Code bruxellois du Logement : ce qu'il faut savoir

Le Code bruxellois du logement est un texte visant à faire respecter le droit à un logement décent de l’article 23 de la Constitution belge. Vous souhaitez savoir ce qu’est le Code bruxellois du logement ? En tant que locataire, vous aimeriez savoir ce que dit l’article 218 sur le bail de location et quelle est la surface minimum louable en Belgique ? On vous explique tout dans cet article !

Code bruxellois du Logement, qu'est-ce que c'est ?

Le Code bruxellois du logement est un texte de loi écrit dont le but est d’améliorer les conditions de vie des locataires vivant dans la Région de Bruxelles-Capitale.

Le but premier de ce texte est de donner droit au logement décent pour tous les habitants de la région. Ce texte contient également tous les textes relatifs à la qualité du logement bruxellois pour une location et toutes les règles concernant le bail de résidence principale.

Adopté en juillet 2003, le Code bruxellois du logement a connu une refonte complète des textes en 2013. L’objectif de la réécriture était de conserver les éléments acquis tout en apportant des améliorations sur :

• La lisibilité des textes ;
• L’amélioration des textes afin de les rendre plus adaptés au quotidien des Bruxellois ;
• Lutter contre les logements insalubres ;
• Apporter de nouvelles idées en matière de logement ;
• Préciser les règles sur le logement social à Bruxelles.

En 2018, la Sixième réforme de l’État a permis la régionalisation du bail d’habitation en Belgique. Cette réforme a permis à Bruxelles de revoir et d’améliorer ses textes relatifs à la relation locataire-propriétaire, mais aussi d’affiner les points relatifs aux différents baux d’habitation (colocation, bail étudiant, etc.).

Code bruxellois du logement et solvabilité du locataire Le Code bruxellois du logement précise les informations qu'un bailleur professionnel peut demander à un candidat à la location lors du processus de sélection et de la vérification de la solvabilité du locataire. Cela permet d'éviter toute discrimination sur la personne.

Code bruxellois du logement : article 218 sur la forme du bail

L’article 218 du Code bruxellois du Logement indique que le bail d’habitation doit être obligatoirement écrit. Il précise également tous les champs obligatoires qui doivent apparaître sur le contrat de bail d’habitation :

• Le nom, le prénom, la date de naissance, le lieu de naissance et l’adresse du locataire et du propriétaire ;
• La date de début du bail et la durée ;
• L’adresse exacte du bien loué ;
• Le détail du bien loué (s’il y a un garage, une cave, un local à vélo, etc.) ;
• Le montant du loyer sans les charges ;
• L’indication du loyer de référence suivant la grille indicative des loyers ;
• Le descriptif et le montant des charges prises en charge par le locataire. Préciser si les charges sont calculées sur la base de frais réels ou sur un forfait. Le mode de calcul devra être indiqué ;
• Le numéro des compteurs individuels pour l’électricité, le gaz et l’eau et le code EAN.

Si l’une des deux parties ne complète pas ou ne signe pas le document écrit, l’autre partie peut envoyer, via bpost, une lettre recommandée avec accusé de réception, endéans huit jours. Il peut aussi demander l’intervention du juge de paix pour faire valoir le contrat de bail par jugement.

Une annexe au contrat de bail doit être fournie avec le contrat de bail. Le gouvernement a rédigé un exemplaire type afin de clarifier certains éléments :

• Les normes de salubrité, de sécurité et équipement d’un logement à Bruxelles,
• Les règles relatives à l’enregistrement du bail et à la gratuité de l’enregistrement pour un bail d’habitation ;
• La durée du bail ;
• L’indexation du loyer et les règles à suivre sur la révision du loyer ;
• Le calcul des charges locatives ;
• Les conditions relatives aux réparations du logement loué ;
• La fin de bail ;
• La marche à suivre en cas de changement de propriétaire dû à une vente du logement à Bruxelles ;
• La médiation ou la conciliation en cas de litige entre les deux parties.

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Surface minimale à louer suivant le Code bruxellois du logement

Pour qu'un logement puisse être mis en location, le Code bruxellois du logement exige que le bien présente une surface minimale suivant le nombre de personnes qui va résider au sein du logement de façon permanente.

Les surfaces minimales sont fixées de la manière suivante :

• Une personne seule occupant le logement : 18 m² minimum ;
• Un couple occupant le logement : 28 m² minimum ;
• Pour trois personnes : 33 m² minimum ;
• Pour une famille de 4 personnes : 37 m² minimum ;
• Pour une famille de 5 personnes et plus : 46 m² minimum pour 5 personnes. Il faut ajouter 12 m² par occupant supplémentaire.

Dans le cadre d'un logement étudiant ou d'un logement meublé, la surface minimale pour une personne est réduite à 12 m² pour un occupant et 18 m² pour deux occupants.

Pour être comptabilisée dans la surface habitable, la hauteur sous plafond doit être de minimum 2,1 mètres minimum. Lorsque le logement a une partie mansardée, la hauteur sous plafond doit être de minimum 1,5 mètre.

Article 237 et 238 du Code bruxellois du Logement : durée du bail

Les articles 237 et 238 du Code bruxellois du Logement indiquent les principes relatifs à la durée du contrat de bail.

Ils précisent aussi les règles à suivre concernant la fin de bail en Belgique pour les contrats de courte durée et pour les contrats de bail de 9 ans.

Fin de bail : article 237 du Code bruxellois du Logement

Lorsqu’il s’agit d’un contrat de bail de 9 ans, le locataire ou le propriétaire doit faire parvenir une lettre de renon six mois avant la date d’échéance du bail locatif.

Si cela n’est pas fait, le contrat de bail est prorogé pour une durée de 3 ans. Les mêmes conditions sont reconduites.

L’article revient sur les possibilités pour le locataire de mettre fin à son bail locatif. En respectant un préavis de 3 mois, le preneur peut mettre fin à son contrat de bail à tout moment.

Une indemnisation pour le locataire Si la résiliation du bail locatif a lieu lors du premier triennat, le locataire devra verser une indemnité à son propriétaire. Le montant peut être égal à un mois de loyer, deux mois de loyer ou trois mois de loyer suivant le moment où le contrat prend fin.

Le locataire peut donner un mois de préavis dans le cas où le propriétaire a mis fin au contrat de location sans motif précis ou pour une occupation personnelle.

De son côté, le propriétaire peut mettre fin au contrat de bail de 9 ans pour les raisons suivantes :

Le texte précise que si le propriétaire invoque la raison "occupation personnelle” cela signifie que lui ou son/sa conjointe devront occuper les lieux dans l’année qui suit et pour minimum un an. L’occupation personnelle concerne aussi les descendants, les enfants adoptifs, les ascendants tant du propriétaire que du conjoint, jusqu’au troisième degré.

Dans la lettre de renon, le propriétaire devra indiquer le nom et le lien de parenté de la personne qui va occuper le logement. Si le preneur demande une preuve de lien de parenté, le bailleur aura 2 mois pour lui apporter un document, faute de quoi l’occupation personnelle pourra être refusée.

Dans le cas où le propriétaire souhaite mettre fin au bail sans motif, il devra verser une indemnité équivalente à 9 mois de loyer ou six mois de loyer à son locataire, suivant le moment de l’envoi du renon.

Code bruxellois du Logement : modification du 24 mars 2022

Après la réforme du Code Bruxellois du Logement de 2013, le texte a connu de nouvelles modifications qui sont entrées en vigueur en mars 2022. Deux points importants ont été ajoutés, à savoir :

• Le Community land trust offre l’accès à un logement abordable à des habitants à faibles revenus de la Région de Bruxelles-Capitale. Ils proposent aussi une philosophie du vivre ensemble et la possibilité de faire un travail communautaire ;
• Les personnes morales et les propriétaires-bailleurs peuvent désormais contacter un prêt hypothécaire auprès du fonds du Logement Bruxelles.

Les articles de loi sur le Community land trust déterminent le fonctionnement, les missions et le mode de financement de ces structures. Il précise la qualité d’organisation à but non lucratif du CLT dont le but est l’acquisition et la gestion de bâtiments afin de proposer aux plus démunis un logement accessible financièrement.

Dorénavant, le Code bruxellois du Logement autorise les prêts hypothécaires auprès du fonds du logement Bruxelles pour les personnes à faibles revenus qui souhaitent devenir propriétaire ou rénover un bien. Les personnes morales peuvent aussi avoir accès aux crédits pour la construction ou la rénovation d’un bien donc le but et de :

• Améliorer le PEB. Cette condition vaut aussi pour les propriétaires-bailleurs ;
• Adapter le logement pour les personnes à mobilité réduite ;
• Répondre aux exigences du Code sur la salubrité et la sécurité des logements.

Retrouvez l’intégralité du Code bruxellois du Logement sur ejustice, le portail du moniteur belge.

Code bruxellois du logement et permis de location Le permis de location n'est pas un document obligatoire selon le code bruxellois du logement. Malgré tout, des règles de qualités concernant le logement doivent être respectées pour que le logement puisse être mis en location.