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Tout savoir sur le compromis de vente en Belgique !

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compromis de vente

Si vous souhaitez procéder à l'achat d'un bien immobilier et devenir propriétaire, il faudra tout d'abord signer un compromis de vente. En Belgique, le compromis de vente est très engageant, et l'on dit que "le compromis de vente vaut vente".  La rétractation n'est alors possible qu'en cas de rares situations. Retrouvez ici toutes les informations utiles concernant le compromis de vente en Belgique. 

Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

Compromis de vente maison

En Belgique, un compromis de vente est un contrat préliminaire conclu entre un vendeur et un acheteur dans le cadre d'une transaction immobilière. Ce document établit les conditions de la vente d'un bien immobilier et constitue un engagement ferme des deux parties à conclure la transaction.

Le compromis de vente n’est pas simplement un accord de principe, c’est un contrat selon la loi. C'est le premier acte qui lie les deux parties, puisque la signature du compromis a lieu avant l’acte définitif.

Le compromis de vente est signé avant l'acte authentique et définitif de vente, qui doit avoir lieu maximum 4 mois après la signature du compromis de vente.

Le compromis de vente d'une maison ou autre n’est pas un document obligatoire mais est très généralement utilisé car il permet de sécuriser la future vente et de protéger les intérêts du vendeur et de l’acquéreur.

Le compromis de vente peut être rédigé par l'acheteur ou le vendeur, mais il est conseillé de se faire assister par un notaire qui le rédigera sans oublier de mentions importantes. 

Combien de temps y a-t-il entre le compromis et l’acte de vente ?

La durée maximale entre la signature d'un compromis de vente et l’acte de vente est de 4 mois. Ce délai peut paraître long quand on est impatient d’acquérir le bien convoité mais il permet au notaire de réceptionner tous les documents nécessaires et à l’acquéreur d’avoir le temps de trouver son financement, puis d’organiser son déménagement.

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Peut-on annuler un compromis de vente en Belgique ?

Il n'est pas possible d'annuler le compromis de vente en Belgique, sauf pour de rares exceptions. Réfléchissez donc bien à votre achat avant de signer ce contrat. 

Le propriétaire actuel ne dispose d’aucun délai de rétractation. Sa signature du compromis de vente marque un engagement ferme et définitif.

Compromis de vente Belgique

L’acheteur particulier ne dispose d'aucun délai de rétractation. En effet, une fois le compromis signé, la vente est définitive.

Il peut cependant exister quelques exceptions, précisées par les clauses suspensives présentes dans le compromis. Les plus classiques sont :

  • L'impossibilité d’obtention d'un prêt hypothécaire ;
  • La découverte de vices cachés dans le bien ;
  • Un problème de construction ou de permis de construire.

Dans tous les cas, il faut absolument que ces situations soient mentionnées explicitement dans le compromis de vente.

Si l’une des parties souhaite annuler volontairement la vente en dehors des conditions suspensives, la partie adverse est en droit de demander un versement de dommages et intérêts ou l’exécution forcée de la vente en faisant appel à la justice.

Toutefois, les deux parties peuvent décider d’un commun accord d’annuler la vente.

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De quelles informations obligatoires se compose un compromis de vente en Belgique ?

Chaque compromis de vente s’adapte en fonction des cocontractants. Il doit comporter certaines informations obligatoires pour ne pas entraîner sa nullité.

  • Les identités et coordonnées complètes du vendeur et de l’acquéreur ;
  • Le montant de l’acompte potentiel ;
  • Le prix de vente ;
  • Les modalités de financement du bien ;
  • Une indication si l’acquéreur achète résidence secondaire ou une résidence principale ;
  • Une détermination précise du bien vendu ;
  • Une description de l’occupation du bien ;
  • Le(s) notaire(s) en charge de la passation de l’acte ;
  • Une date de signature de l’acte authentique ;

Lors de la rédaction de votre compromis de vente, vous pouvez ajouter des conditions suspensives ou autres modalités de votre choix.

Compromis de vente et condition suspensive

Il est très important d’inscrire une condition suspensive d'obtention de prêt dans le compromis. Celle-ci permet de protéger l’acquéreur en annulant la vente, s’il n’obtient pas son prêt. Avec cette clause suspensive du compromis de vente, l'acheteur pourra récupérer l’acompte versé en intégralité.

Afin de ne pas bloquer la vente trop longtemps, il convient de préciser un délai dans lequel l’acheteur doit obtenir son prêt (habituellement fixé à 45 jours).

Si la vente a lieu via l’intermédiaire d’une agence immobilière, c’est elle qui s’occupera de la rédaction du compromis. Si la vente se réalise directement entre particuliers, la signature du compromis sans notaire peut être faite. Toutefois, il est recommandé que cet avant-contrat soit rédigé par ou avec l’aide d’un notaire afin qu’il soit valide.

L'acompte dans un compromis de vente : est-ce obligatoire ?

Le compromis de vente en Belgique s’accompagne généralement d’un acompte de 10 % du prix de vente. L’objectif de ce versement est de garantir l’engagement des deux parties.

Compromis de vente maison

Si l'acompte est souvent de 10 %, le montant est librement fixé entre le vendeur et l’acheteur. Le paiement doit avoir lieu dans le délai notifié sur le compromis de vente pour valider celui-ci.

Il s’effectue par un virement bancaire au notaire chargé de la transaction. La somme est bloquée sur le compte du notaire jusqu'à la signature de l’acte définitif, et sera déduite du prix de vente.

Que devient l'acompte si la vente n'aboutit pas ?

  1. Si la vente n'aboutit pas en raison d'un motif imputable au vendeur : Si le vendeur n'est pas en mesure de respecter ses obligations telles que décrites dans le compromis de vente (par exemple, s'il n'est pas apte à de fournir un titre de propriété clair ou s'il retire le bien de la vente sans raison valable), l'acheteur a généralement droit au remboursement intégral de l'acompte versé.
  2. Si la vente n'aboutit pas en raison d'un motif imputable à l'acheteur : Si l'acheteur se rétracte de manière injustifiée ou ne respecte pas ses obligations telles que stipulées dans le compromis de vente (par exemple, s'il ne parvient pas à obtenir un prêt hypothécaire malgré ses efforts raisonnables), le vendeur peut conserver l'acompte versé en compensation des pertes subies, sous réserve des dispositions légales.
  3. Dispositions contractuelles spécifiques : Les parties peuvent également convenir de dispositions spécifiques concernant le sort de l'acompte dans le compromis de vente. Par exemple, des clauses peuvent être ajoutées pour spécifier comment l'acompte sera traité en cas d'échec de la transaction en raison de circonstances particulières.

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Quels sont les documents à joindre à un compromis de vente ?

Pour être considéré comme valide, plusieurs documents doivent être annexés au compromis de vente. Ces diagnostics techniques doivent être réalisés par un diagnostiqueur professionnel et sont à la charge du vendeur. L’acheteur doit pouvoir consulter l'ensemble de ces documents avant la signature afin d’acheter le bien en toute connaissance de cause.

Liste des documents à joindre à un compromis de vente
  • Le certificat de Performance Énergétique du Bâtiment (PEB) ;
  • Certificat de contrôle électrique ;
  • Dossier d'intervention ultérieure (DIU) ;
  • Renseignements urbanistiques ;
  • La conclusion indiquant la présence ou l’absence d’amiante ;
  • L’attestation d’étude du sol ;
  • Données relatives à la copropriété ;
  • L’état de l’aménagement intérieur de gaz.

Qui délivre l'attestation d'étude du sol ?

Les organismes qui délivrent les attestations sont : l’IBGE pour la Région de Bruxelles-Capitale ; la BDES  pour la Région wallonne et l’OVAM pour la Région flamande.

Le vendeur devra également communiquer les contrats d’entretien de ses équipements internes (exemples : la chaudière, la fosse septique, la plomberie, la cheminée), le dossier d'intervention ultérieure avec les documents correspondant aux travaux et modifications réalisés éventuellement sur le logement.

Si, au moment de la vente, le bien immobilier vendu est en location, il est impératif d’annexer une copie de bail, l’état des lieux, et l’attestation du dépôt de garantie locative.

Si le bien immobilier en vente se situe dans une copropriété, le vendeur devra fournir des informations complémentaires :

  • Le titre de propriété du bien ;
  • Le dernier avis d’imposition du précompte immobilier ;
  • Les documents concernant le fonctionnement de la copropriété ;
  • Les procès-verbaux des AG ordinaires et extraordinaires des trois dernières années ;
  • Un certificat « loi Carrez » de la superficie du lot de copropriété correspondant à l’achat ;
  • Le CertiBEau en Wallonie.

Signature de compromis de vente : en quoi cela m'engage ?

En signant le compromis de vente, le vendeur et l’acheteur s’engagent mutuellement à réaliser la transaction immobilière dans un temps défini. Comme énoncé précédemment, le compromis de vente est un contrat réciproque.

Le vendeur s’engage inéluctablement à vendre le bien selon les conditions décrites dans le compromis. L’acquéreur doit verser un acompte et est définitivement engagé selon la loi après le délai de rétractation passé. Il doit ensuite rechercher le financement nécessaire dans un délai de 45 jours.

L’acheteur doit avertir le vendeur et le(s) notaire(s) dès qu’il obtient une offre de prêt acceptée. La date de signature définitive est alors confirmée.

Il est important de savoir que le paiement des droits d'enregistrement lorsque vous devenez propriétaire doivent être payé dans un délai de 4 mois et que la période débute dès la signature du compromis de vente.

Votre déménagement approche ?

Une fois que la date de signature de l’acte notarié est fixée, il faudra que prévoir le déménagement. Le mieux étant de poser un jour de congé ou un congé déménagement (si l’employeur le propose), pour déménager ses affaires personnelles avant la remise des clefs. Vous pouvez télécharger et imprimer notre checklist déménagement pour ne rien oublier.

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