Comment fonctionne la copropriété en Belgique ?
La copropriété est un mode de gestion immobilière très courant en Belgique, notamment dans les immeubles à appartements. Elle permet de partager les droits de propriété entre plusieurs personnes sur un même bâtiment tout en définissant des règles de gestion communes. La vie en copropriété est cependant régie par des règles précises. Dans cet article, nous aborderons la définition de la copropriété en Belgique, son fonctionnement ainsi que les obligations des copropriétaires.
Qu'est-ce que la copropriété en Belgique ?
Une copropriété en Belgique est un régime juridique qui détermine l’organisation d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles répartis par lots comprenant une partie privative et des parties communes. La partie privative est la propriété unique du propriétaire et les parties communes sont les sols, l’entrée, l’escalier, l’ascenseur, les extérieurs, etc.
Le partage des parties communes est déterminé par la quotité de chaque propriétaire. Cette notion est très importante, car elle va déterminer les droits et les obligations de chaque propriétaire dans la copropriété.
La quotité est déterminée en fonction de la valeur respective de chaque bien. En cas de sinistre, le montant des dégâts sera calculé suivant les quotes-parts. Le calcul des charges locatives est fait sur le même principe, sauf si la copropriété a choisi de calculer les charger suivant l’utilité des accessoires à chaque lot.
La copropriété peut concerner des maisons individuelles construites sur un seul et même terrain. Attention, ne confondez pas copropriété et indivision !
Quelle est la différence entre un propriétaire et un copropriétaire ?
Un propriétaire est une personne qui achète un ou plusieurs appartements au sein d'un immeuble appartenant à plusieurs personnes. Une fois propriétaire, il devient copropriétaire car il bénéficie de sa partie privative ainsi qu'un pourcentage des parties communes de l'immeuble.
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Quel est le fonctionnement d'une copropriété en Belgique ?
Que vous soyez en copropriété à Bruxelles ou en copropriété en Wallonie, le fonctionnement reste le même.
La reconnaissance de la copropriété doit se baser sur trois documents principaux. Voici la liste des documents et ce qu’ils doivent comporter dans le tableau ci-dessous.
| Copropriété : les documents importants | Contenu des documents |
|---|---|
| Acte de base | Indique la description complète de l’immeuble, des parties communes et des parties privées ainsi que le calcul de la quotité déterminée pour chaque propriétaire en fonction de son lot. |
| Règlement de copropriété | C’est un ensemble d’articles rédigés par le notaire qui détermine les droits et les obligations des copropriétaires ainsi que la répartition des dépenses. Le règlement doit comporter les éléments suivants :
|
| Règlement intérieur de la copropriété | Il doit contenir les règles de vie de la copropriété. Souvent, le règlement intérieur est affiché dans l’immeuble |
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La nouvelle loi sur la copropriété en Belgique
La nouvelle loi 2018 sur la copropriété en Belgique avait pour objectif de clarifier trois grands axes, à savoir :
- Rendre plus facile la prise de décision au sein de la copropriété ;
- Améliorer l’efficacité en simplifiant les démarches ;
- Rééquilibrer les droits et les devoirs des copropriétaires et apporter plus de transparence dans le prix des syndics.
Les changements majeurs de cette loi concernent notamment le vote et les statuts :
- En effet, depuis la nouvelle loi 2018 sur la copropriété en Belgique, la nouvelle majorité à prendre en compte dans une copropriété est de deux tiers lors d’un vote en assemblée générale. Le but de cette décision était de faciliter les travaux de rénovation dans les immeubles en copropriété en Belgique.
- Pour les statuts, la législation a simplifié cette partie. Désormais, la rédaction et le contenu du règlement d’ordre intérieur est déterminée par la loi. Alors qu’auparavant une modification des statuts devait être actée par un notaire, dorénavant, cela sera possible par une mise à jour du syndic. Il devra prévoir les rénovations à faire pour les années à venir en présentant un plan d’action à tous les copropriétaires. Ces derniers devront le valider avant de pouvoir le faire exécuter.
- Un dernier point a été modifié par la loi, c’est l’obligation de créer un fonds de réserve pour les copropriétés. La législation les oblige à avoir un fonds de réserve équivalent à 5 % des dépenses faites l’année précédente. Si une majorité de 4/5 votes sont contre cette mesure, le syndic de copropriété en Belgique pourra abaisser ce pourcentage.
- Mise à jour de la loi sur les copropriétés 2021 en Belgique :
- La loi indique clairement qu'un propriétaire n’a pas le droit de vendre sa partie commune sans vendre son appartement ;
- En cas de nuisances sonores, le juge peut lister tous les désagréments et adjurer les personnes fautives à verser des dommages et intérêts. Tout ce qui attrait aux problèmes de voisinage dans une copropriété sont dorénavant prévus dans la loi.
Quels sont les droits et les obligations des copropriétaires ?
Droits
- Droit de jouissance sur les parties privatives
- Droit de vote en assemblée générale
- Droit d'information
- Droit de contester les décisions
- Droit de demander une assemblée générale
Inconvénients
- Respect du règlement de copropriété
- Participation aux charges communes
- Participation financière aux travaux
- Responsabilité pour les dommages
- Obligation d'assurer le bien privatif
Copropriété et fonds de roulement
Le fonds de roulement d'une copropriété représente la somme versée chaque mois par les copropriétaires à la copropriété sous forme de charges pour couvrir les dépenses de la vie courante telles que l'électricité des parties communes, l'entretien des extérieurs, le nettoyage des parties communes, le salaires du syndic de copropriété professionnel ou des personnes indépendantes qui travaillent pour la copropriété, etc.
Le fonds de roulement est considéré comme un fonds d'avances de liquidité qui permet de payer les frais de la copropriété.
La loi demande aux copropriétés d'ouvrir un compte en banque spécifique pour le fonds de roulement afin que ce dernier ne soit pas confondu avec le fonds de réserve.
En cas de vente d'un appartement dans la copropriété, contrairement au fonds de réserve qui appartient à la copropriété, le fonds de roulement peut être récupéré par le propriétaire vendeur. En effet, un décompte des sommes versées est fait et l'intégralité de l'argent que vous aviez transféré sur le fonds de roulement vous est rendue.
Qu'est-ce que le fonds de réserve ?
Le fonds de réserve sert à financer les travaux exceptionnels et importants ou la mise en conformité de certaines installations. Le fonds de réserve ne peut pas être récupéré par le propriétaire en cas de vente.
Un syndic de copropriété est-il obligatoire en Belgique ?
Le syndic de copropriété est le responsable de la gestion quotidienne d’un immeuble. Il doit exécuter les décisions prises lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires.
Les copropriétaires doivent obligatoirement faire appel à un syndic de copropriété pour gérer les parties communes de leur immeuble. Ce dernier doit être inscrit à la Banque Carrefour des Entreprises en Belgique. Toutes les informations relatives au syndic de copropriété doivent être affichées dans l’immeuble.
Il doit toujours agir dans l’intérêt de la copropriété pour laquelle il travaille. Son rôle se résume en trois tâches principales :
- Gestion administrative, à savoir organiser les assemblées générales exceptionnelles ou annuelles, rédiger les procès-verbaux des réunions, traiter les contrats de la copropriété, etc.
- Gestion technique, donc tout ce qui concerne les réparations et les rénovations dans l’immeuble, l’entretien des locaux, etc.
- Gestion financière de la copropriété, c’est-à-dire faire la comptabilité de la copropriété et le organiser le budget de cette dernière.
La loi belge impose aussi plusieurs obligations au syndic de copropriété en Belgique :
- Le syndic a un mandat de 3 ans maximum, renouvelable chaque année par vote des copropriétaires ;
- Réalisation des convocations de l’assemblée générale chaque année, à la même période ;
- Communication des informations relatives à l’assemblée générale (date, heure, lieu, etc.)
- Rédaction des procès-verbaux après chaque réunion ;
- Exécution des décisions prises par les copropriétaires lors des assemblées générales ;
- Gestion et représentation de l’association des copropriétaires (ACP Copropriété) ;
- Procuration du relevé de dettes de la copropriété ;
- Déclarer un sinistre qui se déclare ;
- Etc.
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Syndic de copropriété en Belgique : professionnel ou bénévole ?
Un immeuble en copropriété ne peut pas légalement rester sans syndic. Si les membres de la copropriété ne souhaitent pas faire appel à des professionnels, l’un d’eux peut se constituer syndic bénévole en Belgique. Dans ce cas, il devra être choisi lors d'un vote annuel à l’assemblée générale par le syndicat des copropriétaires.
Découvrez ci-après les différences qui existent entre un syndic bénévole et un syndic professionnel en Belgique.
Syndic de copropriété bénévole
Le syndic bénévole n’est pas un professionnel du secteur. Pour pouvoir composer un syndic de copropriété bénévole, il faut qu’il soit constitué d’un ou plusieurs propriétaires de lots dans l’immeuble.
Le syndic bénévole doit, dans un premier temps, ouvrir un compte bancaire dédié à ses services. La durée du mandat sera la même que pour un syndic professionnel, à savoir un an renouvelable.
Choisir cette option permet à tous les propriétaires de réduire leurs charges, car ils n’ont pas à payer les services d'une entreprise extérieure, et d’avoir un temps d’action plus rapide parce que le syndic bénévole est directement sur place. Généralement, ce sont les petites copropriétés sans syndic en Belgique qui font ce choix-là.
Syndic de copropriété professionnel
Un syndic de copropriété professionnel est principalement confié à un agent immobilier agréé. Cela peut être aussi un avocat, un architecte ou encore un comptable.
Souvent, les copropriétés de plus de 5 lots font appel à un syndic professionnel, car il offre des garanties comme une couverture d’assurance copropriété importante et des connaissances juridiques, nécessaires en cas de litige.
Le syndic professionnel est élu pour une période de 3 ans, renouvelable tous les ans. Il doit être impartial et respecter les missions et les responsabilités qui lui sont confiées. Tout au long de son contrat, si les membres de la copropriété ne sont pas satisfaits des services, ils pourront mettre fin à la collaboration.
Le syndic professionnel a un coût. En moyenne, en Belgique, les tarifs varient entre 120 euros et 200 euros par mois pour la copropriété ou un peu moins de 15 % du montant total des charges locatives. Ce prix peut varier suivant la taille de la copropriété.
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