Door
- 1 Het compromis is bindend zodra koper en verkoper akkoord zijn over de woning en de prijs.
- 2 De verkoper voegt verplichte attesten toe (EPC, bodemattest, keuring elektriciteit, asbestattest, stedenbouw).
- 3 Er is geen wettelijke bedenktijd; ontbinden kan enkel via een niet-vervulde voorwaarde, onderling akkoord of wanprestatie.
- 4 De notariële akte volgt binnen vier maanden.
Wat is een verkoopovereenkomst of compromis?
De verkoopovereenkomst is de schriftelijke overeenkomst waarin de verkoper zich ertoe verbindt zijn woning aan de koper te verkopen tegen een afgesproken prijs. Je komt ze tegen onder verschillende namen — compromis, voorlopige of onderhandse verkoopovereenkomst — maar bij een woningverkoop betekenen die allemaal hetzelfde. Het woord “voorlopig” is daarbij misleidend.
In België geldt namelijk dat een koop gesloten is zodra koper en verkoper akkoord zijn over de zaak en de prijs. Vanaf de ondertekening van het compromis ben je dus juridisch gebonden: de verkoper mag niet meer aan iemand anders verkopen en de koper kan zijn bod niet zomaar intrekken. Het compromis vormt de basis voor de notariële akte, die binnen vier maanden verleden moet worden — dat is de termijn waarbinnen de registratiebelasting (het verkooprecht) betaald moet zijn.
Een compromis hoeft niet door een notaris opgesteld te worden — koper en verkoper mogen het ook onderling (onderhands) tekenen, bijvoorbeeld bij een verkoop tussen particulieren. Toch laat je het door zijn bindende karakter het best nakijken door een notaris of makelaar vóór je tekent.
Wat moet er in een compromis staan?
Omdat het compromis bindend is en later integraal in de notariële akte wordt overgenomen, neem je het best zo volledig mogelijk op. De essentiële vermeldingen zijn:
- de identiteit van koper en verkoper.
- een nauwkeurige omschrijving van de woning (adres, kadastrale gegevens, oppervlakte).
- de overeengekomen verkoopprijs en de afspraken over het voorschot.
- eventuele opschortende voorwaarden, zoals het verkrijgen van een hypothecaire lening.
- de uiterste datum voor het verlijden van de notariële akte.
De verplichte attesten en documenten
De verkoper moet bij het compromis een aantal wettelijk verplichte documenten voegen. Ontbreekt er een, dan kan de verkoop juridisch niet rond gemaakt worden. In Vlaanderen gaat het om:
- het EPC (energieprestatiecertificaat).
- het bodemattest van de OVAM.
- de stedenbouwkundige inlichtingen (vergunningen, bestemming, eventuele overtredingen).
- het keuringsattest van de elektrische installatie.
- het asbestattest voor woningen gebouwd vóór 2001.
- de informatie over overstromingsgevoeligheid en, indien van toepassing, het postinterventiedossier.
Verkoop je zelf, dan verzamel je deze attesten dus best ruim op voorhand. Bij een aankoop lees je ze grondig door: ze vertellen je veel over de staat van de woning.
Net getekend? Verzeker je woning en regel je verhuis
Een punt dat veel kopers verrast: vanaf de ondertekening van het compromis draag je in principe het risico over de woning, ook al woon je er nog niet en is de akte nog niet verleden. Een brand of waterschade is vanaf dan jouw zorg. Sluit daarom meteen een woonverzekering af die ingaat op de dag van het compromis. Onze experts regelen die verzekering gratis mee — en bij je effectieve intrek zetten ze ook je energie, internet en water in orde.
Energie, internet en meer — in één keer geregeld
Onze verhuisexperts regelen je energie- en telecomoverstap, en helpen je ook met water, verzekering of mazout. Eén telefoontje, alles geregeld.
Advertentie — gratis dienst van CallMePower, een merk van Selectra.
Kun je een compromis nog ontbinden?
In tegenstelling tot wat veel mensen denken, bestaat er in België geen wettelijke bedenktijd bij de onderhandse verkoop van een woning: zodra je tekent, is de koop bindend. Een bedenktijd geldt enkel als koper en verkoper dat uitdrukkelijk in het compromis afspreken. Een getekend compromis ontbinden kan daarna nog maar in een paar gevallen:
- Een opschortende voorwaarde wordt niet vervuld — krijgt de koper bijvoorbeeld zijn lening niet rond binnen de afgesproken termijn, dan gaat de koop niet door en wordt het voorschot terugbetaald.
- Koper en verkoper gaan akkoord om de overeenkomst in onderling overleg te ontbinden.
- Eén partij komt haar verplichtingen niet na — dan kan de andere de ontbinding vragen, meestal met een schadevergoeding (het schadebeding bedraagt vaak 10% van de prijs).
Wil je gewoon van de koop af zonder geldige reden, dan riskeer je die schadevergoeding. Laat je in zo'n situatie altijd juridisch adviseren door je notaris.
Veelgestelde vragen over de verkoopovereenkomst
Is een verkoopovereenkomst of compromis bindend?
Heb ik een bedenktijd na het tekenen van een compromis?
Welke documenten zijn verplicht bij een compromis?
Hoelang na het compromis volgt de notariële akte?
Moet ik mijn woning al verzekeren na het compromis?
Woning gekocht? Verzeker ze en regel je verhuis gratis mee
Vanaf het compromis draag je het risico over de woning, en bij je intrek komen energie, internet en water erbij. Onze experts regelen je woonverzekering en je nutscontracten in één keer mee — gratis en onafhankelijk.
- Woonverzekering die ingaat vanaf het compromis
- Energie, internet & water mee geregeld bij je intrek
- Gratis & onafhankelijk — lokale Belgische experts
Lees ook: De aankoopbelofte · Wanneer de notaris inschakelen · Een woning kopen of huren
Advertentie — gratis dienst van CallMePower, een merk van Selectra.