De verdeling hangt af van de contractdatum

Welke kosten voor de huurder en welke voor de verhuurder zijn, hangt af van wanneer het huurcontract werd gesloten:

  • Contracten vóór 1 januari 2019 vallen onder de federale Woninghuurwet: huurder en verhuurder konden de kosten grotendeels vrij verdelen in het contract;
  • Contracten vanaf 1 januari 2019 vallen onder het Vlaams Woninghuurdecreet, dat de verdeling vastlegt in een dwingende lijst (Bijlage 2 van het Uitvoeringsbesluit van 7 december 2018).

Het algemene principe: kosten verbonden aan het eigendom (zakelijke rechten) zijn voor de verhuurder, kosten verbonden aan het gebruik van de woning zijn voor de huurder.

In het kort — wie betaalt wat?

Onroerende voorheffing Verhuurder
Grote herstellingen (dak, structuur, ketel vervangen) Verhuurder
Herstellingen door ouderdom, slijtage of overmacht Verhuurder
Bemiddelings- of makelaarskosten Verhuurder
Klein onderhoud en kleine herstellingen Huurder
Onderhoud verwarmingsketel & schoorsteenvegen Huurder
Verbruik water, gas, elektriciteit & huisvuil Huurder
Syndicus / beheer gemene delen Gedeeld (34 % huurder)
Onderhoud van de lift Gedeeld (50/50)
Brandverzekering Beide (elk eigen belang)

Welke kosten zijn voor de verhuurder?

Als verhuurder draag je de kosten die met het gebouw zelf en het eigendom te maken hebben:

  • Grote herstellingen. Ingrijpende werken zoals het herstellen van het dak of het vervangen van de cv-ketel;
  • Herstellingen door ouderdom, slijtage of overmacht. Alles wat niet aan een fout van de huurder te wijten is;
  • De onroerende voorheffing. Die mag je niet doorrekenen; een vermindering van de onroerende voorheffing mag je wél doorgeven;
  • Bemiddelings- en makelaarskosten om een huurder te vinden;
  • De brandverzekering voor je eigen belang als eigenaar.

Werkelijke kosten. Kosten die je aan de huurder doorrekent, moeten overeenstemmen met de werkelijke uitgaven (art. 1728ter oud Burgerlijk Wetboek). Je mag niets aanrekenen boven de echte prijs.

Ga je binnenkort verhuizen?

Een nieuwe huur of een huurderswissel is hét moment om ook je energie correct te regelen. Onze verhuisexperts zetten je energie- en watercontracten op de juiste naam, geven de meterstanden door via het energieovernamedocument én zoeken meteen het voordeligste aanbod. Gratis, voor huurder én verhuurder.

Laat je energie gratis mee regelen

Onze experts regelen je meterstanden én een voordelig energiecontract bij elke verhuis of nieuwe huur.

Buiten kantooruren · we bellen je gratis terug

Advertentie — gratis dienst van CallMePower, een merk van Selectra.

Welke kosten zijn voor de huurder?

Als huurder betaal je voor het dagelijkse gebruik en het gewone onderhoud van de woning:

  • Klein onderhoud en kleine herstellingen (een lekkende kraan, een kapotte schakelaar, ontstopping…);
  • Onderhoud van de technische installaties — het jaarlijkse onderhoud van de verwarmingsketel en het schoorsteenvegen;
  • De batterijen van de rookmelders vervangen tijdens de huur;
  • Het verbruik van de nutsvoorzieningen — water, gas en elektriciteit — en het huisvuil;
  • Schade door eigen fout, nalatigheid of slecht onderhoud.

Meld gebreken op tijd. Stel je een probleem vast dat de verhuurder moet herstellen, breng hem dan tijdig op de hoogte. Verergert de schade door late melding, dan kunnen die extra kosten alsnog voor jou zijn.

Syndicus en gemeenschappelijke kosten (appartement)

Huur je een appartement in mede-eigendom, dan zijn er gemeenschappelijke kosten en kosten voor de syndicus. Het uitgangspunt: het gewone, dagelijkse beheer van de gemene delen kan aan de huurder worden doorgerekend, terwijl buitengewoon beheer en investeringen (renovatie, reservekapitaal) voor de verhuurder zijn.

De verdeelsleutel: 34 % huurder, 66 % verhuurder

Om eindeloze discussies te vermijden legt het Woninghuurdecreet een forfaitaire verdeling vast voor de syndicuskosten: 34 % voor de huurder, 66 % voor de verhuurder. Voor het ereloon van de syndicus mag maximaal één derde aan de huurder worden aangerekend. De overige gemeenschappelijke kosten worden verdeeld volgens hun aard:

  • Voor de huurder: het verbruik en het gewone onderhoud van de gemene delen — verlichting van de gangen, schoonmaak, het periodieke onderhoud van de lift (de helft), huisvuil;
  • Voor de verhuurder: grote herstellingen, renovaties, het reservekapitaal van de vereniging van mede-eigenaars (VME), de wettelijke risicoanalyse en de preventieve inspectie van de lift.

Provisie en jaarlijkse afrekening

In de praktijk betaal je als huurder vaak een maandelijkse provisie voor de gemeenschappelijke kosten — een voorschot. Eén keer per jaar volgt de afrekening: het verschil tussen de betaalde provisies en de werkelijke kosten wordt verrekend. Je hebt als huurder het recht om de bewijsstukken van die kosten in te kijken; ze moeten met de werkelijke uitgaven overeenstemmen.

Mede-eigendom. De gemeenschappelijke lasten worden berekend volgens het aandeel van het appartement in de mede-eigendom: hoe groter de woning, hoe groter het aandeel in de gemene kosten.

Wie betaalt wat? Veelvoorkomende gevallen

De vuistregel: gewoon onderhoud is voor de huurder, herstellingen door ouderdom of slijtage zijn voor de verhuurder. Concreet voor de gevallen die het vaakst voor discussie zorgen:

Onderhoud cv-ketel (jaarlijks) Huurder
Vervanging van een versleten cv-ketel Verhuurder
Schoorsteen vegen Huurder
Onderhoud van de lift (periodiek) Gedeeld (50/50)
Risicoanalyse & inspectie lift Verhuurder
Ontstopping & kleine loodgieterij Huurder
Leidingbreuk of grote loodgieterij Verhuurder
Schilderwerk door normaal gebruik Huurder
Herstel door ouderdom of slijtage Verhuurder
Batterijen rookmelders vervangen Huurder

Twijfel je over schade? Een plaatsbeschrijving bij intrede en bij vertrek is je beste bewijs: alleen schade die verder gaat dan normale slijtage mag worden aangerekend. Raak je er niet uit, dan kun je de andere partij in gebreke stellen of de vrederechter inschakelen.

Veelgestelde vragen over de kostenverdeling

Wie betaalt de syndicus: huurder of verhuurder?
De syndicuskosten worden forfaitair verdeeld: 34 % voor de huurder, 66 % voor de verhuurder. Voor het ereloon van de syndicus mag maximaal één derde aan de huurder worden aangerekend. Alleen het gewone beheer van de gemene delen is voor de huurder; buitengewoon beheer en investeringen blijven voor de verhuurder.
Wie betaalt het onderhoud van de cv-ketel?
Het jaarlijkse onderhoud van de verwarmingsketel en het schoorsteenvegen zijn voor de huurder. Het vervangen van een versleten of defecte ketel is een grote herstelling en blijft voor de verhuurder.
Wie betaalt het onderhoud van de lift?
Het periodieke onderhoud van de lift wordt doorgaans 50/50 verdeeld tussen huurder en verhuurder. De wettelijke risicoanalyse, de preventieve inspectie en grote herstellingen zijn voor de verhuurder.
Wat is het verschil tussen provisie en afrekening?
De provisie is een maandelijks voorschot voor de gemeenschappelijke kosten. Eén keer per jaar volgt de afrekening, waarbij het verschil tussen de betaalde provisies en de werkelijke kosten wordt verrekend. Je mag als huurder de bewijsstukken inkijken.
Mag de verhuurder vrij bepalen welke kosten de huurder betaalt?
Voor contracten vanaf 1 januari 2019 niet: de verdeling ligt vast in de dwingende lijst van het Vlaams Woninghuurdecreet (Bijlage 2 van het Uitvoeringsbesluit van 7 december 2018). De verhuurder mag enkel afwijken in het voordeel van de huurder. Voor oudere contracten konden de partijen de kosten grotendeels vrij verdelen.

Verhuis je? Regel je energie meteen gratis mee

Bij een nieuwe huur of een huurderswissel zetten onze experts je energie- en watercontracten correct over en geven de meterstanden door via het energieovernamedocument — gratis en onafhankelijk.

  • Energie & water correct overgezet
  • Meterstanden doorgegeven via het energieovernamedocument
  • Gratis & onafhankelijk — lokale Belgische experts

Lees ook: Plaatsbeschrijving · Huurcontract · Onroerende voorheffing

Gratis 02 588 03 92

Advertentie — gratis dienst van CallMePower, een merk van Selectra.