Alles over de huurwaarborg: betalen, regels en terugkrijgen
Bij het huren van een woning in Vlaanderen vraagt de verhuurder bijna altijd een huurwaarborg. Sinds het Vlaams Woninghuurdecreet van 2019 bedraagt die maximaal 3 maanden huur. Je kiest zelf hoe je betaalt: via een geblokkeerde rekening, een zakelijke zekerheidsstelling, het OCMW of een persoonlijke borgstelling. Aan het einde van je huurcontract krijg je de waarborg terug, op voorwaarde dat je de woning in goede staat achterlaat en beide partijen een schriftelijk akkoord tekenen.
Wat is een huurwaarborg?
Een huurwaarborg is een financiële garantie die je als huurder betaalt aan het begin van je huurcontract. De waarborg beschermt de verhuurder tegen eventuele huurschade of wanbetaling. Komt de huurder zijn verplichtingen niet na? Dan kan de verhuurder de kosten verhalen op het waarborgbedrag.
Om die schade later te kunnen aantonen, is een plaatsbeschrijving essentieel. Zonder dit document kan de huurder weigeren om schade te vergoeden. De verhuurder kan dan enkel een deel van de huurwaarborg inhouden als hij op een andere manier bewijst dat de schade door de huurder is veroorzaakt.
.png)
Ga je binnenkort verhuizen? (Gratis dienst)
Bel CallMePower om je contracten te verhuizen: energie, telecom, water en verzekeringen!
Hulp nodig met het verhuizen van je contracten? (Gratis dienst)
Bel CallMePower op maandag - vrijdag van 8:00 - 19:00 uur en zaterdag van 8:30 - 17:30 uur of laat je terugbellen door ons.
Waarom is een plaatsbeschrijving zo belangrijk?
De plaatsbeschrijving bepaalt of je je huurwaarborg terugkrijgt. Zonder dit document sta je als verhuurder zwak, en als huurder sterk.
Met plaatsbeschrijving
- Schade door de huurder is aantoonbaar
- Verhuurder kan kosten verhalen op de waarborg
- Duidelijkheid voor beide partijen bij vertrek
Zonder plaatsbeschrijving
- Huurder kan weigeren schade te vergoeden
- Verhuurder moet schade op andere manier bewijzen
- Grotere kans op geschillen bij de vrederechter
Plaatsbeschrijving opstellen?
- Bekijk onze gids voor de plaatsbeschrijving bij intrede
- Of lees alles over de plaatsbeschrijving bij vertrek
Is een huurwaarborg verplicht?
Nee, een huurwaarborg is niet wettelijk verplicht. Ze is alleen verplicht als het in het huurcontract staat. In de praktijk nemen verhuurders bijna altijd een waarborgclausule op, omdat het hun enige financiële bescherming is bij huurschade of wanbetaling.
Wanneer moet je de huurwaarborg betalen?
Het Vlaams Woninghuurdecreet legt geen vast tijdstip op voor de betaling van de huurwaarborg. Huurder en verhuurder bepalen dit onderling, meestal bij de ondertekening van het huurcontract. De verhuurder mag de betaling dus vragen vóór de eigenlijke verhuisdatum, zelfs als dat enkele maanden eerder is.
Hoeveel bedraagt de huurwaarborg: 2 of 3 maanden?
Hoeveel maanden huurwaarborg je verhuurder mag vragen, hangt af van de datum van je huurcontract. Sinds het Vlaams Woninghuurdecreet van 1 januari 2019 gelden andere regels dan daarvoor.
Huurcontracten gesloten na 1 januari 2019
De verhuurder mag een huurwaarborg vragen van maximaal 3 maanden huur. Je kiest als huurder zelf op welke manier je de waarborg betaalt. Let op: de vier vormen kunnen niet met elkaar gecombineerd worden.
- Je stort maximaal 3 maanden huur op een geblokkeerde bankrekening op jouw naam. De opgebrachte rente is voor jou.
- Je vraagt een zakelijke zekerheidsstelling aan bij een financiële instelling (bijvoorbeeld een obligatie of kapitalisatiebon).
- Je vraagt het OCMW om de huurwaarborg voor te schieten. Het OCMW sluit dan een overeenkomst met een bank voor maximaal 3 maanden huur.
- Je regelt de waarborg via een persoonlijke borgstelling. Dit kan enkel met toestemming van de verhuurder.
Huurcontracten gesloten vóór 1 januari 2019
Bij oudere huurcontracten bedraagt de huurwaarborg maximaal 2 maanden huur op een geblokkeerde rekening. Koos de huurder voor een bankwaarborg in maandelijkse schijven? Dan mocht de waarborg tot 3 maanden huur bedragen, af te betalen binnen 3 jaar.
Huurwaarborg voor een studentenkot
Huur je een studentenwoning in Vlaanderen? Dan mag de huurwaarborg maximaal 2 maanden huur bedragen.
Huurwaarborg niet in één keer kunnen betalen?
Dan kan je bij het Vlaams Woningfonds een renteloze huurwaarborglening aanvragen. Je leent tot € 3.811,50 en betaalt terug in 36 maanden, zonder rente en zonder dossierkosten.
Ga je binnenkort verhuizen? (Gratis dienst)
Bel CallMePower om je contracten te verhuizen: energie, telecom, water en verzekeringen!
Hulp nodig met het verhuizen van je contracten? (Gratis dienst)
Bel CallMePower op maandag - vrijdag van 8:00 - 19:00 uur en zaterdag van 8:30 - 17:30 uur of laat je terugbellen door ons.
Hoe open je een geblokkeerde rekening voor je huurwaarborg?
Bij de meest gekozen optie — de geblokkeerde bankrekening — staat de rekening op jouw naam en blijft het bedrag geblokkeerd voor de volledige duur van het huurcontract. De meeste grote banken bieden dit gratis aan. Een alternatief is e-DEPO, de gratis toepassing van de FOD Financiën via MyMinfin. Hiermee stort je je huurwaarborg volledig online bij de Belgische staat, zonder aparte bankrekening en zonder dossierkosten. Je hebt wel een eID of itsme nodig.
De verhuurder mag het bedrag van de waarborg nooit op zijn eigen rekening storten. Doet hij dit toch, dan is hij na aanmaning wettelijke interest verschuldigd. Bij huurcontracten na 1 januari 2019 mag je als huurder het onterecht bijgehouden bedrag zelfs beschouwen als reeds betaalde huurgelden.
Hoe krijg je de huurwaarborg terug?
De huurwaarborg wordt vrijgegeven aan het einde van je huurcontract. Dat kan alleen op twee manieren: via een schriftelijk akkoord tussen huurder en verhuurder (ten vroegste bij beëindiging van het contract), of via een rechterlijke beslissing van de vrederechter. De verhuurder kan de waarborg dus nooit eenzijdig inhouden.
Hoe verloopt de vrijgave in de praktijk?
Na het einde van je huurcontract wordt een uittredende plaatsbeschrijving opgemaakt. Beide partijen mogen hiervoor een externe expert inschakelen. Is de woning in goede staat? Dan tekenen huurder en verhuurder samen het vrijgavedocument en wordt het volledige bedrag — inclusief opgebrachte rente — teruggestort op je rekening.
Heeft de verhuurder schade vastgesteld? Dan kunnen de herstelkosten, op basis van een schadebestek of schatting door een expert, worden afgehouden van de waarborg. Is de schade hoger dan het waarborgbedrag, dan kan de verhuurder een vordering instellen bij de vrederechter.
Verjaart je recht om de huurwaarborg terug te krijgen?
Ja. De rechtsvordering van de verhuurder tot vrijgave in zijn voordeel verjaart na 1 jaar na beëindiging van de huurovereenkomst. Maak dus altijd tijdig aanspraak op je waarborg en wacht niet te lang met het opstarten van een procedure als er een geschil is.
Wat gebeurt met de huurwaarborg bij verkoop?
Wordt de verhuurde woning verkocht? Dan treedt de nieuwe eigenaar in alle rechten en plichten van de vorige verhuurder. In de praktijk betaalt de verkoper de waarborg door aan de koper, die het bedrag op een geblokkeerde rekening plaatst. Aan het einde van je huurcontract krijg je de huurwaarborg terug van de nieuwe eigenaar.
Wat gebeurt met de huurwaarborg bij overlijden?
Bij het overlijden van de verhuurder loopt het huurcontract gewoon door. De erfgenamen nemen alle rechten en plichten over, inclusief de huurwaarborg.
Bij het overlijden van de huurder (huurcontract na 1/1/2019) eindigt het contract automatisch 2 maanden na het overlijden. De waarborg wordt dan vrijgegeven aan de erfgenamen. Willen de erfgenamen de huur verderzetten? Dan moeten ze dit tijdig melden aan de verhuurder en blijft de waarborg geblokkeerd tot het einde van het contract.
Heeft de overleden huurder geen erfgenamen? Dan kan de verhuurder bij de vrederechter een curator laten aanstellen die de nalatenschap vereffent. De verhuurder kan via een eenzijdig verzoekschrift de vrijgave van de huurwaarborg vragen.
Wat doen als je de huurwaarborg niet terugkrijgt?
Weigert de verhuurder om je huurwaarborg vrij te geven na het einde van je huurcontract? Dan kan je de volgende stappen ondernemen:
- Neem schriftelijk contact op met de verhuurder en vraag om de vrijgave van de waarborg. Bewaar een kopie van alle communicatie.
- Stuur een aangetekende brief (aanmaning) als je geen reactie krijgt. Vermeld een redelijke termijn waarbinnen je de waarborg terugverwacht.
- Stap naar de vrederechter in het kanton waar de huurwoning zich bevindt. Je kan een verzoekschrift indienen bij de griffie om de vrijgave van je huurwaarborg te vorderen.
Onderneem deze stappen zo snel mogelijk. Zoals hierboven vermeld, verjaart je recht op de huurwaarborg na 1 jaar na beëindiging van het huurcontract. Wacht je te lang, dan verlies je elke mogelijkheid om je waarborg op te eisen.
Je contracten verhuizen in één keer geregeld! (Gratis dienst)
CallMePower helpt je met het opzeggen en afsluiten van je energie- en telecomcontracten.
Al je contracten verhuizen in één keer geregeld! (Gratis dienst)
Bel CallMePower op maandag - vrijdag van 8:00 - 19:00 uur en zaterdag van 8:30 - 17:30 uur of laat je terugbellen door ons.
Veelgestelde vragen over de huurwaarborg
Mag een bank weigeren om een geblokkeerde rekening te openen voor de huurwaarborg?
Nee. Een bank mag de huurwaarborg niet weigeren op basis van je kredietwaardigheid. Stopt de huurder wel met het storten van zijn beroeps- of vervangingsinkomsten bij die bank, dan mag de bank de onmiddellijke en volledige samenstelling van de waarborg eisen.
Mag de verhuurder de huurwaarborg gebruiken tijdens het huurcontract?
Nee. De huurwaarborg blijft geblokkeerd voor de volledige duur van het huurcontract. De verhuurder kan pas na beëindiging van de huurovereenkomst aanspraak maken op (een deel van) het bedrag, en enkel met een schriftelijk akkoord van de huurder of een beslissing van de vrederechter.
Wat als huurder en verhuurder het niet eens zijn over de schade?
Bij onenigheid over de staat van de woning blijft de huurwaarborg geblokkeerd. Geen van beide partijen kan eenzijdig over het bedrag beschikken. Om het geschil op te lossen, kan je terecht bij de vrederechter in het kanton waar de huurwoning gelegen is. Pas wanneer er een schriftelijk akkoord of een rechterlijke beslissing is, wordt de waarborg (geheel of gedeeltelijk) vrijgegeven.
Wat is e-DEPO en hoe werkt het voor de huurwaarborg?
e-DEPO is een gratis online toepassing van de FOD Financiën waarmee je je huurwaarborg kunt storten bij de Deposito- en Consignatiekas van de Belgische staat. Je hebt geen aparte bankrekening nodig en betaalt geen dossierkosten. Om e-DEPO te gebruiken log je in op MyMinfin met je eID of itsme. Na het aanmaken van een dossier stort je het waarborgbedrag via overschrijving. Het geld blijft geblokkeerd tot het einde van je huurcontract en kan alleen worden vrijgegeven met akkoord van beide partijen.