loyer.

Résiliation du bail de colocation par tous les colocataires

Dans le cadre d'une colocation à Bruxelles ou d'une colocation en Wallonie, l'ensemble des colocataires peut mettre fin au contrat de bail de colocation avant son échéance, moyennant une période de préavis de 3 mois, s'il s'agit de leur résidence principale.

Ils devront également payer des indemnités au propriétaire correspondant à :

• L'équivalent de 1 mois de loyer, si le bail est de 3 ans ou moins ;
• L'équivalent de 3 mois de loyer, après la 1ʳᵉ année pour les baux de 9 ans ;
• L'équivalent de 2 mois de loyer, après la 2ᵉ année, pour les baux de 9 ans ;
• L'équivalent de 1 mois de loyer, après la 3ᵉ année, pour les baux de 9 ans.

Pour les contrats de bail de colocation ne faisant pas l'objet d'une résidence principale, les colocataires doivent toujours se référer aux clauses du contrat, car il n'y a pas de base légale valant pour tous les contrats de bail.

Fonctionnement de la garantie locative pour un bail de colocation

La garantie locative est une somme versée par le(s) locataire(s) et bloquée jusqu'à la fin du contrat de bail dans le but de protéger le propriétaire du bien en cas de dégâts ou de non-paiement du loyer.

Les réglementations quant à la garantie locative dans une colocation en Belgique sont similaires à un contrat de bail classique. Ainsi, concernant son montant et uniquement pour les baux de résidence principale, elle correspond à :

• 2 mois de loyer maximum pour les garanties mises sur un compte bloqué ;
• 3 mois de loyer maximum pour les garanties bancaires.

La loi stipule que les colocataires pourront récupérer leur garantie locative en fin de bail une fois que tout est en règle auprès du propriétaire (loyer, réparations éventuelles, etc.). Dans le cas où des dégâts ont été causés, le propriétaire a le droit d'y prélever le montant correspondant avant de vous la restituer.

Dans l'éventualité où votre propriétaire ne vous rend pas votre garantie locative, vous êtes en droit de le mettre en demeure et de saisir un juge de paix, si nécessaire.

Cependant, si vous quittez votre logement en cours de contrat de bail et que vos colocataires restent, vous ne pourrez pas récupérer votre argent à la banque. Vous devrez trouver un arrangement avec les autres habitants et/ou le repreneur.