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Charges locatives : provision, forfait, régularisation

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charges locatives Belgique

Vous déménagez et aimeriez savoir comment sont calculées les charges locatives en Belgique ? Vous souhaitez savoir comment fonctionne la régularisation annuelle des charges locatives ? Découvrez, dans cet article, quels sont les frais de la location à la charge du locataire ainsi que le principe de provision avec régularisation trimestrielle ou annuelle. Retrouvez les délais de prescription des charges locatives en Belgique.

Charges locatives Belgique pour le locataire

Les charges locatives en Belgique sont des dépenses liées à l’occupation d’un logement par un locataire. Contrairement à d’autres pays en Europe, il n’existe pas de liste définie par le cadre de la loi belge pour les charges locatives. Des négociations sur le sujet sont donc possibles entre le preneur et le bailleur.

charges locatives belgique

Toutefois, la loi sur les baux de résidence principale interdit au propriétaire de facturer certaines charges au locataire comme le précompte immobilier, l’enregistrement du bail tardif, les frais d’agence pour la location du bien ou encore les frais liés à l’intervention d’un expert dans la réalisation de l’état des lieux d’entrée et/ou de sortie à la demande du propriétaire.

Lorsque le locataire et le bailleur concluent un contrat de bail, ils définissent si le paiement des charges locatives se fera au réel, en suivant la consommation réelle du preneur, ou s’ils procéderont par paiement forfaitaire mensuel sous forme de provision de charges locatives. Ensuite, il faut distinguer deux types de charges :

  1. Les charges communes locataire ;
  2. Les charges privées.

Les charges communes locataire en Belgique

Les charges communes du locataire en Belgique sont liées à l’entretien des parties communes dans un bâtiment. Dans le cas d’une copropriété, le montant des charges communes du locataire est calculé proportionnellement à la taille de chaque logement. Le propriétaire peut demander au locataire de payer les charges communes pour le bien qu’il occupe.

Quand on dit charges communes du locataire en Belgique, on entend l’entretien de la cage d’escalier, de l’ascenseur, des extérieurs, de la chaudière commune s’il y a lieu, des caves, des appareils électroménagers dans la salle de lavage, etc.

La cohabitation légale En tant que cohabitants légaux, vous vous engagez à payer proportionnellement à vos revenus les charges locatives du bien loué.

Les charges privatives en Belgique

Les charges privatives en Belgique sont toutes les charges liées à la consommation personnelle du locataire. Cela concerne donc :

  • Les frais d’électricité ;
  • La facture de gaz ou de mazout ;
  • La consommation d’eau ;
  • La couverture d’assurance du logement ;
  • Les taxes communales ;
  • Etc.

Dans le cas où le locataire fait intervenir un professionnel pour la perte de clé ou un évier bouché, les frais encourus seront à sa charge.

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Charges locatives Belgique : forfait ou frais réels

Le locataire et le preneur peuvent déterminer, au moment de la signature du contrat de bail, s’ils souhaitent procéder au paiement des charges locatives via un forfait à mettre en place ou en provision, c'est-à-dire à frais réels.

forfait charges locatives

L’article 1728 ter du Code civil prévoit qu’un paiement de forfait de charges locatives fixe peut être déterminé pour le montant des charges locatives. Le paiement doit être effectué mensuellement. Aucune régularisation n’est possible.

En d’autres termes, si le montant du forfait n'était pas assez élevé et que le total des versements n’est pas égal au montant des charges annuelles, le bailleur devra procéder au versement. Si c’est l’inverse, le propriétaire pourra conserver le trop perçu.

Suivant le montant du forfait, le locataire peut faire une demande de révision auprès du juge de paix afin d’ajuster la somme dédiée au forfait suivant la réalité ou changer le mode de paiement et passer aux frais réels.

Le locataire et le propriétaire ont préféré choisir la provision pour les charges locatives ? Dans ce cas, le paiement de la provision, aussi appelée avance, est fait par le preneur mensuellement. Une révision des montants est effectuée soit tous les trimestres, soit une fois par an. C’est à ce moment-là que des ajustements sont faits et que des remboursements peuvent avoir lieu.

Charges locatives : décompte et régularisation

Comme indiqué précédemment, le locataire peut payer ses provisions de charges locatives ou la somme forfaitaire des charges locatives. Si le propriétaire et le locataire font des provisions de charges réelles, le bailleur sera tenu de fournir un décompte de charges à son preneur.

provision de charges

L’article 1728 ter du Code civil en Belgique précise que le bailleur doit présenter un compte distinct pour les frais et les charges du locataire. Il a l’obligation de transmettre à son preneur le détail des charges afin qu’il puisse vérifier la véracité des informations sur les charges locatives qui le concernent. S’il ne reçoit aucune information, le locataire peut réclamer un justificatif des charges locatives.

Généralement, une régularisation des provisions a lieu une fois par an. Lors de cette révision, l’addition des paiements mensuels et le montant total réel doivent correspondre.

Dans l’éventualité où le locataire a trop payé, il peut faire une demande de remboursement des charges locatives. Pour ce faire, il doit envoyer à son propriétaire un courrier recommandé avec accusé de réception pour réclamer l’excédent de paiement des charges locatives.

Prescription des charges locatives en BelgiqueLe délai de prescription des charges locatives en Belgique est de 5 ans. De ce fait, une régularisation des provisions de charges est possible pour les 5 ans précédant le dernier paiement.

Garantie locative et provision de charges locatives

Lors d’une régularisation trimestrielle ou annuelle, le propriétaire peut utiliser une partie du montant de la garantie locative pour les charges locatives. Il est important de vérifier dans le contrat de bail comment sont définis les termes de la garantie locative.

En effet, le but de la garantie locative est de protéger le propriétaire contre des charges et des loyers impayés ou lorsque le locataire cause des dommages matériels dans le logement.

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Les frais à la charge du propriétaire

Lorsqu’un logement est en location, le locataire a des frais liés aux charges locatives. Certains d’entre eux restent, malgré tout, à la charge du propriétaire.

Voici la liste des coûts imputables au propriétaire :

  • Le précompte immobilier, calculé en fonction du revenu cadastral du bien ;
  • L’impôt sur le bien immobilier ;
  • Les frais de syndic. Si le locataire et le propriétaire se mettent d’accord, ces frais peuvent être partagés.
  • Les frais d’agence. Dans le cas où le propriétaire fait intervenir une agence pour la location de son logement, les frais le concernent ;
  • L’assurance du bâtiment ;
  • Les travaux pour les réparations importantes en cas de force majeure comme une rénovation de balcon ou encore la réparation d’un ascenseur dans un immeuble, etc.
  • Les travaux d’entretien importants comme la rénovation de la façade du bien, les travaux électriques pour être aux normes, etc.

Il est donc important de clarifier, dans le contrat de bail, ce qui concerne les frais à la charge du locataire et les frais à la charge du propriétaire.