Définition et calcul du revenu cadastral en Belgique
Le revenu cadastral est l'évaluation du revenu net moyen que rapporterait un bien immobilier à son propriétaire en un an. Vous êtes propriétaire et vous aimeriez savoir comment est calculé le revenu cadastral de votre bien ? Découvrez dans cet article ce qu’est un revenu cadastral, quelles sont les réductions possibles et ce que vous devez payer.
Qu'est-ce que le revenu cadastral ?
Le revenu cadastral en Belgique est le revenu moyen net d’un bien que peut rapporter un bien immobilier à son propriétaire. Le montant représente la valeur locative moyenne, après impôt, d’un logement sur une année de référence, entre le 1ᵉʳ janvier et le 31 décembre.
Actuellement, l’année de référence est 1975.
En Belgique, le revenu cadastral n’est pas un bénéfice réel. On peut le définir comme étant un loyer fictif que recevrait le propriétaire en cas de location de son bien.
On ne paye pas de revenu cadastral en Belgique. Il s'agit d'un revenu fictif qui permet de déterminer les revenus imposables des propriétaires pour le précompte immobilier.
La loi sur le revenu cadastral
Selon l’article 473 du Code des impôts sur le revenu, déclarer le revenu cadastral d’un bien est obligatoire en Belgique. Il doit se faire dans trois cas :
- À la fin de travaux de rénovation du logement ;
- Lors du changement d’exploitation d’un terrain ou de son amélioration ;
- Une fois qu’un nouveau logement est construit ou reconstruit.
La déclaration doit se faire auprès de l’Administration générale de la documentation patrimoniale dans les 30 jours suivant le début de l’utilisation du logement via un formulaire dédié à télécharger sur le site internet du SPF Finances.
Selon la législation belge, ce type de revenu doit être révisé tous les 10 ans afin de limiter les disparités.
Si le propriétaire omet de faire la déclaration, il s’expose à des sanctions administratives.
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Comment calculer le revenu cadastral ?
Le calcul du revenu cadastral est basé sur la valeur du bien immobilier en location sur une année de référence, à savoir entre le 1ᵉʳ janvier 1975 et le 31 décembre 1975. Il concerne les logements occupés par des locataires, les logements occupés par les propriétaires et les logements vides.
Calcul du revenu cadastral net
Le calcul du revenu cadastral indexé net est le suivant : valeur locative brute mensuelle du bien au 1ᵉʳ janvier 1975, multiplié par 12 moins les charges locatives évaluées à 40 % du montant total du loyer fictif pour un logement et 10 % pour un terrain.
Une fois le revenu cadastral calculé, ce dernier est indexé à l’aide du coefficient de l’année concernée. Pour l'année 2025, le coefficient a été fixé à 2,2446 euros.
Calcul du revenu cadastral : exemple pour un appartement
Dans cet exemple, la valeur locative de l’appartement au 1ᵉʳ janvier 1975 est estimée à 100 euros.
Le calcul est donc : ((100 x 12) - 40% ) x 2,2446 = 1200 - 40 % x 2,2446 = 720 x 2,2446 = 1 616,112 €.
Calcul de la valeur locative de votre bien
Plusieurs éléments sont pris en compte pour déterminer la valeur locative du bien en Belgique :
- Le type de bien, à savoir si le logement est en bon état ou délabré. Cela prend aussi en compte s'il s'agit d'un logement mitoyen ou avec 4 façades ;
- La superficie du bien en location. La surface prise en compte est la surface au sol et elle comprend toutes les pièces du logement ;
- Le confort du bien comme le raccordement à l’eau, à l’électricité, au gaz, la présence de toilettes, d’une douche, etc. Un coefficient confort est d’ailleurs attribué suivant le type du bien.
Calcul du revenu cadastral Wallonie
Le revenu cadastral en Wallonie est calculé de la même façon que dans toute la Belgique :
- Revenu cadastral brut : Valeur locative par mois x 12 ;
- Revenu cadastral net : Valeur locative par mois x 12 - 40 % ;
- Revenu cadastral actualisé : Revenu cadastral net x Coefficient 2025 (2,2446).
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Comment calculer le précompte immobilier ?
Le précompte immobilier est un impôt prélevé sur les biens immobiliers et est calculé en fonction du revenu cadastral. Il s'élève à 1,25% du revenu cadastral indexé, en Wallonie et à Bruxelles.
Bien que le calcul du revenu cadastral soit une compétence fédérale, la perception du précompte immobilier est gérée au niveau régional, provincial et communal. Il sert à entretenir les infrastructures, les services publics, l'entretien des espaces verts, les services de police, etc.
Pour calculer le précompte immobilier, chaque région, province et commune applique des centimes additionnels au pourcentage du précompte immobilier, ce qui signifie que la formule de calcul est uniforme pour tous, mais que le montant final varie en fonction de la localisation de votre bien.
Pour obtenir le montant total de votre précompte, vous multipliez votre revenu cadastral indexé par le taux global, qui inclut le pourcentage fixé par votre région ainsi que les centimes additionnels de votre province et de votre commune. Ensuite, vous appliquez les réductions auxquelles vous avez droit, telles que celles pour une maison modeste, des enfants à charge, ou une invalidité à plus de 66%. Le résultat obtenu correspond à la taxe que vous devrez payer.
Comment diminuer le revenu cadastral ?
Une réduction du revenu cadastral peut avoir lieu. Toutefois, certains aspects peuvent aussi faire augmenter le revenu cadastral.
Le revenu cadastral à Bruxelles est généralement plus élevé que le revenu cadastral en Wallonie ou en Flandre. Cette différence vient de la valeur locative de base qui est plus élevée dans cette région.
Suivant le lieu dans lequel se trouve le logement, l’écart du revenu cadastral peut être important pour un bien de même type.
Les différents facteurs qui peuvent influer sur le montant sont les suivants :
- Les enfants à charge. En effet, selon les Régions en Belgique, avoir des enfants à charge permet de réduire le précompte immobilier et donc le revenu cadastral ;
- Les rénovations effectuées pour améliorer le bien en cas d'habitation modeste ;
- La zone du quartier. Si jamais le quartier est revalorisé, le revenu cadastral pourra être revu à la hausse ;
- Le type de l’habitation. Un bien dit modeste aura un revenu cadastral modeste, comparé à un bien de standing.
Revenu cadastral et piscine, car port ou panneaux solaires ?
Installer une piscine, un spa, un car port ou des panneaux photovoltaïques n'a normalement pas d'impact sur le revenu cadastral.
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Comment diminuer le revenu cadastral en Wallonie ?
En Wallonie, il n’est généralement pas possible de réduire directement le revenu cadastral, sauf en cas de détérioration importante du bien (au moins 25 % de perte de valeur). Vous pouvez cependant demander une modération du précompte immobilier.
Voici les principales réductions possibles :
- Habitation modeste : réduction de 25 % si le revenu cadastral non indexé de tous vos biens ne dépasse pas 745 €, et que vous occupez le logement ;
- Charges de famille : réduction de 125€ par enfant à charge, si vous avez au moins 2 enfants à charge ou une personne handicapée dans le foyer ;
- Personnes handicapées ou invalides de guerre : réduction spécifique selon le taux d’invalidité.
Pour en bénéficier, il faut introduire une demande auprès du SPW Finances. Si vous contestez le montant du revenu cadastral, vous pouvez aussi vous adresser au SPF Finances.
Comment diminuer le revenu cadastral à Bruxelles ?
À Bruxelles, on ne peut pas réduire directement le revenu cadastral, mais il existe des réductions du précompte immobilier :
- Habitation modeste : 25 % de réduction si le revenu cadastral non indexé est inférieur à 745 €, que vous occupez le logement et qu’il s’agit de votre seul bien ;
- Personne handicapée ou invalide de guerre : réduction de 20 % si une personne domiciliée dans le logement remplit les conditions ;
- Charges de famille : possible réduction de 10% par enfant à charge, si vous avez au moins 2 enfants ou des personnes à charge.
Les demandes se font via Bruxelles Fiscalité sur la plateforme MyTax. Il faut introduire la demande vous-même avec les justificatifs.
Quelle est la différence entre précompte immobilier et revenu cadastral ?
Le précompte immobilier et le revenu cadastral sont deux données importantes à connaître lorsque l’on devient propriétaire en Belgique.
Le revenu cadastral est le calcul de la valeur d'un bien, qui sert ensuite à calculer le précompte immobilier, un véritable impôt qui sera prélevé aux propriétaires en Belgique.
Retrouvez les différences dans le tableau ci-dessous :
| Revenu cadastral | Précompte immobilier |
|---|---|
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Aide et contact pour le revenu cadastral
Si vous avez besoin de contacter l'organisme qui s'occupe de toutes les questions relatives au revenu cadastral, vous devez vous adresser au SPF Finances (Service Public Fédéral des finances).
| Moyen de contact | Contact |
|---|---|
| Téléphone | 02 572 57 57 Disponible les jours ouvrables de 9 h à 18 h |
| En Personne | Le SPF Finances accueille les particuliers et les professionnels dans leurs bureaux uniquement sur rendez-vous. Pour en prendre un, vous pouvez le faire par téléphone ou en ligne. |
Révision du revenu cadastral : est-ce possible ?
La révision du revenu cadastral en Belgique peut avoir lieu seulement dans deux cas de figure :
- Pour une nouvelle construction : au moment de l’évaluation ;
- Pour une maison rénovée : au moment de la nouvelle évaluation.
Par contre, la demande de révision du revenu cadastral est soit se faire dans les deux mois suivant la date de notification. Elle doit être envoyée à l’Administration générale de la documentation patrimoniale via bpost par courrier recommandé avec accusé de réception.
Dans ce courrier, vous devez rappeler la proposition faite par l’administration pour votre revenu cadastral et faire la vôtre en indiquant le montant que vous proposez.
Une fois votre lettre réceptionnée, un agent est nommé afin de réexaminer le dossier et d'entamer les négociations avec vous dans le but de trouver un accord à amiable.
Si aucun accord n’est trouvé, c’est le service de conciliation fiscale qui prend le relai sur le dossier. Si malgré cette étape, la situation reste bloquée, l’une des deux parties peut faire appel au juge de paix afin qu’il désigne des arbitres qui auront pour rôle de statuer sur la situation.
Révision revenu cadastral : prix pour l’arbitrage
Pour calculer les frais d’arbitrage, il faut prendre le revenu cadastral initial, indiqué au début de la procédure, et appliquer un pourcentage suivant le montant. Le prix sera l’équivalent de 7,5% pour les montants allant jusqu’à 2 500 euros, 1 % pour les montants allant de 2 500 euros à 18 600 euros et de 0,75 % pour le revenu supérieur à 187 600 euros.
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