Expulsion du locataire : la procédure en Belgique

Le locataire ne respecte pas les obligations du contrat de bail et vous aimeriez l’expulser du logement ? En tant que bailleur, vous aimeriez connaître vos droits ? Découvrez dans cet article quelles sont les raisons qui vous permettent d’expulser un locataire, ce que dit la loi et comment cela fonctionne à Bruxelles et en Wallonie. Apprenez-en plus sur les expulsions de locataire en hiver.

Quand est-ce qu'on peut expulser un locataire ?

Un bailleur qui souhaite expulser un locataire de son logement ne peut pas le faire du jour au lendemain. Il doit suivre une procédure claire dictée par la règlementation belge. En effet, en Belgique, la constitution indique que tout individu a droit à un logement décent.

Si le preneur ne respecte pas les obligations décrites dans le contrat de bail, le bailleur peut faire une demande auprès du juge pour une expulsion et doit concerner :

• Les loyers impayés. Le juge considère qu’à partir de 2-3 loyers impayés, le bailleur peut faire un recours en justice pour une demande d’expulsion pour loyers impayés et problème de solvabilité du locataire est remise en cause ;
• Le tapage diurne et/ou le tapage nocturne ;
• La dégradation des lieux ;
• Le refus du locataire de quitter le logement alors qu’il l’occupe de façon illégale.

Si le bailleur ne suit pas la procédure et qu’il expulse son locataire sans avoir saisi la justice ou sans autorisation du juge, le preneur peut porter plainte contre lui et demander à la police d’intervenir. Les raisons invoquées peuvent être les suivantes : violation du domicile, dégradation, etc.

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Expulser un locataire à Bruxelles : la procédure

Lorsqu’une expulsion de locataire à Bruxelles a lieu, il y a toujours une intervention d’un huissier de justice qui a lieu. Ce dernier doit prévenir le locataire 5 jours ouvrés avant la date officielle de l’expulsion.

Le CPAS de la commune est également prévenu de la situation afin que le locataire puisse recevoir de l’aide appropriée à sa situation (relogement, aide financière, etc.).

Une expulsion de locataire à Bruxelles doit avoir lieu minimum un mois après la décision du juge rendue. Toutefois, des exceptions existent :

• Si le juge décide de donner un délai plus long qu’un mois afin de laisser le temps au locataire de trouver un autre logement ;
• Si le bailleur et le preneur se mettent d’accord sur un délai et que le juge approuve la décision ;
• Si le propriétaire prouve au juge que le locataire a quitté le logement de son plein gré avant le délai indiqué par le juge.

Avant de faire intervenir un juge de paix pour la demande d’expulsion du locataire, pensez à la médiation, à la conciliation ou à l’arbitrage pour trouver une solution à votre litige.

Un projet d'ordonnance sur l'expulsion hivernale en cours à Bruxelles En novembre 2022, le gouvernement bruxellois a approuvé en seconde lecture un avant-projet d'ordonnance qui interdit les expulsions de locataires entre le 1er novembre au 15 mars dans les logements privés et publics. Ce texte a également pour but de revoir la procédure d'expulsion dans la Région de Bruxelles-Capitale. Si tout est correct, le gouvernement et le parlement bruxellois devrait l'approuver courant 2023.

Expulser un locataire en Wallonie : la procédure

Pour expulser un locataire en Wallonie, le bailleur doit prouver les manquements de la personne qui occupe le logement et il doit recevoir l’autorisation du juge.

Si le juge confirme l’expulsion, le bailleur peut demander des dommages et intérêts au locataire.

Dans la Région wallonne comme dans le reste du pays, une expulsion ne peut avoir lieu seulement si le juge de paix donne son accord. Si une clause concernant l’expulsion du locataire est écrite dans le contrat de bail, elle ne pourra pas être valide ni avoir d’effet.

Comment expulser un locataire rapidement en Belgique ?

Le déroulement d’une expulsion du locataire en Belgique se déroule de la manière suivante :

• Le bailleur faire une demande auprès du juge de paix ;
• Une fois une conciliation entre le propriétaire et le locataire effectuée, le juge peut soit prendre une décision, soit programmer une audience pour entendre le point de vue des deux parties ;
• Une fois la décision prise, l’huissier de justice envoie un courrier au locataire pour le prévenir de la décision de justice ;
• Une fois le délai minimum d’un mois passé, l’huissier de justice se rend à l’adresse du logement pour procéder à l’expulsion du locataire.

La procédure d’expulsion du locataire est longue en Belgique. Elle dure en moyenne entre 7 mois et 2 ans et coûte entre 1 000 euros et 1 500 euros.

Concernant les frais, ces derniers sont payés par le bailleur, mais doivent être remboursés par le preneur si l’expulsion est validée. En pratique, il est difficile pour le propriétaire de récupérer le montant.

Quand l’huissier de justice se présente au logement, il est accompagné des agents de la commune et de la police. Dans le cas où le locataire ne quitte pas le logement, l’huissier peut faire appel à un serrurier pour avoir accès au logement.

Une fois dans le bien, une liste des effets personnels est effectuée par l’homme de loi afin qu’ils soient déplacés dans un autre logement aux frais du preneur ou dans un espace de stockage de la commune pour maximum 6 mois. Des frais devront être payés pour récupérer les affaires.

La loi sur l'expulsion du locataire en Belgique

La loi belge sur l’expulsion de locataire est l’article 1344 bis du Code judiciaire. Les articles suivants traitent aussi de ce sujet.

La législation belge précise que c’est une décision de justice qui permet d’expulser un locataire en actant la résolution du contrat de bail.

La loi permet au preneur de refuser l’envoi d’une copie du jugement au CPAS. Il a 2 jours, après le jugement, pour en informer l’huissier de justice.

Expulser un locataire sans bail : la procédure

De plus en plus de propriétaires sont confrontés à des squatteurs qui profitent d’un logement vacant pour s’y installer sans avoir signé de contrat de bail locatif.

Depuis le 16 novembre 2017, cette pratique est considérée comme une infraction pénale.

Une personne qui squatte un bien peut être poursuivi en justice. Elle risque une amende pouvant aller jusqu’à 2 400 euros et une peine de prison allant de 8 jours à 2 ans.

Si vous êtes confronté à des squatteurs dans votre logement, vous pouvez :

• Demander à la police d’intervenir afin d’expulser les squatteurs du logement si le logement est occupé ;
• Saisir le juge de paix, si le logement est inoccupé, pour pouvoir faire expulser les occupants par décision de justice. L’expulsion intervient au minimum 8 jours après la décision du juge actée.

Expulsion locataire et trève hivernale en Belgique

La trêve hivernale est une période dans l’année lors de laquelle un locataire ne peut pas être expulsée de son logement. Cette période se situe généralement entre le 1^er novembre et le 31 mars.

Contrairement à d’autres pays comme la France, la trêve hivernale en Belgique n’existe pas. Certaines règles sont toutefois respectées :

• L’expulsion du locataire ne peut pas avoir lieu entre 21 h et 6 h du matin ;
• Expulser un locataire ne peut pas avoir lieu un dimanche ou un jour férié.

Seuls les locataires de logement sociaux ne peuvent pas être expulsés en hiver à Bruxelles et en Wallonie. En effet, les bailleurs sociaux ne peuvent pas procéder à :

• L’expulsion du locataire en hiver en Wallonie entre le 1er novembre et le 15 mars ;
• L’expulsion de locataire en hiver à Bruxelles entre le 1er décembre et le 28 février.

Si la guidance du CPAS est refusée par le locataire, les conditions citées ci-dessus ne s’appliquent pas. C’est alors au juge de juger de la situation du preneur, à savoir ses ressources financières, son âge, ses finances, etc. pour déterminer la date d’expulsion effective.

Expulsion du locataire : que faire en cas de squat du logement

Votre logement est squatté ? Depuis le 16 novembre 2017, que les squatteurs soient entrés dans le logement par effraction ou pas, cette pratique est reconnue comme étant une infraction pénale.

Les personnes qui squattent le logement encourent une peine de prison allant de 8 jours à 2 ans ainsi qu’une amende pouvant aller de 208 euros à 2500 euros. Cela peut varier suivant l’occupation du bien.

Dans ce cas, la procédure d’expulsion est accélérée comparée à celle d’une expulsion standard. Voici les étapes à faire suivant les :

• La maison que vous ou votre locataire est squatté ? Faites appel à la police afin qu’elle procède à l’expulsion instantanée des squatteurs ;
• La maison dont vous êtes propriétaire est inoccupé, mais des squatteurs l’ont investi ? En tant que bailleur, vous devez saisir le juge de paix. Une fois la décision de justice prise, les squatteurs ont 8 jours minimum pour quitter le logement.

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