Qu'est-ce que la copropriété en Belgique ?
Une copropriété en Belgique est un régime juridique qui détermine l'organisation d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles répartis par lots comprenant une partie privative et des parties communes. La partie privative est la propriété unique du propriétaire et les parties communes sont les sols, l'entrée, l'escalier, l'ascenseur, les extérieurs, etc.
Le partage des parties communes est déterminé par la quotité de chaque propriétaire. Cette notion est très importante, car elle va déterminer les droits et les obligations de chaque propriétaire dans la copropriété.
La quotité est déterminée en fonction de la valeur respective de chaque bien. En cas de sinistre, le montant des dégâts sera calculé suivant les quotes-parts. Le calcul des charges locatives est fait sur le même principe, sauf si la copropriété a choisi de calculer les charges suivant l'utilité des accessoires à chaque lot.
La copropriété peut concerner des maisons individuelles construites sur un seul et même terrain. Attention, ne confondez pas copropriété et indivision !
Quelle est la différence entre un propriétaire et un copropriétaire ?
Un propriétaire est une personne qui achète un ou plusieurs appartements au sein d'un immeuble appartenant à plusieurs personnes. Une fois propriétaire, il devient copropriétaire car il bénéficie de sa partie privative ainsi qu'un pourcentage des parties communes de l'immeuble.
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Copropriété et fonds de roulement
Le fonds de roulement d'une copropriété représente la somme versée chaque mois par les copropriétaires à la copropriété sous forme de charges pour couvrir les dépenses de la vie courante telles que l'électricité des parties communes, l'entretien des extérieurs, le nettoyage des parties communes, le salaires du syndic de copropriété professionnel ou des personnes indépendantes qui travaillent pour la copropriété, etc.
Le fonds de roulement est considéré comme un fonds d'avances de liquidité qui permet de payer les frais de la copropriété.
La loi demande aux copropriétés d'ouvrir un compte en banque spécifique pour le fonds de roulement afin que ce dernier ne soit pas confondu avec le fonds de réserve.
En cas de vente d'un appartement dans la copropriété, contrairement au fonds de réserve qui appartient à la copropriété, le fonds de roulement peut être récupéré par le propriétaire vendeur. En effet, un décompte des sommes versées est fait et l'intégralité de l'argent que vous aviez transféré sur le fonds de roulement vous est rendue.
Qu'est-ce que le fonds de réserve ?
Le fonds de réserve sert à financer les travaux exceptionnels et importants ou la mise en conformité de certaines installations. Le fonds de réserve ne peut pas être récupéré par le propriétaire en cas de vente.
Un syndic de copropriété est-il obligatoire en Belgique ?
Le syndic de copropriété est le responsable de la gestion quotidienne d'un immeuble. Il doit exécuter les décisions prises lors de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires.
Les copropriétaires doivent obligatoirement faire appel à un syndic de copropriété pour gérer les parties communes de leur immeuble. Ce dernier doit être inscrit à la Banque Carrefour des Entreprises en Belgique. Toutes les informations relatives au syndic de copropriété doivent être affichées dans l'immeuble.
Il doit toujours agir dans l'intérêt de la copropriété pour laquelle il travaille. Son rôle se résume en trois tâches principales :
- Gestion administrative, à savoir organiser les assemblées générales exceptionnelles ou annuelles, rédiger les procès-verbaux des réunions, traiter les contrats de la copropriété, etc. ;
- Gestion technique, donc tout ce qui concerne les réparations et les rénovations dans l'immeuble, l'entretien des locaux, etc. ;
- Gestion financière de la copropriété, c'est-à-dire faire la comptabilité de la copropriété et organiser le budget de cette dernière.
Les obligations légales du syndic en Belgique
La loi belge impose plusieurs obligations au syndic de copropriété :
- Le syndic a un mandat de 3 ans maximum, renouvelable chaque année par vote des copropriétaires ;
- Réalisation des convocations de l'assemblée générale chaque année, à la même période ;
- Communication des informations relatives à l'assemblée générale (date, heure, lieu, etc.) ;
- Rédaction des procès-verbaux après chaque réunion ;
- Exécution des décisions prises par les copropriétaires lors des assemblées générales ;
- Gestion et représentation de l'association des copropriétaires (ACP Copropriété) ;
- Procuration du relevé de dettes de la copropriété ;
- Déclaration de tout sinistre survenu dans l'immeuble.
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