Charges locatives : provision, forfait, régularisation
Les charges locatives sont des frais ajoutés au loyer pour les locataires belges. Elles peuvent être calculées au forfait, et donc valoir un montant fixe, ou au réel, et couvrent alors les dépenses effectivement engagées par le propriétaire. Ces charges couvrent les frais liés à l'entretien et l'usage du bien locatif. Certains propriétaires les incorporent directement au loyer. Découvrez dans cet article, ce que représentent exactement les charges locatives en Belgique.
À quoi correspondent les charges locatives ?
Les charges locatives représentent les frais liés à l'usage et à l'entretien d'un bien loué, que le locataire rembourse au propriétaire en plus du loyer.
Elles couvrent généralement les dépenses liées aux parties communes (nettoyage, éclairage, etc), les consommations collectives (eau, chauffage) ou les services de la copropriété (concierge, entretien).
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Que sont les charges locatives pour le locataire ?
Les charges locatives en Belgique sont des dépenses liées à l’occupation d’un logement par un locataire. Contrairement à d’autres pays en Europe, il n’existe pas de liste définie par le cadre de la loi belge pour les charges locatives. Des négociations sur le sujet sont donc possibles entre le preneur et le bailleur.
Toutefois, la loi sur les baux de résidence principale interdit au propriétaire de facturer certaines charges au locataire comme :
- Le précompte immobilier ;
- L’enregistrement du bail tardif ;
- Les frais d’agence pour la location du bien ;
- Les frais liés à l’intervention d’un expert dans la réalisation de l’état des lieux d’entrée et/ou de sortie à la demande du propriétaire.
Il y a deux façons pour le locataire de payer les charges locatives : au réel, en suivant la consommation réelle du preneur, ou par paiement forfaitaire mensuel sous forme de provision de charges locatives. Lorsque le locataire et le bailleur concluent un contrat de bail, ils doivent définir comment se déroulera le paiement des charges locatives.
Ensuite, il faut distinguer deux types de charges :
- Les charges communes locataire ;
- Les charges privées.
Les charges communes locataire en Belgique
Les charges communes du locataire en Belgique sont liées à l’entretien des parties communes dans un bâtiment.
Dans le cas d’une copropriété, le montant des charges communes du locataire est calculé proportionnellement à la taille de chaque logement. Le propriétaire peut demander au locataire de payer les charges communes pour le bien qu’il occupe.
Quand on dit charges communes du locataire en Belgique, on entend l’entretien de la cage d’escalier, de l’ascenseur, des extérieurs, de la chaudière commune s’il y a lieu, des caves, des appareils électroménagers dans la salle de lavage, etc.
Charges locatives et cohabitation légale
En tant que cohabitants légaux, vous vous engagez à payer proportionnellement à vos revenus les charges locatives du bien loué.
Les charges privatives en Belgique
Les charges privatives en Belgique sont toutes les charges liées à la consommation personnelle du locataire. Cela concerne donc :
- Les frais d’électricité ;
- La facture de gaz ou de mazout ;
- La consommation d’eau ;
- La couverture d’assurance du logement ;
- Les taxes communales ;
- Etc.
Dans le cas où le locataire fait intervenir un professionnel pour la perte de clé ou un évier bouché, les frais encourus seront à sa charge.
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Calcul des charges locatives en Belgique : forfait ou réel ?
Le locataire et le preneur peuvent déterminer, au moment de la signature du contrat de bail, s’ils souhaitent procéder au paiement des charges locatives via un forfait à mettre en place ou en frais réels.
En général, les charges au réel sont plus avantageuses pour le locataire, car il payera seulement ce qu'il a consommé. Les charges aux forfaits facilitent la gestion pour le propriétaire et permettent plus de stabilité pour le locataire.
Le calcul des charges locatives au réel
Dans le cas du paiement des charges au réel, le locataire paie une provision mensuelle et reçoit un décompte détaillé des dépenses réelles en fin d’année ou à une autre fréquence convenue.
Les charges sont calculées en fonction des frais effectivement engagés par le propriétaire pour des services ou consommations liés au logement. Le propriétaire est tenu de fournir des justificatifs des dépenses (factures, relevés, etc.).
Le calcul des charges locatives au forfait
Dans le cas du paiement des charges au forfait, un montant fixe est convenu à l’avance entre le locataire et le propriétaire, souvent sur une base mensuelle.
Ce montant ne varie pas, quelle que soit la consommation réelle ou les dépenses effectives. Il n'y a pas de régularisation en fin d'année par exemple.
Suivant le montant du forfait, le locataire peut faire une demande de révision auprès du juge de paix afin d’ajuster la somme dédiée au forfait suivant la réalité ou changer le mode de paiement et passer aux frais réels.
Charges locatives : décompte et régularisation
Étant donné que le locataire peut payer ses charges au réel, le bailleur sera tenu de fournir un décompte de charges à son preneur. Il faudra aussi procéder à une régularisation annuelle.
Le décompte des charges locatives
Le décompte des charges locatives consiste à détailler les dépenses réellement engagées par le propriétaire pour l'entretien et les services liés au logement, et à les comparer aux sommes versées par le locataire sous forme de provisions.
Sont inclus dans le décompte les éléments suivants :
- Les frais relatifs à l’entretien des parties communes (nettoyage, éclairage, ascenseur) ;
- Les consommations collectives (eau, chauffage commun) ;
- Les taxes éventuellement à charge du locataire (taxe sur les déchets, etc.) ;
- Tous les services mentionnés dans le contrat de bail.
La régularisation des charges locatives
La régularisation intervient une fois que le décompte des charges réelles est établi, généralement sur une base annuelle. Elle consiste à ajuster les montants déjà payés par le locataire (sous forme de provisions mensuelles) avec les dépenses réelles constatées.
Deux scénarios sont alors possibles :
- Trop-perçu : si les provisions versées par le locataire excèdent les dépenses réelles, le propriétaire doit rembourser la différence ;
- Insuffisance : si les dépenses réelles dépassent les provisions, le locataire devra payer le solde restant.
Le propriétaire a l’obligation de transmettre à son preneur le détail des charges afin qu’il puisse vérifier la véracité des informations sur les charges locatives qui le concernent. S’il ne reçoit aucune information, le locataire peut réclamer un justificatif des charges locatives.
Prescription des charges locatives en Belgique
Le délai de prescription des charges locatives en Belgique est de 5 ans. De ce fait, une régularisation des provisions de charges est possible pour les 5 ans précédant le dernier paiement.
Garantie locative et provision de charges locatives
Lors d’une régularisation trimestrielle ou annuelle, le propriétaire peut utiliser une partie du montant de la garantie locative pour les charges locatives. Il est important de vérifier dans le contrat de bail comment sont définis les termes de la garantie locative.
En effet, le but de la garantie locative est de protéger le propriétaire contre des charges et des loyers impayés ou lorsque le locataire cause des dommages matériels dans le logement.
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Quelles sont les charges à la charge du propriétaire ?
Lorsqu’un logement est en location, le locataire a des frais liés aux charges locatives. Certains d’entre eux restent, malgré tout, à la charge du propriétaire.
Voici la liste des coûts imputables au propriétaire :
- Le précompte immobilier, calculé en fonction du revenu cadastral du bien ;
- L’impôt sur le bien immobilier ;
- Les frais de syndic : si le locataire et le propriétaire se mettent d’accord, ces frais peuvent être partagés.
- Les frais d’agence : dans le cas où le propriétaire fait intervenir une agence pour la location de son logement, les frais le concernent ;
- L’assurance du bâtiment ;
- Les travaux pour les réparations importantes en cas de force majeure comme une rénovation de balcon ou encore la réparation d’un ascenseur dans un immeuble, etc.
- Les travaux d’entretien importants comme la rénovation de la façade du bien, les travaux électriques pour être aux normes, etc.
Il est donc important de clarifier, dans le contrat de bail, ce qui concerne les frais à la charge du locataire et les frais à la charge du propriétaire.
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