Door
- 1 De voorlopige oplevering start de garantieperiode tot de definitieve oplevering, in principe één jaar later.
- 2 Noteer elk zichtbaar gebrek in het proces-verbaal — anders aanvaard je het stilzwijgend.
- 3 De Wet Breyne beschermt je: max 5% voorschot, betalen per uitgevoerde fase en een verplichte dubbele oplevering.
Wat is de voorlopige oplevering (en het verschil met de definitieve)?
De voorlopige oplevering is het moment waarop de aannemer je laat weten dat de bouwwerken zo goed als klaar zijn. Samen — vaak met je architect of een bouwkundig expert erbij — overloop je de hele woning en leg je elk zichtbaar gebrek vast in een proces-verbaal (PV). Aanvaard je de oplevering, dan start de garantieperiode en kun je de sleutels krijgen en de woning betrekken.
De definitieve oplevering volgt in principe één jaar later. Dat jaar dient als waarborgtermijn: je maakt alle seizoenen mee, zodat gebreken die pas tijdens het wonen opduiken nog hersteld worden. Bij de definitieve oplevering aanvaardt de aannemer het werk definitief.
Voorlopige oplevering
- Wanneer: zodra de werken zo goed als af zijn;
- Wat: gezamenlijke inspectie, zichtbare gebreken in het PV;
- Gevolg: start van de garantieperiode, je mag de woning betrekken;
- Betaling: laatste schijf wordt opeisbaar (niet vooraf).
Definitieve oplevering
- Wanneer: in principe één jaar na de voorlopige oplevering;
- Wat: controle of de gebreken uit het eerste jaar hersteld zijn;
- Gevolg: de aannemer aanvaardt het werk definitief;
- Daarna: enkel nog de tienjarige aansprakelijkheid voor zware gebreken.
Checklist voorlopige oplevering
Neem de tijd en overloop de woning systematisch. Wat je nu niet noteert, aanvaard je in principe stilzwijgend — dus leg élk gebrek vast in het proces-verbaal, met foto's en een hersteltermijn. Loop deze punten af, ruimte per ruimte.
Download de checklist (PDF) Print onze gratis invulbare checklist en neem ze mee naar de oplevering. GratisBinnen: afwerking en ruimtes
- Muren en plafonds: scheuren, vochtplekken en de vlakheid van het pleister- en schilderwerk.
- Vloeren: vlakheid, beschadigde tegels of parket, nette voegen en plinten.
- Ramen en deuren: openen en sluiten vlot, krukken en sloten werken, dichtingen zitten goed.
- Beglazing: dubbele of hoogrendementsbeglazing zonder krassen of barsten.
Technische installaties
- Elektriciteit: stopcontacten en schakelaars werken, de verdeelkast is correct, en er is een geldig keuringsattest van de elektrische installatie.
- Verwarming en ventilatie: de ketel of warmtepomp werkt, radiatoren of vloerverwarming warmen op, het ventilatiesysteem draait.
- Sanitair en water: kranen, waterdruk en afvoer, en nergens lekken.
- Meterstanden: noteer de meterstanden en de EAN-codes van elektriciteit, gas en water.
Keuken, buiten en gemene delen
- Keuken: toestellen werken, werkblad en kasten zonder schade, nette afwerking.
- Buiten: gevel, terras, regenwaterafvoer en eventuele tuinaanleg.
- Bij een appartement: de gemeenschappelijke delen (inkomhal, lift, fietsenberging), je brievenbus en je garage of staanplaats.
Documenten om mee te nemen
- De bouwplannen en het lastenboek, om de uitvoering mee te vergelijken.
- Het EPC en de keuringsattesten (elektriciteit, gas).
- De garantiebewijzen van de toestellen en het proces-verbaal van oplevering.
Sleutels in handen? Regel meteen je energie mee
Bij de voorlopige oplevering krijg je de sleutels en noteer je de meterstanden — hét moment om je energiecontract op je eigen naam te zetten. Onze experts vergelijken gratis je energie voor je nieuwbouw en regelen meteen ook je internet en tv, je woonverzekering, water of mazout.
Energie, internet en meer — in één keer geregeld
Onze verhuisexperts regelen je energie- en telecomoverstap, en helpen je ook met water, verzekering of mazout. Eén telefoontje, alles geregeld.
Advertentie — gratis dienst van CallMePower, een merk van Selectra.
Je rechten: gebreken, weigeren of onder voorbehoud aanvaarden
Je bent niet verplicht om een woning met gebreken zomaar te aanvaarden. Wat je doet, hangt af van hoe zwaar de problemen zijn.
Onder voorbehoud aanvaarden
Bij kleinere, zichtbare gebreken aanvaard je de oplevering meestal onder voorbehoud: je tekent het proces-verbaal, maar elk gebrek én een hersteltermijn worden er expliciet in opgenomen. De aannemer moet die punten dan binnen de afgesproken termijn herstellen.
De oplevering weigeren
Zijn er ernstige gebreken die het normale gebruik van de woning verhinderen, dan mag je de voorlopige oplevering weigeren. Documenteer de gebreken schriftelijk en met foto's, deel je weigering formeel mee aan de aannemer en vraag een nieuwe inspectie na de herstellingen. Een onafhankelijke bouwkundig expert of je architect kan je hierbij bijstaan.
Zichtbare en verborgen gebreken
- Zichtbare gebreken noteer je bij de voorlopige oplevering — doe je dat niet, dan word je geacht ze te aanvaarden.
- Lichte verborgen gebreken die nadien opduiken, meld je tijdens de garantieperiode tot de definitieve oplevering.
- Zware, structurele gebreken vallen onder de tienjarige aansprakelijkheid: de aannemer en de architect blijven daarvoor tien jaar aansprakelijk.
De Wet Breyne: voorschot, schijven en waarborgen
Koop je een woning op plan of laat je sleutel-op-de-deur bouwen, dan beschermt de Wet Breyne (de Woningbouwwet) jou als koper-bouwheer. De belangrijkste waarborgen:
- Voorschot beperkt tot 5% van de totale prijs bij de ondertekening van het contract.
- Betalen in schijven: elke betaling stemt overeen met de waarde van de reeds uitgevoerde werken — je betaalt dus nooit voor werk dat nog niet gebeurd is.
- Financiële waarborg: een erkende aannemer stelt een borg van 5% (vrijgegeven in twee helften, bij de voorlopige en de definitieve oplevering); een niet-erkende aannemer geeft een voltooiingswaarborg of een terugbetalingsgarantie.
- Verplichte dubbele oplevering: een voorlopige én een definitieve oplevering.
- Tienjarige aansprakelijkheid voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengen.
De wet geldt voor wie zich verbindt om een woning te bouwen, te laten bouwen of te leveren, inclusief verkoop op plan. Bij een gemengde overeenkomst (een bestaande woning plus verbouwing) is de Wet Breyne enkel van toepassing als de werken minstens 80% van de prijswaarde uitmaken. Ontbreken verplichte clausules, dan kun je de nietigheid inroepen: bij een aankoop vóór het verlijden van de notariële akte, bij een aanneming vóór de voorlopige oplevering.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. Laat je contract en proces-verbaal bij twijfel nakijken door je notaris, architect of een bouwkundig expert. Bronnen: notaris.be; Wet Breyne (Woningbouwwet van 9 juli 1971).
Veelgestelde vragen over de voorlopige oplevering
Wat is het verschil tussen de voorlopige en de definitieve oplevering?
Mag ik de voorlopige oplevering weigeren?
Moet ik alles betalen bij de voorlopige oplevering?
Hoeveel tijd zit er tussen de voorlopige en de definitieve oplevering?
Heb ik een expert nodig bij de oplevering?
Verhuis je naar je nieuwbouw? Regel je energie gratis mee
Na de oplevering volgt de verhuis. Onze experts verzorgen je energie-overname voor je nieuwe woning en helpen je ook met je internet en tv, je woonverzekering, water of mazout — gratis en onafhankelijk.
- Energie & telecom overgezet of geoptimaliseerd
- Ook woonverzekering, water of mazout mee geregeld
- Gratis & onafhankelijk — lokale Belgische experts
Lees ook: Energiezuinige woning & EPC · Verkoopovereenkomst (compromis) · Wanneer een notaris inschakelen
Advertentie — gratis dienst van CallMePower, een merk van Selectra.