Door
- 1 Een syndicus is de beheerder van de vereniging van mede-eigenaars (VME): hij voert de beslissingen van de algemene vergadering uit en beheert de gemene delen.
- 2 Hij is verplicht zodra een gebouw meerdere eigenaars en gemene delen heeft — niet vanaf een bepaald aantal appartementen.
- 3 Een professionele syndicus kost indicatief € 20 tot € 30 per kavel per maand; een mede-eigenaar mag ook als vrijwillige syndicus optreden.
Wat is een syndicus en wat doet hij?
Wanneer een gebouw is opgesplitst in kavels (appartementen) die aan verschillende eigenaars toebehoren, ontstaat van rechtswege een vereniging van mede-eigenaars (VME). De syndicus is het orgaan dat die VME beheert en vertegenwoordigt: hij is de schakel tussen de mede-eigenaars en zorgt voor het dagelijkse beheer van de gemeenschappelijke delen (gangen, lift, dak, verwarming van de gemene delen …).
De vier hoofdtaken
- Technisch beheer: onderhoud en herstellingen aan de gemeenschappelijke delen organiseren en opvolgen;
- Administratief beheer: de algemene vergadering samenroepen, notuleren, contracten en verzekeringspolissen bijhouden;
- Financieel beheer: de begroting opstellen, de gemeenschappelijke kosten innen, het werkkapitaal en het reservekapitaal beheren;
- Juridische vertegenwoordiging: de VME vertegenwoordigen en de beslissingen van de algemene vergadering uitvoeren.
Wie betaalt de syndicus?
De kosten van de syndicus worden gedragen door de mede-eigenaars, verdeeld volgens de verdeelsleutel (de aandelen) die in de statuten van het gebouw vastliggen. Huur je een appartement, dan staat in je mede-eigendom- of huurcontract welke gemeenschappelijke kosten je als huurder draagt.
Wat kost een syndicus? De tarieven
Er bestaan geen wettelijke barema's: het tarief wordt vrij onderhandeld tussen de VME en de syndicus. Sinds 2019 moet een professionele syndicus wel een duidelijke tarieflijst (welke prestaties in het forfait zitten en welke extra worden aangerekend) in zijn contract opnemen.
Indicatieve tarieven
| Situatie | Indicatief tarief |
|---|---|
| Professionele syndicus (forfait) | € 20 - € 30 per kavel per maand |
| Klein gebouw (minimumforfait) | € 150 - € 300 per maand |
| Buitengewone prestaties (uurtarief) | vaak € 50 - € 80 per uur |
Indicatieve marktbedragen (excl. btw); de prijs hangt af van de grootte en ligging van het gebouw en de dienstverlening. Vraag altijd meerdere offertes met de volledige tarieflijst.
Het ereloon is maar een deel van de gemene-delen-kosten
Let op: het ereloon van de syndicus (doorgaans 15 tot 25% van je totale VME-bijdrage) is slechts één onderdeel. De grootste kosten zijn meestal de gemeenschappelijke lasten zelf: onderhoud, verzekering, energie van de gemene delen en stortingen in het reservekapitaal. Een vrijwillige syndicus (een mede-eigenaar) bespaart op het ereloon, maar niet op die gemeenschappelijke lasten.
Verhuis je naar een appartement? Je eigen energie regel je zelf
Belangrijk om te weten: de syndicus regelt enkel de energie van de gemene delen (verlichting van de gangen, de lift, de verwarming van de gemeenschappelijke ruimtes). Het energiecontract voor je eigen appartement sta je zelf in — dat zit niet bij de syndicus. Verhuis je naar of uit een appartement, dan zetten onze experts dat contract gratis over, vergelijken meteen de tarieven en helpen ook met je internet, tv en water.
Energie, internet en meer — in één keer geregeld
Onze verhuisexperts regelen je energie- en telecomoverstap, en helpen je ook met water, verzekering of mazout. Eén telefoontje, alles geregeld.
Advertentie — gratis dienst van CallMePower, een merk van Selectra.
Wanneer verplicht en welke soorten?
Vanaf hoeveel appartementen is een syndicus verplicht?
Het draait niet om een aantal appartementen, maar om het aantal eigenaars. Zodra een gebouw met gemeenschappelijke delen aan meerdere eigenaars toebehoort, ontstaat van rechtswege een VME die verplicht een syndicus moet aanstellen. Behoort een gebouw met meerdere flats toe aan één enkele eigenaar (die alles verhuurt), dan is er geen mede-eigendom en dus geen syndicus nodig.
Professionele of vrijwillige syndicus?
Een professionele syndicus is een erkend vastgoedmakelaar (BIV) met een verplichte beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Daarnaast kan ook een mede-eigenaar als vrijwillige (niet-professionele) syndicus optreden — ongeveer één op de vijf gebouwen wordt zo beheerd om kosten te besparen. Een professional is vaak aangewezen voor grotere of complexere gebouwen, omdat hij de regelgeving kent en onpartijdig tussen de eigenaars staat.
Aanstelling, KBO en mandaat
- De syndicus wordt aangesteld door de algemene vergadering (bij meerderheid) of bij de oprichting van het gebouw;
- Elke syndicus van een VME moet ingeschreven worden in de KBO (verplicht sinds 1 april 2017);
- Het mandaat duurt maximaal 3 jaar en is hernieuwbaar door de algemene vergadering;
- Vanaf 20 kavels moet de VME een dubbele boekhouding voeren; kleinere gebouwen mogen een vereenvoudigde boekhouding gebruiken.
Van syndicus veranderen en geschillen
Van syndicus veranderen
Omdat het mandaat maximaal 3 jaar duurt, beslist de algemene vergadering telkens of ze de syndicus verlengt of vervangt. Ben je als VME niet tevreden, dan kun je op de algemene vergadering een nieuwe syndicus aanstellen; de aflopende syndicus draagt dan het volledige dossier en de fondsen over aan zijn opvolger.
Problemen met je syndicus
Loopt het mis, kaart het dan eerst aan op de algemene vergadering. Geraak je er niet uit, dan kun je de syndicus in gebreke stellen en, als laatste stap, naar de vrederechter stappen. Tegen een beslissing van de algemene vergadering heb je vier maanden de tijd om die bij de vrederechter aan te vechten. Bij een professionele syndicus kun je ook terecht bij het tuchtorgaan van het BIV.
Deze pagina geeft algemene informatie over de syndicus en mede-eigendom, geen juridisch advies. Voor je concrete situatie raadpleeg je je syndicus, een notaris of het BIV. CallMePower levert zelf geen syndicus-diensten.
Veelgestelde vragen over de syndicus
Wat doet een syndicus?
Wat kost een syndicus?
Vanaf hoeveel appartementen is een syndicus verplicht?
Mag een mede-eigenaar zelf syndicus zijn?
Hoe verander je van syndicus?
Bronnen: Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV); notaris.be; Burgerlijk Wetboek Boek 3 (gedwongen mede-eigendom).
Verhuis je naar een appartement? Regel je energie gratis mee
De syndicus regelt de gemene delen, maar je eigen energiecontract sta je zelf in. Onze experts zetten het over, vergelijken de tarieven en helpen ook met je internet, tv en water — gratis en onafhankelijk.
- Je eigen energiecontract overgezet naar je nieuwe adres
- Ook internet, tv en water mee geregeld
- Gratis & onafhankelijk — lokale Belgische experts
Lees ook: Mede-eigendom · Een woning kopen of huren · Verhuizen regelen
Advertentie — gratis dienst van CallMePower, een merk van Selectra.