Comment investir dans l'immobilier locatif en Belgique ?
Investir dans l’immobilier belge peut être une bonne façon de se constituer une épargne. En effet, en mettant ensuite ce bien en location, vous pourrez obtenir de bons rendements, une fois le coût du bien amorti. Cependant, il faut bien réfléchir avant de passer cette étape. Apprenez tout sur l’investissement immobilier et sur comment faire les bons placements en 2024.
En quoi consiste un investissement immobilier locatif ?
Investir dans l’immobilier signifie acheter un ou plusieurs logements dans le but d’en tirer des revenus. Pour cela, il vous faut devenir propriétaire d’un bien et le mettre en location. Ainsi, même si vous avez un prêt immobilier à rembourser, vous pouvez engendrer une rentrée d’argent grâce aux loyers.
- Pour un investissement immobilier locatif, vous pouvez acheter :
- Une maison et la mettre en location ;
- Un appartement en ville ;
- Un logement étudiant ;
- Un immeuble et louer les appartements ;
- Un box de parking.
Les solutions les plus rentables sont l’achat de logements étudiants et d’appartements dans les grandes villes.
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Comment investir dans l'immobilier en Belgique ?
Avant de vous lancer dans l’investissement immobilier, vous devez faire un point sur vos objectifs et vos moyens financiers. Vous devez aussi vous renseigner sur les lois en matière d’imposition.
Quel budget pour investir dans l'immobilier en Belgique ?
Le budget de départ dépend de vos objectifs et de vos fonds personnels. Le but est d’obtenir une bonne rentabilité. Il faut alors un bon compromis entre vos mensualités de remboursement de prêt immobilier et le montant du loyer pour vos locataires.
Nous vous présentons ci-dessous les prix médians de l'immobilier en Belgique en 2024, c'est-à-dire que 50% des biens sont vendus à un prix moins cher, et 50% à un prix plus cher.
| Région | Maison 2 ou 3 façades | Maison 4 façades ou plus | Appartement |
|---|---|---|---|
| Région de Bruxelles-Capitale | 499 000 € | 1 100 000 € | 260 000 € |
| Région flamande | 299 000 € | 415 000 € | 249 000 € |
| Région wallonne | 178 000 € | 300 000 € | 175 000 € |
À la valeur du bien immobilier qui vous intéresse, il faut ajouter :
- Les frais d’acte : entre 10 % et 22 % de la valeur du bien ;
- Le taux de remboursement de votre prêt immobilier ;
- Les travaux éventuels à réaliser.
Quels sont les taxes et impôts à payer pour un investissement locatif ?
Si vous devenez propriétaire d’un bien en Belgique, vous serez soumis à un impôt sur celui-ci, nommé précompte immobilier. Le montant de cet impôt se base sur le Revenu Cadastral (RC) de votre bien. Il est ainsi calculé en fonction de ce que vous rapporte votre bien immobilier.
L'impôt varie en fonction de la valeur du bien, de ses caractéristiques, ainsi que la région où il se trouve. En effet, le taux d'imposition régional est utilisé pour le calcul de votre précompte immobilier.
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Dans quel type de bien immobilier est-il intéressant d'investir ?
L’investissement dans l’immobilier est encore en 2024 le meilleur moyen de placer son argent. À l’heure où la crypto-monnaie et où certaines actions en bourse chutent, l’immobilier reste une valeur refuge.
Acheter un logement étudiant
Pour vous dégager un revenu suffisant grâce à vos investissements immobiliers, il faut sélectionner le bon bien. Acheter un appartement dans une grande ville pour le louer en tant que kot ou colocation étudiante est une première idée.
Privilégiez les villes de Bruxelles, Liège, Gand, Anvers et Namur qui attirent les étudiants. Essayez de viser les quartiers proches des Universités et des grandes écoles. Privilégiez aussi les quartiers proposant une large offre culturelle et de loisir. Évidemment, le prix de bien sera plus élevé, mais vous pourrez également fixer un loyer plus haut.
Gestion locative
Il existe des prestataires en gestion locative pour vous aider. Ces entreprises gèrent pour vous la perception de vos loyers, la recherche de locataires et peuvent proposer de régler les conflits. En passant par une société de gestion locative, vous évitez de subir les loyers impayés. Ces sociétés vous paient que le locataire ait réglé ou non son loyer. Ce sont eux qui se chargent des impayés.
Achetez un bien locatif saisonnier
Vous pouvez aussi choisir d’acheter un bien pour le louer à des vacanciers et aux touristes. Achetez par exemple une résidence secondaire à la campagne. Vous pourrez la louer pour les périodes de forte demande locative et y séjourner en basse saison. Pour ce genre de bien, privilégiez les stations balnéaires comme Ostende, Blankenberghe ou Nieuport.
Mettre en location un appartement en ville est l’idéal pour le louer à l’année. Privilégiez dans ce cas Bruges, Bruxelles, Ostende, Dinant, Liège, Louvain et Gand. Les appartements avec deux ou trois pièces sont les biens les plus rentables : prix raisonnable à l’achat et facile à louer aux touristes.
Cependant, louer pour de courtes périodes demande plus de travail, de gestion et de logistique par exemple. Vous pouvez passer par une conciergerie qui s'occupera d'accueillir les vacanciers et de gérer le bien, mais cela a un coût qui peut être élevé.
Louez un bien immobilier à l’année
Il est aussi possible de décider d’acheter une maison ou un appartement pour le louer de façon permanente.
Pour investir dans un appartement, il est plus rentable d'investir dans les grandes villes, où de nombreux étudiants et actifs cherchent un logement chaque année. Choisissez un quartier vivant, proche des transports en commun et des magasins.
Copropriété
Si vous achetez un bien en copropriété, vous aurez des obligations. En effet, tout propriétaire dans ce cas obtient des droits et des obligations sur l’immeuble. Des règles communes de copropriété s’appliquent et vous devrez y répondre, même si ce n’est pas vous qui habitez le logement.
Pour investir dans une maison, choisissez un endroit calme. Elle ne doit pas être trop loin des grands supermarchés ou d’une grande ville. Elle pourra ainsi prendre plus de valeur avec le temps. La location vous apportera un revenu nécessaire au remboursement de votre prêt. Vous pourrez également la revendre dans quelques années pour obtenir une plus-value.
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Comment calculer le rendement d'un investissement locatif ?
Le rendement locatif se calcule en pourcentage et calcule la performance de votre investissement immobilier. Plus celui-ci est élevé, plus votre rendement est important.
Un bon rendement locatif oscille généralement entre 3 et 4 % du prix d'achat du bien.
Calcul du rendement locatif
Pour calculer le rendement de votre futur bien locatif, il existe une formule simple : diviser le loyer annuel de vos locataires par le prix d’achat de votre bien immobilier. Ensuite, multipliez le résultat par 100. Vous obtenez ainsi le pourcentage de votre rendement locatif brut. Pour obtenir le rendement net, retirez le coût de vos charges et de vos taxes.
Exemple de calcul rendement locatif
Vous avez acheté un appartement à 200.000 €, vous le louez 700 € par mois :
700 x 12 / 200.000 x 100 = 4,2 %
Vous pouvez faire des simulations en amont pour connaître votre rendement locatif et investir dans le meilleur bien.
Où faut-il acheter en Belgique pour un bon rendement locatif ?
La Belgique compte de nombreuses villes idéales pour un bon investissement locatif.
| Région | Meilleur investissement locatif appartement | Meilleur investissement locatif maison | Meilleur investissement locatif saisonnier | Meilleur investissement locatif à l’année |
|---|---|---|---|---|
| Région Bruxelles-Capitale |
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| Région wallonne |
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| Région flamande |
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Calcul rentabilité investissement locatif
Pensez à calculer le prix des dépenses qu’engendre la location d’un bien immobilier. Vous aurez par exemple à souscrire une assurance habitation propriétaire, des frais si vous passez par une agence immobilière ou encore des frais de copropriété. Étudiez précisément les coûts pour être certain d’acheter un bien immobilier rentable.
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