Door
- 1 Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht dat op de grond kleeft — ze blijft bestaan bij een verkoop.
- 2 Het recht van uitweg (ingesloten erf) is wettelijk; de erfdienstbaarheid van doorgang berust op een afspraak.
- 3 Private erfdienstbaarheden staan in de notariële akte; publieke buurtwegen vind je op Geopunt.
Wat is een erfdienstbaarheid?
Een erfdienstbaarheid (in de volksmond ook een servitude) is een last die op een onroerend goed rust ten voordele van een ander onroerend goed. Het goed dat de last draagt, heet het dienend erf; het goed dat ervan geniet, het heersend erf. Omdat het een zakelijk recht is, kleeft het op de grond zelf: het blijft bestaan wanneer een van beide percelen van eigenaar verandert.
De erfdienstbaarheid bestaat tussen de percelen, niet tussen de personen. Een nieuwe eigenaar erft dus zowel de rechten als de plichten die eraan verbonden zijn.
Er bestaan drie grote soorten erfdienstbaarheden:
- Natuurlijke erfdienstbaarheden: ze ontstaan door de ligging van de percelen, zoals de natuurlijke afloop van regenwater van een hoger naar een lager gelegen erf.
- Wettelijke erfdienstbaarheden: ze worden door de wet opgelegd, zoals het recht van uitweg voor een ingesloten erf, de gemene muur of de afstandsregels voor beplantingen.
- Erfdienstbaarheden door menselijke toedoen: ze worden gevestigd via een overeenkomst of titel (een notariële akte), door de bestemming van de huisvader, of door verjaring — sinds het nieuwe goederenrecht (1 september 2021) kan zelfs een recht van doorgang na 30 jaar onafgebroken gebruik door verkrijgende verjaring ontstaan, wat vroeger niet kon.
De erfdienstbaarheid van doorgang (recht van overpad)
Het bekendste voorbeeld is de erfdienstbaarheid van doorgang: het recht om over het erf van je buur te gaan, bijvoorbeeld om je garage of achtertuin te bereiken. Die berust meestal op een overeenkomst (vastgelegd in een notariële akte) of, uitzonderlijk, op verjaring.
Verschil met het recht van uitweg
Verwar de erfdienstbaarheid van doorgang niet met het recht van uitweg. Dat laatste is een wettelijk recht: de eigenaar van een ingesloten erf — een perceel zonder voldoende toegang tot de openbare weg — kan een doorgang over een naburig erf afdwingen, tegen een vergoeding. De erfdienstbaarheid van doorgang daarentegen ontstaat vrijwillig, door een afspraak tussen de eigenaars.
Onderhoud en uitoefening
- De eigenaar van het heersend erf draagt in principe de onderhoudskosten van de doorgang, tenzij anders afgesproken.
- De doorgang moet worden uitgeoefend op de minst belastende manier voor het dienend erf.
- De breedte en de exacte ligging staan in de titel — leg ze duidelijk vast om latere discussies te vermijden.
Koop of verkoop je een woning? Regel je energie mee
Een erfdienstbaarheid duikt meestal op bij de aankoop of verkoop van een woning — net het moment waarop er ook heel wat praktisch te regelen valt. Onze experts vergelijken gratis je energiecontract voor je nieuwe woning en regelen meteen ook je internet en tv, je woonverzekering, water of mazout.
Energie, internet en meer — in één keer geregeld
Onze verhuisexperts regelen je energie- en telecomoverstap, en helpen je ook met water, verzekering of mazout. Eén telefoontje, alles geregeld.
Advertentie — gratis dienst van CallMePower, een merk van Selectra.
Hoe zoek je een erfdienstbaarheid op?
Waar je moet zoeken, hangt af van het type erfdienstbaarheid.
Private erfdienstbaarheden
- Ze staan in de notariële akte (de aankoopakte of de basisakte bij een appartement) — vraag ze op bij je notaris.
- De verkoper is verplicht de hem bekende erfdienstbaarheden te vermelden in de verkoopovereenkomst en de akte.
- Oudere akten kun je opvragen bij het Kantoor Rechtszekerheid (het vroegere hypotheekkantoor) van de FOD Financiën.
Publieke buurt- en voetwegen
Publieke doorgangen (buurtwegen, voetwegen) vind je in de erfdienstbaarhedenviewer op Geopunt (de Atlas der Buurtwegen) en op de kadasterkaart CadGIS. Let op: die tools tonen enkel publieke wegen — een private erfdienstbaarheid tussen twee buren vind je er niet, daarvoor heb je de notariële akte nodig.
Bij koop of verkoop, en hoe je een erfdienstbaarheid opheft
Erfdienstbaarheid in de koopakte
Een erfdienstbaarheid kan de waarde en het gebruik van een woning beïnvloeden, dus check ze vóór je koopt. Wordt een gekende erfdienstbaarheid niet vermeld in de akte, dan kan de koper zich onder bepaalde voorwaarden beroepen op de vrijwaring tegen verborgen lasten. Laat de akte altijd grondig nakijken door je notaris.
Een erfdienstbaarheid opheffen of afkopen
Een erfdienstbaarheid is niet noodzakelijk eeuwigdurend. Ze kan eindigen:
- door niet-gebruik gedurende 30 jaar.
- door vermenging, wanneer het heersend en het dienend erf dezelfde eigenaar krijgen.
- door afstand van het recht of wanneer ze haar nut volledig verliest.
- in onderling akkoord: de eigenaars kopen de erfdienstbaarheid af of schrappen ze via een notariële akte.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. Een erfdienstbaarheid is vaak maatwerk — laat ze bij twijfel nakijken of vestigen door je notaris. Bronnen: notaris.be; Burgerlijk Wetboek (Boek 3, Goederen).
Veelgestelde vragen over erfdienstbaarheid
Wat is een erfdienstbaarheid in mensentaal?
Wat is het verschil tussen een recht van uitweg en een erfdienstbaarheid van doorgang?
Hoe weet ik of er een erfdienstbaarheid op mijn grond rust?
Kan een erfdienstbaarheid opgeheven worden?
Moet een erfdienstbaarheid in de koopakte staan?
Koop of verhuis je? Regel je energie gratis mee
Bij de aankoop van een woning komt heel wat kijken. Onze experts verzorgen je energie-overname voor je nieuwe woning en helpen je ook met je internet en tv, je woonverzekering, water of mazout — gratis en onafhankelijk.
- Energie & telecom overgezet of geoptimaliseerd
- Ook woonverzekering, water of mazout mee geregeld
- Gratis & onafhankelijk — lokale Belgische experts
Lees ook: Wanneer een notaris inschakelen · Verkoopovereenkomst (compromis) · Een woning bezichtigen
Advertentie — gratis dienst van CallMePower, een merk van Selectra.