Les droits d'enregistrement 2025 en Belgique
Lors de l'achat d'un bien immobilier, le nouveau propriétaire devra payer des droits d'enregistrement. Il s'agit d'une taxe régionale qui s'ajoute au prix d'achat. Selon les régions, le montant de la taxe varie : 12,5% du prix d'achat en Wallonie et à Bruxelles et 12% en Flandre. Il est cependant possible d'obtenir une réduction du taux dans certains cas. Nous vous expliquons tout dans cet article.
Qu'est-ce qu'un droit d'enregistrement en Belgique ?
Les droits d'enregistrement en Belgique représentent un impôt que l'acquéreur verse à la région lors d'un achat immobilier, pour l'enregistrement de l'acte de vente.
Cette taxe vient s’ajouter au prix d’achat et représente un pourcentage de la valeur du bien. Celui-ci change en fonction des régions en Belgique.
Exception : Si l’achat concerne une propriété considérée comme "neuve", c’est-à-dire une habitation vendue au cours de la deuxième année suivant sa construction, alors l’acheteur ne paiera pas de droits d’enregistrement à la région. À la place, il devra payer une TVA de 21 % sur le prix d’achat.
Qu’est-ce que l’enregistrement d’un acte notarié ?
Lors d’une vente immobilière, un acte notarié est signé pour valider le transfert de propriété. Cet acte de vente doit être enregistré par le notaire. C’est une procédure fiscale obligatoire. L’acte enregistré est conservé par le Service de l'Enregistrement, qui est l'interlocuteur des notaires. Au moment de l’enregistrement de l’acte, le notaire paiera des droits d’enregistrement au nom de l’acquéreur.
Attention : à ne pas confondre avec le précompte immobilier qui est un impôt annuel que l’on paye à la région.
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Quel est le montant des droits d'enregistrement en Belgique ?
Selon les régions, le montant des frais d’enregistrement varie :
- Wallonie et Bruxelles : 12,5% du prix d'achat en 2025 ;
- Flandre : 12% du prix d'achat en 2025.
L’acheteur peut bénéficier d’une réduction des droits d’enregistrement. On parle alors d'un abattement et/ou de taux réduit. Pour cela, certaines conditions doivent être respectées.
Réduction des droits d’enregistrement en Wallonie
Les droits d’enregistrement en Wallonie représentent 12,5 % de la valeur de la propriété.
Toutefois, il est possible de bénéficier d’abattements ou taux réduits dans des situations spécifiques.
Abattement des droits d'enregistrement
En Wallonie, les acheteurs d’une habitation unique ne payent pas de droit d’enregistrement sur la première tranche de 20 000 € de leur achat. Cet abattement permet d’économiser 2 500 € aux acquéreurs (soit 12.5 % de 20 000 €).
Cinq conditions doivent être respectées pour bénéficier de cet abattement :
- Le bien immobilier acheté se trouve en Région wallonne ;
- La propriété doit être destinée à l’habitation ;
- Les acheteurs sont des personnes physiques ;
- Les acquéreurs ne possèdent pas de résidence secondaire ;
- Le bien acheté sera la résidence principale durant les 3 ans suivants l’achat du bien ou durant 5 ans si l'achat concerne un terrain, un bien en construction ou un achat sur plan.
Les taux réduits en Région Wallonne
Depuis le 1er janvier 2025, la Wallonie a instauré un taux réduit de 3 % sur les droits d'enregistrement pour l'achat d'une habitation destinée à devenir la résidence principale de l'acheteur, remplaçant ainsi l'ancien taux de 6 % pour les habitations modestes.
Certaines conditions sont à respecter pour obtenir ce taux réduit :
- L'acquéreur doit être une personne physique ;
- L'acheteur doit s'engager à établir sa résidence principale dans le bien dans les 3 ans suivant l'achat pour une habitation existante ou dans les 5 ans pour un terrain à bâtir, une habitation sur plan ou en construction ;
- L'acheteur ne doit pas déjà posséder un autre bien immobilier en pleine propriété destiné à l'habitation, sauf s'il vend son bien dans un délai de 3 ans ;
- L'acheteur doit conserver sa résidence principale dans le bien pendant au moins 3 ans à partir de la date de l'établissement de la résidence principale.
Vente en viager
Depuis le 1er janvier 2020, le taux réduit de 6 % pour les ventes en viager a été supprimé. Actuellement, le taux standard de 12,5 % s'applique aux ventes en viager
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Réduction des droits d'enregistrement à Bruxelles
Les droits d’enregistrement à Bruxelles sont de 12,5 % de la valeur du bien sur le marché, comme en Wallonie.
L’acheteur peut bénéficier d’un abattement sur la première tranche de 200 000 €. Cela signifie qu'il ne payera pas de droit d’enregistrement sur cette somme-là. Grâce à cet abattement, un acquéreur peut économiser 25 000 € sur les frais d’enregistrement à Bruxelles.
Pour avoir le droit à cet abattement, les conditions suivantes doivent être respectées :
- L’acheteur est une personne physique ;
- L’acquéreur achète en pleine propriété ;
- Le bien est destiné à l’habitation ;
- La valeur vénale de l’habitation ne dépasse pas 600 000 € ;
- L’acheteur ne possède pas de résidence secondaire ;
- La propriété achetée sera la résidence principale de l’acheteur pendant 5 ans.
Abattement pour les terrains à bâtir à Bruxelles
Pour l'achat d'un terrain à bâtir à Bruxelles, l'abattement est effectué sur la première tranche de 100 000, soit une économie de 12 500€ sur les droits d'enregistrement. Tout cela à condition que le prix d'achat ne dépasse pas 300 000€ et que l'acheteur y établisse sa résidence principale après construction.
Réduction des droits d'enregistrement en Flandre
Les droits d’enregistrement en Flandre correspondent à 12 % si vous possédez déjà un bien immobilier.
Il n'y a pas d'abattement en Flandre, mais un taux réduit à 2% depuis janvier 2025, pour l'achat d'une habitation propre et unique destinée à devenir la résidence principale de l'acquéreur.
Comme dans les autres régions, il faut cependant respecter certaines conditions pour bénéficier du taux réduit :
- Personne physique : l'acheteur doit être une personne physique (les sociétés ne sont pas éligibles) ;
- Pleine propriété : l'achat doit porter sur la pleine propriété de l'habitation ;
- Habitation propre et unique : l'acheteur ne doit pas posséder, en pleine propriété, un autre bien immobilier destiné à l'habitation au moment de l'achat ;
- Résidence principale : l'acheteur doit établir sa résidence principale dans le bien acquis dans un délai de 3 ans à compter de la date de l'acte authentique ;
- Maintien de la résidence : l'acheteur doit maintenir sa résidence principale dans le bien pendant une période ininterrompue d'au moins 3 ans.
Suppression du taux réduit pour rénovations énergétiques
Auparavant, un taux réduit de 1 % était applicable pour les habitations faisant l'objet de rénovations énergétiques majeures en Flandre. Ce taux a été supprimé à partir du 1er janvier 2025.
Dans quels délais faut-il payer les droits d'enregistrement ?
L’acheteur dispose d’un délai de 4 mois maximum pour payer les droits d'enregistrement correspondant à sa région.
Ce délai court à partir de la signature du compromis de vente ou dès que la clause suspensive du compromis est réalisée (exemple : obtention d’un prêt bancaire). À noter que le notaire exigera lors de la signature de l’acte définitif que les droits d'enregistrement soient réglés par l’acquéreur.
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