Wat is een erfdienstbaarheid en hoe werkt het?
Een erfdienstbaarheid is het recht van een grondeigenaar om gebruik te maken van naburig gelegen grond, zelfs als deze niet in diens eigendom is. Ontdek alles over wat erfdienstbaarheid is, de verschillende soorten erfdienstbaarheden, hoe erfdienstbaarheden worden gevestigd, en ten slotte, de manieren waarop ze kunnen eindigen.
Wat is erfdienstbaarheid?
Erfdienstbaarheid is een beperkt recht dat inhoudt dat een eigenaar van een onroerend goed, hierbij het ‘heersende erf’, het recht heeft om voor bepaalde doeleinden gebruik te maken van een aanliggend stuk grond, het ‘dienende erf’. Het dienende erf is in dit geval eigendom van een andere eigenaar.
Een praktisch voorbeeld van erfdienstbaarheid is de erfdienstbaarheid van doorgang. In deze situatie heeft de eigenaar van het heersende erf het recht om het dienende erf te betreden en te gebruiken als doorgang. Meestal gebeurt dat wanneer er vanaf het heersende erf geen direct pad is dat leidt naar de openbare weg.
Een belangrijk aspect van erfdienstbaarheid is dat, ondanks dat de eigenaar van het heersende erf het recht heeft om onbelemmerd gebruik te maken van de erfdienstbaarheid op het lijdende erf, hij hier geen misbruik van mag maken. Hij heeft de plicht om de erfdienstbaarheid op de minst bezwarende wijze uit te oefenen, en bijvoorbeeld geluidsoverlast te voorkomen.
Regel je verhuizing in slechts één gesprek! (Gratis dienst)
CallMePower helpt je kosteloos met het afsluiten of opzeggen van al je huishoudelijke contracten!
Energie en telecom verhuizen in één keer geregeld! (Gratis dienst)
Bel CallMePower op maandag - vrijdag van 8:00 - 19:00 uur en zaterdag van 8:30 - 17:30 uur of laat je gratis terugbellen door ons.
Welke soorten erfdienstbaarheden bestaan?
Alhoewel de erfdienstbaarheid van doorgang de meest bekende vorm van erfdienstbaarheid is, bestaan er diverse andere soorten erfdienstbaarheid. Hieronder volgt een overzicht van erfdienstbaarheid soorten:
- Recht van uitzicht. De eigenaar van het heersende erf heeft het recht om ongehinderd van een bepaald uitzicht te genieten. Het dienende erf mag niet zodanig bouwen dat dit het uitzicht zou belemmeren.
- Recht van goot. De eigenaar van het heersende erf heeft het recht om een dakgoot boven het dienende erf te plaatsen en daar regenwater op af te voeren.
- Recht van riolering. De eigenaar van het heersende erf heeft het recht om rioleringssystemen te onderhouden of aan te leggen op het dienende erf. Dit kan van belang zijn wanneer rioleringssystemen via aangrenzende percelen moeten lopen om naar een openbare riolering te worden aangesloten.
- Recht van ondersteuning. De eigenaar van het heersende erf heeft het recht om gebouwen of structuren te ondersteunen op het dienende erf. Dit komt vaker voor in stedelijke gebieden.
Hoe komt een erfdienstbaarheid in leven?
Een erfdienstbaarheid ontstaat wanneer de eigenaar van een bepaald stuk grond een overeenkomst aangaat met de eigenaar van een aanliggend stuk grond. De overeenkomst dient te worden vastgelegd in een notariële akte, die vervolgens moet worden ingeschreven in de openbare registers. Enkel door deze registratie wordt er duidelijkheid geboden over de gemaakte afspraken tussen beide partijen.
Een minder vaak voorkomende manier waarop erfdienstbaarheid wordt verkregen is door middel van ‘verkrijgende verjaring’. Een erfdienstbaarheid door verkrijgende verjaring houdt in dat de gebruiker gedurende voldoende lange termijn regelmatig gebruikmaakt van een aanliggend stuk grond dat aan een andere eigenaar toebehoort. De exacte vereisten en duur voor een erfdienstbaarheid verkrijgende verjaring varieert per situatie.
Wat gebeurt met erfdienstbaarheid bij verkoop?
Erfdienstbaarheid is een eeuwigdurend zakelijk recht dat bij de verkoop van een woning wordt overgedragen aan de nieuwe eigenaar. Een erfdienstbaarheid is dus overdraagbaar, en het is de verantwoordelijkheid van de verkoper om de potentiële koper volledig te informeren over de bestaande erfdienstbaarheid en de bijbehorende afspraken.
Wat betreft de kosten van de erfdienstbaarheid: indien je een woning wilt kopen waarop een erfdienstbaarheid rust, geldt dat de eigenaar van het heersende erf verantwoordelijk is voor de uitvoering van de werkzaamheden die nodig zijn voor de uitoefening en het behoud van de erfdienstbaarheid. Dit gebeurt behalve wanneer de werkzaamheden ook ten goede komen aan het dienende erf.
Een woning huren en erfdienstbaarheid
Overweeg je een huis te huren waar een erfdienstbaarheid op rust? Dan is het noodzakelijk dat de verhuurder en huurder een overeenstemming bereiken omtrent hun respectievelijke rechten en verplichtingen, en deze vastleggen in een schriftelijk huurcontract. Een mondelinge huurovereenkomst is niet voldoende.
De erfdienstbaarheid opzoeken
Bij het kopen van een woning is het belangrijk om te controleren of hier een erfdienstbaarheid op rust. Ten eerste doe je dit door bij de makelaar of verkoper hierover te informeren.
Indien de makelaar of de verkoper aangeeft dat er geen erfdienstbaarheden zijn, maar jij op basis van uiterlijke kenmerken vermoedt dat dit wel het geval is, is het verstandig om deze verklaring te laten bevestigen in zowel het voorlopig koopcontract als de uiteindelijke notariële akte. Als later blijkt dat de verkoper niet de waarheid sprak, dan kun je op basis van deze verklaring een prijsvermindering of ontbinding van de koopovereenkomst aanvragen.
Daarnaast kun je de volgende stappen ondernemen om erfdienstbaarheden op te zoeken:
- Controleer de nieuwe koopakte. Uiteraard controleer je eerst de koopakte. In principe dienen conventionele erfdienstbaarheden te worden overgenomen in de nieuwe koopakte.
- Neem contact op met de notaris. Als er niets vermeld staat over erfdienstbaarheden in de koopakte, maar je vermoedt dat er wellicht toch sprake is van erfdienstbaarheden, is het raadzaam om contact op te nemen met een notaris. De notaris kan eerdere eigendomsakten onderzoeken en bevestigen of er erfdienstbaarheden van kracht zijn.
Alles over de contracten bij een verhuizing
Ga je binnenkort verhuizen, en heb je vragen over de contracten die bij een verhuizing komen kijken? Neem voor gratis vrijblijvend advies contact op met een van onze verhuis-experts via het onderstaande telefoonnummer. Of download onze verhuischecklist voor een handig overzicht van de stappen die je dient te zetten.
Regel je verhuizing in slechts één gesprek! (Gratis dienst)
CallMePower helpt je kosteloos met het afsluiten of opzeggen van al je huishoudelijke contracten!
Energie en telecom verhuizen in één keer geregeld! (Gratis dienst)
Bel CallMePower op maandag - vrijdag van 8:00 - 19:00 uur en zaterdag van 8:30 - 17:30 uur of laat je gratis terugbellen door ons.
Een erfdienstbaarheid opheffen
Van nature heeft erfdienstbaarheid een eeuwig karakter. Niettemin bepaalt artikel 3.126 van het Burgerlijk Wetboek dat erfdienstbaarheden kunnen uitdoven als ze gedurende dertig jaar niet worden uitgeoefend. Een verjaring erfdienstbaarheid gebeurt niet automatisch, maar moet door de rechter worden vastgesteld. Als je als eigenaar van het dienend erf een verjaring van de erfdienstbaarheid wilt, zul je dus een vordering moeten indienen bij de rechter.
Naast het verstrijken van de termijn van dertig jaar zijn er andere manieren waarop erfdienstbaarheden opgeheven kunnen worden:
- Beëindiging door het heersende erf. Het heersende erf heeft de mogelijkheid om afstand te doen van de erfdienstbaarheid. Een erfdienstbaarheid van doorgang opheffen kan dus wanneer de partij hier geen gebruik meer van maakt.
- Beëindiging door vermenging. Dit gebeurt wanneer het perceel van het lijdende erf en het perceel van het heersende erf in handen komen van dezelfde persoon, wat leidt tot het automatisch vervallen van de erfdienstbaarheid.
- Beëindiging door materiële onmogelijkheid van uitoefening. Wanneer het feitelijk onmogelijk wordt om gebruik te maken van een bepaalde erfdienstbaarheid, kan deze hierdoor ten einde komen.
- Beëindiging door verlies van nut. Dit gebeurt wanneer de eigenaar van het lijdende erf bij de rechter kan aantonen dat de erfdienstbaarheid zijn nut heeft verloren.
- Erfdienstbaarheid afkopen. Het lijdende erf kan eventueel een erfdienstbaarheid afkopen, maar enkel als het heersende erf hiermee instemt.
Wie kan een erfdienstbaarheid opheffen?
Het opheffen van een erfdienstbaarheid kan weliswaar worden gedaan door de eigenaar van het heersende erf, maar is buitengewoon lastig voor de eigenaar van het lijdende erf. Daarom is het van uiterst belang om grondig geïnformeerd te zijn over de betekenis en implicaties van een erfdienstbaarheid, vooral wanneer je een woning koopt waarop een erfdienstbaarheid rust.