Résidence secondaire : taxes, impôts et plus-value
Acheter une résidence secondaire en Belgique ou à l’étranger est un projet immobilier séduisant. Mais avant d'investir, il faut être conscient des taxes et des coûts qu'imposent une résidence secondaire. Nous vous informons aussi sur la plus-value d'une résidence secondaire.
Qu’est-ce qu’une résidence secondaire en Belgique ?
Une résidence secondaire est un logement occupé de manière occasionnelle, qui ne constitue pas la résidence principale. Il peut s’agir :
- D’un logement de vacances ;
- D’un bien mis en location meublée ;
- D’un logement utilisé uniquement les week-ends.
Selon une étude de WES, 365 000 ménages belges détenaient une résidence secondaire en 2021, dont plus des deux tiers situées en Belgique.
L’âge moyen d’acquisition d’un second bien immobilier est de 45 ans, une période stratégique pour investir, car les charges familiales diminuent et les crédits principaux sont souvent bien avancés. Vous ne pouvez pas proposer un bail à vie lorsque vous faites un bail de résidence secondaire.
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Taxes sur une résidence secondaire en Belgique
Avant d’acheter une résidence secondaire, il est essentiel de bien comprendre les impôts et taxes qui y sont liés. Revenu cadastral, précompte immobilier, plus-value à la revente… Voici tout ce que vous devez savoir pour éviter les mauvaises surprises fiscales.
Revenu cadastral et impôts
À l’achat, vous devez déclarer le revenu cadastral du bien. Ce montant est majoré de 40 %, puis intégré à votre déclaration comme revenu immobilier. L’administration fiscale (SPF Finances) effectue le calcul automatiquement.
Le précompte immobilier
Le précompte immobilier est une taxe annuelle due par tous les propriétaires, basée elle aussi sur le revenu cadastral.
📌 Bon à savoir : si vous louez votre résidence secondaire, vous devez utiliser un bail verbal. Un bail à vie n’est pas autorisé pour ce type de bien.
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Taxe résidence secondaire en Belgique et dans l'Union européenne
En 2020, la cour de justice de l’Union européenne a statué sur la différence de traitement entre les taxes liées aux résidences secondaires en Belgique et celles situées à l’étranger.
En effet, la Belgique a été pointée du doigt par l’Europe, car elle estimait que la base imposable forfaitaire d’une résidence secondaire était plus élevée qu’ailleurs.
Selon l’Europe, cette différence pouvait dissuader les Belges d'investir à l’étranger. De ce fait, depuis la déclaration d’impôt 2022 sur les revenus de 2021, la taxation des résidences secondaires en Belgique se fait aussi sur le revenu cadastral.
Les charges forfaitaires et les impôts des pays étrangers ne donc plus déductibles. Le revenu immobilier sera toujours le revenu cadastral majoré à 40 %.
Les droits d'enregistrement pour les propriétaires en Belgique
Le droit d'enregistrement en Belgique sont payables par les personnes qui deviennent propriétaires d'un bien. Pour tout savoir sur cet impôt, lisez notre article.
Taxation plus-value immobilière en Belgique
La plus-value d’un bien immobilier est l’augmentation de la valeur du logement entre le moment où il a été acheté et le moment où il est mis en vente. Cela est appelé la plus-value effective.
La taxation de la plus-value immobilière en Belgique pour une résidence secondaire est de 16,50 % si la revente a lieu moins de 5 ans après l’achat du bien. Ce pourcentage est unique. Les dates prises en compte sont les dates des actes notariés de l’achat et de la vente du bien immobilier.
En cas de vente au-delà de 5 ans, la plus-value du bien n’est pas soumis à l’impôt en Belgique. En cas de donation d’un bien immobilier, si la personne revend le bien dans les 3 ans, elle devra payer une taxe sur la plus-value du logement.
Toute plus-value de résidence secondaire doit être déclarée aux impôts l’année suivant la vente du bien.
Dans le cas où la personne qui vend le bien n’a pas sa résidence principale en Belgique, le notaire devra prélever directement l’impôt au moment de la vente du logement et reverser le montant à l’État.
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Résidence secondaire Belgique : comment la financer ?
Depuis le 1er janvier 2020, la Banque Nationale impose de nouvelles règles concernant les emprunts pour les résidences secondaires.
Désormais, les personnes qui acheter une résidence secondaire en Belgique dans le but de la louer peuvent emprunter au maximum 80 % de la valeur maximale du bien. Une exception pourra être accordée suivant la complexité des dossiers.
Un habitant en Belgique peut financer sa seconde résidence de 4 façons différentes :
- Avec des fonds propres ;
- En contractant un prêt hypothécaire ;
- En empruntant à nouveau le montant remboursé d’un prêt existant ;
- Via le prêt in fine qui permet de payer les intérêts pendant toute la durée du prêt et de payer le capital à la fin.
La demande de prêt hypothécaire pour une résidence secondaire
En cas de prêt hypothécaire, la demande est identique que pour une résidence principale. Généralement, il est conseillé d’avoir le montant total de 6 salaires mensuels nets d’avance pour pouvoir réagir rapidement en cas de dépenses imprévues comme des rénovations ou autre.
La banque va vérifier des éléments supplémentaires tels que le montant de votre apport financier et le pourcentage que représente la somme de l’emprunt sur la valeur totale du logement. En effet, votre apport personnel doit représenter 20 % du prix du bien ainsi que le paiement des frais de notaires et de l’enregistrement.
Une hypothèque de votre résidence principale en Belgique peut être faite, mais cette dernière doit être étudiée suivant les cas.
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Emprunter à nouveau le montant remboursé d'un prêt existant
Outre le prêt hypothécaire, vous pouvez faire le choix de demander un nouveau capital sur votre prêt déjà existant. Cela signifie que si vous avez remboursé une grande partie du prêt de votre résidence principale, vous pouvez demander à votre banque un prêt de la somme déjà remboursée. De ce fait, le prêt se fait au taux d'intérêt du moment où vous faites la demande. La durée totale du prêt ne doit pas dépasser les 30 ans.
Si vous choisissez ce mode de prêt, vous n'avez pas besoin de repasser devant le notaire ni de procéder à un nouvel enregistrement.
Résidence secondaire : où sont celles des Belges ?
Les résidences secondaires sont principalement situées en Belgique et plus particulière dans la région forestière des Ardennes, proche du Luxembourg, ou sur la Côte belge, à savoir le littoral de la mer du Nord.
Toutefois, les résidences secondaires en France pour les Belges sont de plus en plus fréquentes. En effet, 50 000 résidences secondaires localisées en France en 2020 appartenaient à des propriétaires belges.
En 2021, plus de 3 500 Belges ont également décidé d’investir dans une résidence secondaire en Espagne et plus particulièrement sur la côte méditerranéenne (Costa Blanca, Costa del Sol, etc.).
Le choix de l’Espagne est motivé par un prix moins élevé de l’immobilier, par la qualité de vie et par la météo ensoleillée présente une bonne partie de l’année. Le fait de pouvoir faire la location de la résidence secondaire facilement dans cette destination est aussi un point fort.
Depuis quelque temps, le Maroc, les pays de l’Europe de l’Est et la Turquie attirent de plus en plus les citoyens belges à la recherche d’un bien à acheter.
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