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Tous les droits et obligations des propriétaires en Belgique

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propriétaire

En Belgique, le propriétaire d'un bien immobilier à des obligations envers ses locataires, mais également des droits. Découvrez quels sont les droits et les obligations d’un propriétaire pendant la durée du bail et lors d’une vente. Quels sont ses droits concernant le préavis ou la résiliation du bail par le locataire ? Nous vous détaillons les réponses dans cet article. 

Obligations du propriétaire vis-à-vis du locataire en Belgique

Obligations du propriétaire vis-à-vis du locataire Belgique

En tant que bailleur, vous avez des obligations envers votre locataire en Belgique.

Les obligations du propriétaire vis-à-vis du locataire en Belgique sont les suivantes :

  • Proposer à la location un bien en bon état ;
  • Rédiger un contrat de bail clair et complet pour les deux parties. Tous les droits et toutes les obligations du propriétaire et du locataire doivent figurer dans le document et le contrat de bail doit être enregistré  ;
  • Fournir le certificat PEB qui classe le logement suivant l’isolation thermique, le système de chauffage, la climatisation, l’eau chaude, etc. ;
  • Prendre en charge les frais du précompte immobilier. Si une réduction ou un changement est fait grâce au revenu cadastral, cela peut être répercuté sur le montant du loyer du locataire.

Gestion locative en Belgique

Si le propriétaire ne souhaite pas gérer le locataire et tout ce qui attrait à la location du bien, il peut faire appel à un professionnel pour la gestion locative du logement, comme une agence immobilière par exemple.

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Droits du propriétaire vis-à-vis du locataire

En qualité de propriétaire, vous avez le droit de recevoir un loyer tous les mois contre la location de votre bien et de vérifier la solvabilité du locataire. Le montant du loyer est indiqué dans le contrat de bail que vous signez avec le locataire avant le déménagement du preneur. Chaque année, à la date anniversaire du bail locatif, vous avez le droit de procéder à l’indexation du loyer.

Dans les droits accordés aux propriétaires, le bailleur peut mettre en place des interdictions au locataire comme :

  • Avoir un animal de compagnie ;
  • Fumer dans le logement. Si le locataire déroge à la règle, il doit repeindre les murs afin d’enlever l’aspect jaunâtre ;
  • Faire de la sous-location ;
  • Etc.

Il est du droit des propriétaires de demander une garantie locative dans le but de couvrir les possibles manquements au contrat de bail et de souscrire à une assurance habitation propriétaire pour le logement.

Prolongation du bail en Belgique

propriétaire

Si le bail arrive à échéance et que le locataire et le propriétaire décident de prolonger la durée du contrat, deux options sont possibles : 

  • Une prorogation de bail : cela signifie que les conditions du contrat de bail restent les mêmes que le bail locatif qui arrive à échéance. Cette pratique peut être faite qu’une seule fois ;
  • Un renouvellement de bail, qui peut avoir lieu plusieurs fois.

Dans les deux situations, la durée totale ne peut pas excéder 3 ans .

Dans le cas où aucun préavis n’est donné par l’une des deux parties avant la fin du bail, ce dernier est reconduit automatiquement . Si c'est un contrat de 3 ans, il se transforme en un contrat de 9 ans .

Clause de solidarité des colocataires

Dans le cas d'une colocation, le propriétaire considère les colocataires solidaires en cas de soucis lors d'un départ d'un habitant ou lors d'un défaut de paiement. Malgré cela, le pacte de colocation peut limiter les effets. Il est donc important d'en prendre connaissance. Ne confondez pas indivision et colocation !

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Fin de bail locatif et préavis propriétaire en Belgique

Au cours du contrat de bail, le propriétaire peut décider de procéder à une fin de bail locatif en Belgique de façon anticipée en invoquant les quatre raisons suivantes :

  1. Occupation personnelle ;
  2. Travaux ;
  3. Vente du logement ;
  4. Motif légitime et sérieux (tapage nocturne, loyers impayés, sous-location sans accord, etc).

Selon la durée du contrat, les durées de préavis ne seront pas les mêmes. 

Suivant la région dans laquelle se trouve le logement et la durée du contrat de bail, les préavis de fin de bail locatif peuvent être différents. Retrouvez, ci-dessous, un récapitulatif de la durée des préavis suivant le type de contrat et le lieu de vie en Belgique.

Rupture de bail par le propriétaire Belgique - contrat de courte durée
 WallonieBruxellesFlandre
Délai pour résilier un bail par le propriétaireÀ tout moment pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1/09/2018Après les 6 premiers mois du bailÀ tout moment pour les baux effectués à partir du 1/01/2019
Préavis fin de bail locatif3 mois3 mois3 mois

Si le motif invoqué par le propriétaire est une occupation personnelle ou une occupation d’un membre de sa famille jusqu’au troisième degré, la rupture anticipée du bail ne pourra être faite qu’après un an de contrat.

Fin de bail locatif préavis propriétaire - contrat de bail de 9 ans
 WallonieBruxellesFlandre
Quand envoyer de la lettre de résiliation de bail par le propriétaire ?
  • Travaux importants : fin d’une période de 3 ans ;
  • Occupation personnelle / familiale : à tout moment ;
  • Sans motif : au bout de 3 ans.
  • Occupation personnelle / familiale : à tout moment ;
  • Travaux importants : fin d’une période de 3 ans ;
  • Sans motif : au bout de 3 ans.
  • Travaux importants : fin d’une période de 3 ans ;
  • Sans motif : au bout de 3 ans.
  • Occupation personnelle / familiale : à tout moment ;
Préavis fin de bail locatif6 mois6 mois6 mois

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Téléchargez gratuitement notre lettre-type de résiliation de bail par le propriétaire en Belgique suivant le motif invoqué dans notre article sur les lettres de renon.

Nouveau propriétaire : que faire en cas de vente ?

Lorsque vous signez un compromis de vente afin d'acheter un logement, vous devez savoir si le bien est actuellement occupé par un locataire qui a signé un contrat de bail avec l'ancien propriétaire. Si c'est le cas, l’une des questions à se poser est de savoir si le bail locatif à une date certaine ou pas .

Une date certaine signifie que le contrat de bail est :

  • Enregistré ;
  • Authentifié et officialisé par un notaire ou un huissier de justice ;
  • Officialisé par un jugement du tribunal ;
  • L’une des deux parties signataires est décédée.

Les droits d'enregistrement d'un nouveau logement

En tant que propriétaire, vous devez payer des droits d'enregistrement pour votre nouveau logement. Lisez notre article pour en apprendre plus sur cet impôt en Belgique.

Propriétaire et bail à date certaine

Si le bail a une date certaine, le nouveau propriétaire procède à une reprise de bail avec toutes les obligations vis-à-vis du locataire de l'ancien propriétaire. Cela signifie qu’en tant que nouveau bailleur, vous devez respecter toutes les clauses d'un contrat de bail .

Si le nouveau propriétaire souhaite résilier le bail locatif, il doit suivre la même procédure que si c'était l'ancien propriétaire avait mis fin au contrat de bail.

Lettre de résiliation de bail par le propriétaire pour un locataire présent depuis plus de 6 mois

Le nouveau propriétaire à Bruxelles peut mettre fin au contrat de bail à tout moment, sans attendre la fin du triennal et en respectant un préavis de 6 mois. Le nouveau bailleur ne doit pas payer de dédommagement au locataire sauf si la raison invoquée est sans motif. Dans ce cas, l’indemnité s'élèvera à 6 mois de loyer.

Pour pouvoir bénéficier de cet avantage, le nouveau propriétaire doit envoyer sa lettre de renon de bail et la demande de préavis dans les 6 mois suivant la signature de l’acte de vente. Dans le cas où il ne le fait pas dans ce délai, il n’aura plus la possibilité de profiter de ces conditions.

Lettre de résiliation de bail par le propriétaire pour un locataire présent depuis plus de 6 mois

Le nouveau propriétaire en Wallonie peut mettre fin à un bail de 9 ans en donnant un préavis de 3 mois s’il invoque les raisons liées à l’occupation personnelle ou la réalisation de travaux de rénovation importants. Il peut y mettre fin sans motif.

Dans ce dernier cas, il doit verser une indemnité de 6 mois de loyer au locataire. Comme pour Bruxelles, les propriétaires qui viennent d’acquérir un bien immobilier n’ont pas l’obligation d’attendre la fin du triennal pour mettre fin à un bail.

Pour pouvoir avoir accès à ces conditions, le nouveau propriétaire doit envoyer la lettre de renon de bail et donner son préavis dans les 3 mois suivant la signature de l’acte de vente.

Propriétaire et bail qui n’a pas de date certaine

Dans le cas où le bail n’a pas de date certaine, les situations vont être différentes suivant la durée d’occupation du logement, à savoir si c'est plus ou moins de 6 mois et suivant le lieu de vie du locataire, Bruxelles ou la Wallonie.

À Bruxelles et en Wallonie, l'obligation du propriétaire vis-à-vis du locataire sur la fin de bail sont identiques pour l'ancien et le nouveau propriétaire concernant un preneur qui est dans le bien depuis moins de 6 mois .

Le nouveau propriétaire peut mettre fin au bail sans préavis ni indemnités pour le preneur. Dans le cas où le nouveau bailleur demande un avis d’expulsion au juge de paix et que la requête est accordée, le locataire sera expulsé.

Pour un locataire qui est dans le logement depuis plus de 6 mois, le locataire bénéficie d'une protection réduite.  L’acquéreur pourra vous notifier d'un congé à tout moment et moyennant le respect d’un préavis de trois mois en vue de l’occupation personnelle des lieux, de l’exécution de travaux ou sans motif mais avec indemnité. Ce congé devra cependant vous être adressé dans les trois mois de la passation de l'acte authentique de vente.

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Nu-propriétaire et location du bien

Si vous êtes nu-propriétaire, cela signifie que vous n'avez pas le droit de proposer à la location votre bien car vous n'avez pas la jouissance sur ce dernier. Seul l'usufruitier peut donner le bien en location.

En tant qu'usufruitier, vous pouvez faire signer un contrat de bail afin de percevoir tout les mois un loyer pour la location du bien. Alors qu'avant septembre 2021, la durée du bail restante après le décès de l'usufruitier dépendait de la durée totale du bail et était de minimum 9 ans si le nu-propriétaire en faisait la demande, depuis la nouvelle législation, les choses ont changées.

Désormais, si l'usufruitier décède, le bail pourra continuer mais il ne pourra pas dépasser la durée de 3 ans. Après cela, le nu-propriétaire récupère la pleine jouissance de son bien. Cette règle ne s'applique pas si le nu-propriétaire avait donné son accord sur ce point lors de la signature du bail.

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