Droit de préemption : fonctionnement pour le locataire

Vous êtes locataire et souhaitez acquérir un bien en faisant fonctionner le droit de préemption, mais ne savez pas comment faire ? Découvrez, dans notre article, ce qu’est un droit de préemption et le fonctionnement pour un particulier et pour l’État. Retrouvez les informations sur le droit de préemption à Bruxelles, en Wallonie et en Flandre

Droit de préemption : définition

Le droit de préemption en Belgique est le fait qu’une personne puisse acheter un bien immobilier en priorité sur les autres candidats-acheteurs. Elle reste prioritaire seulement si elle propose une offre d’achat équivalente à celle d’un acheteur concurrent. L’intérêt du vendeur ne doit pas être lésé.

Lorsqu’un propriétaire d’un logement souhaite le vendre, il doit informer son locataire pour savoir si ce dernier est intéressé pour l’acheter ou pour lui indiquer qu’il devra déménager dès que le bien aura trouvé un acquéreur. Cela doit être fait par courrier recommandé avec accusé de réception.

Si le preneur souhaite faire devenir achète le bien, le propriétaire l’informe de la meilleure offre qu’il a reçu des autres candidats. Ensuite, le locataire a un délai de quelques jours pour savoir s’il souhaite s’aligner sur la proposition, et donc faire une contre-offre, ou s’il ne le souhaite pas. C’est à ce moment-là que le droit de préemption s’applique.

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Droit de préemption et bail à ferme

Dans le cadre d’un bail à ferme, si le locataire décide de faire valoir son droit de préemption et d’acheter le bien, il ne pourra pas le revendre pendant une période de 5 ans, à date de l’acquisition. Il pourra néanmoins le céder à son conjoint ou à ses descendants ou son cohabitant légal.

Si le bien est revendu par le nouvel acquéreur dans la période de 5 ans alors que cela est interdit, il devra payer une indemnité à hauteur de 20 % du prix de vente ainsi que des dommages et intérêts.

Droit de préemption : prix

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, aucun prix ou pourcentage n’est défini par le droit de préemption. Si vous êtes un particulier et que vous souhaitez acquérir un bien qui vous intéresse et pour lequel vous êtes tombé sous le charme, vous pouvez faire une offre au propriétaire.

Une fois que votre offre a été faite, le propriétaire doit informer le locataire pour savoir s’il souhaite acheter le bien au même prix que vous ou pas. S’il refuse, l’achat du bien vous revient.

Droit de préemption : les locataires sont-ils les seuls concernés ?

Les particuliers, et plus particulièrement les locataires, ne sont pas les seuls à pouvoir faire valoir le droit de préemption sur un bien en Belgique.

Les autorités locales, à savoir les communes, les intercommunales, les provinces, etc., peuvent faire invoquer le droit de préemption dans quelques cas comme :

• La protection de la nature ;
• L’aménagement du territoire comme la création de routes, etc.

Dans ces cas-là, les règles divergent suivant la province dans laquelle vous vivez.

Retour sur le droit de préemption à Bruxelles, le droit de préemption en Wallonie et le droit de préemption en Flandre.

Droit de préemption Bruxelles

Le droit de préemption à Bruxelles concerne des parcelles particulières déterminées par arrêté. Ces périmètres sont définis pour une période de 7 ans, renouvelable par période de 5 ans.

Le droit de préemption à Bruxelles peut être invoqué, depuis le 29 janvier 2003, par :

• Les communes ;
• La société du logement ;
• Le port de Bruxelles ;
• Le CPAS ;
• La société de développement pour la Région ;
• La société des transports intercommunaux ;
• La société régionale d’investissement de Bruxelles ;
• L’agence régionale pour la propreté.

Ces organisations peuvent exercer le droit de préemption à Bruxelles. Toutefois, elles doivent respecter un délai maximum de 2 mois avant la réalisation de l’acte notarié. Durant cette période, ils doivent indiquer s’ils refusent de faire une offre ou s’ils veulent exercer leur droit.

Aussi, le droit de préemption peut être invoqué seulement dans un but précis et définis par la législation bruxelloise. Voici les cas :

• Préserver le patrimoine ;
• Construire des logements sociaux ou des logements pour les personnes qui ne disposent pas de revenus supérieurs à 20 % du revenu demandé par les bailleurs sociaux ;
• Réhabiliter les sites d’activités inexploités ;
• Aider à la mise en place de projets sociaux et de missions sociales des organismes publics ;
• Éviter d’avoir des bâtiments abandonnés ou insalubres sur le territoire ;
• Faire des travaux pour mettre en place des équipements d’intérêts collectifs ;
• Favoriser la revitalisation des liserés de noyaux commerciaux.

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Droit de préemption Wallonie

Le droit de préemption en Wallonie est valable pour la vente de bien immobilier agricole et dont les zones sont délimitées par l’article 75 du Code wallon de l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme et du Patrimoine.

Lors de la vente d’un bien, si cela se fait dans le cadre d’une vente publique, la région doit être prévenue par le notaire 30 jours avant la vente de la date, de l’heure et du lieu de l’évènement. Sinon, le notaire doit informer la région si le droit de préemption est applicable.

Les délais obligatoires concernant le retour de réponse de la région sont différents suivants les situations. Ils sont de :

• 2 mois si le locataire peut faire valoir son droit de préemption sur le bien ;
• 3 mois si le locataire ne peut pas invoquer son droit de préemption.

Une fois passé les délais, si la région indique qu’elle ne souhaite pas procéder à l’achat du bien, la vente peut être faite entre le propriétaire et le candidat-acquéreur.

Le droit de préemption en Wallonie ne peut pas être applicable dans les situations suivantes :

• Si le locataire, titulaire d’un bail à ferme, fait valoir son droit de préemption ;
• Si le bien est vendu au conjoint, ou aux enfants ou petits-enfants du propriétaire ou du conjoint ;
• Si une promesse de vente a été signée par le vendeur et l’acquéreur et dont la date est antérieure à la publication du Moniteur belge concernant un arrêté indiquant que le bien est sur une zone qui va connaître une réorganisation foncière des parcelles ;
• Dans le cas d’une indivision.

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Droit de préemption Flandre

Le droit de préemption en Flandre est règlementé par le Code flamand du logement. Ce droit n’est pas valable pour toutes les ventes de biens immobiliers. Le notaire doit vérifier, lors de chaque vente, si le bien mis à la vente est soumis ou pas au droit de préemption en Flandre.

En cas de donation, de succession ou encore d’échange, le droit de préemption n’est pas autorisé en Flandre.

Le texte de loi prévoit ce droit pour quelques institutions publiques qui souhaiteraient acquérir le bien, que ce soit un bâtiment ou un terrain, dans le but de créer des logements sociaux.