Wat doet een syndicus en wat zijn de tarieven?
Wanneer een gebouw uit twee of meer appartementen bestaat en verschillende eigenaars heeft, dan dient er een syndicus aangesteld te worden. In dit artikel zetten we alles over de rol van een syndicus op een rij. Ontdek de verantwoordelijkheden van een syndicus, de procedure voor het aanstellen van een syndicus, de kosten van een syndicus en welke stappen je neemt om een syndicus in gebreke te stellen.
Syndicus: betekenis
De syndicus, die ook vaak wordt aangeduid als de beheerder, heeft als zijn voornaamste taak het beheer van onroerend goed dat eigendom is van meerdere individuele eigenaren en waar sprake is van mede-eigendom. Dit omvat een breed scala aan vastgoed typen met een gedeelde structuur, zoals een appartementencomplex, een gebouw met meerdere woningen of een coöperatieve woningcorporatie.
De syndicus is van grote betekenis bij mede-eigendom, want hij vervult een verscheidenheid aan belangrijke taken met betrekking tot het beheer. Daarnaast fungeert hij als schakel tussen de mede-eigenaren en de gemeenschappelijke belangen.
Je contracten verhuizen in één keer geregeld! (Gratis dienst)
CallMePower helpt je met het opzeggen en afsluiten van je energie- en telecomcontracten.
Al je contracten verhuizen in één keer geregeld! (Gratis dienst)
Bel CallMePower op maandag - vrijdag van 8:00 - 19:00 uur en zaterdag van 8:30 - 17:30 uur of laat je terugbellen door ons.
Wat zijn de taken van de syndicus?
Zoals aangegeven heeft de syndicus verschillende taken die elk belangrijk zijn voor het beheer van een gebouw in mede-eigendom. De syndicusdiensten bestaan doorgaans uit de volgende taken:
- Het technisch beheer. De syndicus staat in voor het organiseren en coördineren van onderhoudswerkzaamheden en reparaties aan gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen.
- Het administratief beheer. De syndicus roept de algemene vergadering van mede-eigenaars samen. Bovendien is hij verantwoordelijk voor het bijhouden van de documentatie met betrekking tot het gebouw. Dit omvat notuleren van vergaderingen, het bijhouden van contracten, verzekeringspolissen en andere belangrijke documentatie.
- Het financieel beheer. De syndicus beheert alle inkomsten en uitgaven. Daarnaast is hij belast met het opstellen van de begroting en het beheren van reservefondsen om onverwachte kosten te dekken.
- Juridisch vertegenwoordiger. De syndicus is de vertegenwoordiger in de rechten. Dit houdt in dat hij de juridische kwesties behandelt die met het gebouw te maken hebben, en zorgt voor de naleving van de wet- en regelgeving met betrekking tot gemeenschappelijke eigendommen.
Vanaf hoeveel appartementen is een syndicus verplicht?
Het is wettelijk verplicht in België om een syndicus aan te stellen zodra een gebouw is opgedeeld in twee of meer entiteiten. Elk gebouw dat onder het stelsel van mede-eigendom valt, dient dus een syndicus te hebben. Je bent echter niet verplicht om een professionele syndicus aan te stellen. Je kunt er ook voor kiezen om een vrijwillige syndicus, bijvoorbeeld een mede-eigenaar, aan te stellen.
Kosten syndicus: wat zijn de tarieven?
De tarieven voor een syndicus variëren aanzienlijk, afhankelijk van of de syndicus een mede-eigenaar - vrijwillige syndicus - of een deskundige is en welke syndicusdiensten hij zal uitvoeren. Over het algemeen worden in België twee soorten tariefstructuren gehanteerd:
- De forfaitaire vergoeding. Deze prijs bevat het volledige beheer en betreft maandelijks een vast bedrag.
- De basis + uurvergoeding. Dit betreft een minimale basis, en daar komt bovenop een uurloon van de syndicus. Bij deze tariefstructuur blijkt het erg moeilijk te zijn om in te schatten wat de uiteindelijke kosten zullen zijn, omdat deze maandelijks erg kunnen variëren.
Hieronder vind je een samenvatting van de typische tarieven die syndici doorgaans hanteren:
| Syndicus loon | |
|---|---|
| De forfaitaire vergoeding kleine gebouwen | Tussen € 200 en € 300 |
| De forfaitaire vergoeding grote gebouwen | Tussen € 15 en € 25 per mede-eigenaar |
| De basisvergoeding | Tussen € 10 en € 25 per mede-eigenaar |
| Het uurloon | Tussen de € 50 en € 80 |
| Weekendtarieven | Tot € 120 |
Syndicus voor kleine gebouwen Als je in een kleiner gebouw woont, kunnen de kosten van een professionele syndicus aanzienlijk zijn. Deze syndici zijn opgeleid om grote appartementsgebouwen te beheren, en bieden vaak diensten aan die voor kleine eigendommen niet noodzakelijk zijn. Om kosten te besparen is het mogelijk je te wenden tot een professionele syndicus voor kleine gebouwen.
Hoe kun je een syndicus aanstellen?
In de meeste gevallen wordt de syndicus aangesteld bij de oprichting van het appartementsgebouw. Wanneer dat niet is gebeurd, dan dient de syndicus aangesteld te worden tijdens de eerste algemene vergadering. De vereniging van mede-eigenaren heeft alle beslissingsbevoegdheid. Om een syndicus aan te stellen, dient er een meerderheid van stemmen plaats te vinden.
Wanneer de besluitvorming heeft plaatsgevonden moet de syndicus het contract met de vereniging van mede-eigenaren aanvaarden en zich laten registreren bij de Kruispuntbank van Ondernemingen van de Federale Overheidsdienst Justitie.
Wie mag syndicus zijn?
Om als syndicus te fungeren moet je ofwel mede-eigenaar zijn, of een professionele syndicus - met uitzondering van enkele specifieke beroepen. Voor mede-eigenaars gelden ten minste de volgende verplichtingen:
- De syndicus moet verplicht een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten;
- De syndicus moet ingeschreven staan bij de FOD.
Ongeveer 20 % van de gebouwen wordt door een mede-eigenaar, ofwel vrijwillige syndicus, zelf beheerd om zo kosten te besparen. Toch is het in vele gevallen aan te raden om een professionele syndicus in te huren. Deze personen hebben uitgebreide kennis over de regelgeving en vereisten. Daarnaast is de kans groter dat een derde onpartijdig is en daarbij de belangen van alle eigenaren kan vertegenwoordigen. Hierdoor kunnen eventuele onderlinge conflicten worden voorkomen.
Wie betaalt de syndicus?
Een syndicus wordt vergoed door de eigenaren van de verschillende eenheden in het gebouw. De verdeling van de kosten wordt gedaan op basis van een verdelingssleutel. Deze sleutel ligt vastgelegd in de regels en voorschriften van het gebouw. Huur je een gebouw, en is de verhuurder mede-eigenaar? Dan kun je in het huurcontract terugvinden wat jouw betalingsplichten zijn.
Verhuizen naar een woning in mede-eigendom Ga je binnenkort verhuizen naar een woning in mede-eigendom? De syndicus handelt niet alle administratie af. Zo zul je zelf een adreswijziging moeten doorvoeren en je energiecontracten verhuizen. Wil je meer informatie over de stappen die je moet zetten bij een verhuis? Download dan onze gratis verhuischecklist of neem contact op met een van onze deskundigen via onderstaand telefoonnummer.
Je contracten verhuizen in één keer geregeld! (Gratis dienst)
CallMePower helpt je met het opzeggen en afsluiten van je energie- en telecomcontracten.
Al je contracten verhuizen in één keer geregeld! (Gratis dienst)
Bel CallMePower op maandag - vrijdag van 8:00 - 19:00 uur en zaterdag van 8:30 - 17:30 uur of laat je terugbellen door ons.
Hoe kun je een syndicus in gebreke stellen?
Het kan gebeuren dat er problemen met de syndicus zijn. Wanneer er sprake is van een geschil met de syndicus dan kun je dit het beste aankaarten op de algemene vergadering en bespreken met de syndicus zelf. Mocht dit niet werken, dan kun je ervoor kiezen om de volgende stappen te zetten:
- Is het conflict met de syndicus dusdanig groot dat je hem wilt ontheffen van zijn functie, kun je dit voorleggen aan de algemene vergadering. De Vereniging van Mede-Eigenaars heeft de beslissingsbevoegdheid om van syndicus te veranderen in deze kwestie.
- Indien je bezwaar wilt maken tegen een genomen beslissing, heb je tot vier maanden de tijd om naar de vrederechter te stappen en je bezwaar kenbaar te maken.
- Wil je beslissingen laten controleren? Dan kun je naar het controleorgaan van de sector stappen. Zij kunnen controleren of de juiste stappen zijn gezet.