Door
- 1 De onroerende voorheffing is een jaarlijkse gewestbelasting op woningen, gronden en vastgoed.
- 2 In Vlaanderen bereken je ze in drie stappen: geïndexeerd KI × 3,97% × de gemeentelijke en provinciale opcentiemen.
- 3 Ze wordt betaald door de eigenaar op 1 januari van het aanslagjaar — niet de huurder.
Wat is de onroerende voorheffing?
De onroerende voorheffing — in de volksmond ook grondbelasting of grondlasten genoemd — is een jaarlijkse gewestbelasting op onroerend goed: woningen, gronden, bedrijfsruimten en aan de grond verankerde uitrusting. Ze wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen (KI), de geschatte jaarlijkse huurwaarde van je eigendom.
Wie betaalt? De eigenaar (of vruchtgebruiker, erfpachter, opstalhouder) van het goed op 1 januari van het aanslagjaar. Wie een woning huurt, krijgt dus in principe geen aanslagbiljet — al kan een verhuurder de heffing contractueel deels doorrekenen aan de huurder.
De onroerende voorheffing is een gewestbelasting: ze verschilt per regio. In Vlaanderen int de Vlaamse Belastingdienst ze, in Brussel Brussel Fiscaliteit en in Wallonië de SPW Fiscalité. Elk gewest hanteert eigen tarieven en verminderingen — de berekening hieronder geldt voor Vlaanderen.
Hoe bereken je de onroerende voorheffing?
In Vlaanderen verloopt de berekening in drie stappen. Je vertrekt van het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen dat op je aanslagbiljet en bij het kadaster staat:
Indexeer het kadastraal inkomen
Vermenigvuldig het niet-geïndexeerde KI met de indexatiecoëfficiënt. Voor aanslagjaar 2026 bedraagt die 2,1763 (de Vlaamse Belastingdienst past die jaarlijks aan).
Pas het basistarief toe
De Vlaamse basisheffing bedraagt 3,97% van het geïndexeerde KI.
Tel de opcentiemen erbij
Op die basisheffing heffen je gemeente en provincie hun opcentiemen — verreweg het grootste deel van de aanslag. Ze verschillen sterk per gemeente, waardoor dezelfde woning in de ene gemeente een veelvoud kan kosten van in de andere.
Rekenvoorbeeld (Vlaanderen, aanslagjaar 2026)
- Niet-geïndexeerd KI: € 1.000;
- Geïndexeerd KI: € 1.000 × 2,1763 = € 2.176;
- Vlaamse basisheffing: 3,97% × € 2.176 = ± € 86;
- Eindbedrag: basisheffing × de opcentiemen van je gemeente en provincie — meestal enkele honderden euro's per jaar.
Omdat de gemeentelijke opcentiemen het eindbedrag bepalen, verschilt je precieze aanslag van gemeente tot gemeente. Het exacte cijfer voor jouw adres kun je nakijken met de officiële rekenmodule van de Vlaamse Belastingdienst (simulatie onroerende voorheffing).
Verhuis je? Regel je hele verhuis mee
Koop je een woning of verhuis je? Naast de belastingen komt er heel wat op je af. Onze experts regelen je energie-overname gratis mee — en helpen je meteen ook met je internet en tv, je woonverzekering, water of mazout.
Energie, internet en meer — in één keer geregeld
Onze verhuisexperts regelen je energie- en telecomoverstap, en helpen je ook met water, verzekering of mazout. Eén telefoontje, alles geregeld.
Advertentie — gratis dienst van CallMePower, een merk van Selectra.
Je aanslagbiljet raadplegen en betalen
Wanneer ontvang je het aanslagbiljet?
De Vlaamse Belastingdienst verstuurt de aanslagbiljetten gespreid over het jaar, doorgaans tussen mei en december. Je krijgt na ontvangst gewoonlijk twee maanden de tijd om te betalen.
Waar raadpleeg je je aanslagbiljet?
Je kunt je aanslagbiljet en het bijbehorende kadastraal inkomen online raadplegen en downloaden via het Vlaams belastingportaal (met itsme of eID) of via MyMinfin voor de gegevens van het kadaster. Heb je je biljet niet gekregen of betaal je liever gespreid, dan kun je een afbetalingsplan aanvragen.
| Contact Vlaamse Belastingdienst | Details |
|---|---|
| Telefoon | 1700 (elke werkdag van 9 tot 19 uur) |
| Online | vlaanderen.be/onroerende-voorheffing |
| Postadres | Vlaamse Belastingdienst, Vaartstraat 16, 9300 Aalst |
Vermindering en vrijstelling: betaal je minder?
Je betaalt niet altijd het volle bedrag. Vlaanderen voorziet verschillende verminderingen van de onroerende voorheffing — voor gezinnen met minstens twee kinderen ten laste, een persoon met een handicap, een bescheiden woning of een energiezuinige nieuwbouw. De meeste worden automatisch verrekend op je aanslagbiljet.
Let op: er bestaat geen algemene vrijstelling voor nieuwbouw. Wel kan een energiezuinige nieuwbouw met een laag E-peil een vermindering van 50% of 100% gedurende vijf jaar opleveren. De volledige voorwaarden en bedragen lees je op onze pagina over de vermindering onroerende voorheffing.
Veelgestelde vragen over de onroerende voorheffing
Wat is het tarief van de onroerende voorheffing in Vlaanderen?
Wie betaalt de onroerende voorheffing: de eigenaar of de huurder?
Is een nieuwbouw vrijgesteld van onroerende voorheffing?
Verhuis je? Regel je hele verhuis gratis mee
Een nieuwe woning brengt heel wat papierwerk met zich mee. Onze experts regelen je energie-overname en helpen je ook met je internet en tv, je woonverzekering, water of mazout — gratis en onafhankelijk.
- Energie & telecom overgezet bij je verhuis
- Ook woonverzekering, water of mazout mee geregeld
- Gratis & onafhankelijk — lokale Belgische experts
Lees ook: Vermindering onroerende voorheffing · Kadastraal inkomen · Een woning kopen of huren
Advertentie — gratis dienst van CallMePower, een merk van Selectra.