Het Vlaams Woninghuurdecreet: alle regels uitgelegd
Het Vlaams Woninghuurdecreet is de huurwetgeving die in Vlaanderen geldt voor alle woninghuurcontracten afgesloten vanaf 1 januari 2019. Het decreet regelt de rechten en plichten van huurders en verhuurders: van de duur van het contract en de opzegtermijnen tot de huurwaarborg, plaatsbeschrijving en verdeling van kosten. Hieronder vind je een overzicht van de belangrijkste regels.
Wat is het Vlaams Woninghuurdecreet en voor wie geldt het?
Het Vlaams Woninghuurdecreet (voluit: het decreet van 9 november 2018 houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen) is sinds 1 januari 2019 de huurwetgeving voor woningen in het Vlaamse Gewest. Het vervangt de vroegere federale Woninghuurwet voor alle nieuwe huurcontracten in Vlaanderen.
Het decreet is van toepassing als aan twee voorwaarden is voldaan: de huurwoning ligt in het Vlaamse Gewest, en de huurder gebruikt de woning als hoofdverblijfplaats. De verhuurder moet instemmen met dat gebruik. Het decreet is niet van toepassing op handelshuurovereenkomsten, pachtcontracten of huurcontracten voor kantoren, tweede verblijfplaatsen en garages. De meeste bepalingen zijn van dwingend recht — het huurcontract mag er niet van afwijken in het nadeel van de huurder.
Woninghuurdecreet of Woninghuurwet?
Heb je een huurcontract afgesloten vóór 1 januari 2019? Dan valt je contract onder de federale Woninghuurwet en gelden andere regels. Het Vlaams Woninghuurdecreet geldt enkel voor contracten afgesloten vanaf die datum voor woningen in Vlaanderen.
Vragen over het huurcontract opzeggen? (Gratis dienst)
Bel de experts van CallMePower voor gratis advies!
Heb je een vraag over het huurcontract opzeggen? (Gratis dienst)
Laat je telefoonnummer achter en een van de CallMePower adviseurs belt je later terug!
Welke soorten huurcontracten bestaan er?
| Type | Duur | Bijzonderheden |
|---|---|---|
| Standaard | 9 jaar | Geldt ook als geen duur is vermeld, of bij een duur tussen 3 en 9 jaar |
| Korte duur | ≤ 3 jaar | Eenmaal verlengbaar, totale duur max. 3 jaar |
| Lange duur | > 9 jaar | Moet notarieel worden gesloten |
| Levenslang | Tot overlijden huurder | Moet notarieel worden gesloten |
Wat moet er verplicht in een huurcontract staan?
Elke woninghuurovereenkomst moet schriftelijk worden opgemaakt en ondertekend door beide partijen. Het huurcontract bevat verplicht: de identiteit van alle partijen (naam, voornamen, woonplaats, rijksregisternummer), het ondernemingsnummer (bij rechtspersonen), de begindatum en exacte duur, de aanwijzing van alle ruimtes die onder de verhuur vallen, het bedrag van de huurprijs, de regeling over kosten en lasten, en een verwijzing naar de vulgariserende toelichting (de officiële brochure van Wonen in Vlaanderen).
Het contract moet worden opgesteld in evenveel exemplaren als er partijen zijn — meestal twee.
Hoe wordt het huurcontract geregistreerd?
De verhuurder is verplicht om het huurcontract te laten registreren binnen 2 maanden na ondertekening, via MyRent (FOD Financiën) of per post. De registratie is kosteloos. De plaatsbeschrijving wordt samen met het contract of op een later tijdstip geregistreerd. Zolang het contract na die termijn van 2 maanden niet geregistreerd is, kan de huurder het opzeggen zonder opzegtermijn en zonder opzegvergoeding.
Welke opzegtermijnen en opzegvergoedingen gelden er?
De regels voor het opzeggen van een huurcontract hangen af van het type contract, wie opzegt en het moment van opzeg. Een opzeg gebeurt altijd schriftelijk, bij voorkeur via een aangetekende brief. De opzegtermijn gaat in op de eerste dag van de maand die volgt op de verzending.
Opzeg door de huurder
De huurder mag het contract op elk moment opzeggen, zonder reden, met een opzegtermijn van 3 maanden. Tijdens de eerste 3 jaar is een opzegvergoeding verschuldigd: 3 maanden huur (jaar 1), 2 maanden huur (jaar 2) of 1 maand huur (jaar 3). Vanaf het vierde jaar is er geen vergoeding meer. Bij een kort contract (≤ 3 jaar) zijn de vergoedingen lager: 1,5 maand (jaar 1), 1 maand (jaar 2) en een halve maand (jaar 3).
Opzeg door de verhuurder
De verhuurder heeft drie geldige opzegredenen, telkens met een opzegtermijn van 6 maanden:
- Eigen gebruik: de verhuurder of een familielid gaat de woning zelf bewonen. De woning moet binnen 1 jaar worden betrokken en minstens 2 jaar doorlopend bewoond.
- Grondige renovatie: de kosten moeten meer bedragen dan 3 jaar huurprijs. De werken starten binnen 6 maanden en zijn voltooid binnen 24 maanden.
- Zonder reden: enkel op het einde van een driejarige periode, mits een opzegvergoeding (9 maanden huur na de 1e periode, 6 maanden na de 2e, 3 maanden na de 3e of latere).
Bij niet-naleving van de voorwaarden voor eigen gebruik of renovatie heeft de huurder recht op een schadevergoeding van 18 maanden huur. Bij een kort contract kan de verhuurder niet vroegtijdig opzeggen.
Verhuishulp! (Gratis dienst)
Heb je een vraag over je elektriciteits en/of gascontract? De CallMePower-experts helpen je graag verder.
Verhuishulp! (Gratis dienst)
Heb je een vraag over je elektriciteits en/of gascontract? De CallMePower-experts helpen je graag verder.
Wat zijn de financiële regels bij het huren?
Het Vlaams Woninghuurdecreet regelt naast de huurprijs en indexatie ook de verdeling van kosten en lasten en de huurwaarborg. De meeste financiële bepalingen zijn van dwingend recht — huurder en verhuurder mogen er niet van afwijken.
Huurprijs en indexatie
De huurprijs wordt vrij bepaald tussen huurder en verhuurder. Daarna kan de prijs jaarlijks worden geïndexeerd op basis van de gezondheidsindex (Statbel). De indexatie gebeurt niet automatisch — de verhuurder moet dit schriftelijk vragen, met maximaal 3 maanden terugwerkende kracht. De formule: basishuurprijs × (nieuw indexcijfer ÷ aanvangsindexcijfer).
Op het einde van elke driejarige periode kan een herziening van de huurprijs worden gevraagd als de normale huurwaarde minstens 20% hoger of lager is dan de huidige huurprijs. Bij energiebesparende werken geldt een drempel van 10%.
Indexering en EPC-label
Voor huurcontracten die vóór 1 oktober 2022 in werking zijn getreden, geldt een correctiefactor bij indexering als de woning een EPC-label D, E, F of geen geldig EPC heeft. Vanaf 2028 mag de huurprijs van woningen met EPC-label E of F niet meer worden geïndexeerd. Vanaf 2030 mogen die woningen niet meer worden verhuurd.
Verdeling van kosten en lasten
Het Vlaams Woninghuurdecreet legt een dwingende verdeling vast. Het basisprincipe: de verhuurder betaalt kosten gerelateerd aan zakelijke rechten (zoals de onroerende voorheffing), de huurder betaalt kosten gerelateerd aan gebruik (zoals energie en onderhoud).
| Kostenpost | Huurder | Verhuurder |
|---|---|---|
| Onroerende voorheffing | — | 100% |
| Energieverbruik (privé) | 100% | — |
| Syndicuskosten | 1/3 | 2/3 |
| Conciërgekosten | 75% | 25% |
| Huurbemiddeling (makelaar) | — | 100% (tenzij huurder zelf opdracht gaf) |
Lees meer over de verdeling van kosten tussen huurder en verhuurder.
Huurwaarborg
De verhuurder mag een huurwaarborg vragen van maximaal 3 maanden huur. Er zijn vier toegelaten vormen: een geblokkeerde rekening op naam van de huurder (of via e-DEPO op MyMinFin), een zakelijke zekerheidsstelling, een OCMW-bankwaarborg, of borgstelling door een derde persoon. Cash betaling of storting op de persoonlijke rekening van de verhuurder is verboden. Huurders die de waarborg niet in één keer kunnen betalen, kunnen een renteloze huurwaarborglening aanvragen bij het Vlaams Woningfonds (terugbetaling tot 36 maanden).
Wat zijn de regels voor onderhoud en woningkwaliteit?
Het Vlaams Woninghuurdecreet legt duidelijke verplichtingen vast rond de staat van de woning: van de plaatsbeschrijving bij aanvang tot de verdeling van herstellingen en de minimale kwaliteitsnormen waaraan elke huurwoning moet voldoen.
Plaatsbeschrijving
Bij de aanvang van de huur zijn huurder en verhuurder verplicht om samen een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te stellen, terwijl de woning onbewoond is of tijdens de eerste maand van de verhuring. De kosten worden gedeeld: elk betaalt de helft. De plaatsbeschrijving wordt bij het huurcontract gevoegd en mee geregistreerd. Op het einde van de huur wordt de staat van de woning vergeleken met de plaatsbeschrijving. Zonder plaatsbeschrijving wordt de huurder vermoed de woning in goede staat te hebben ontvangen.
Herstellingen
Het decreet maakt een duidelijk onderscheid:
- Verhuurder: alle herstellingen, behalve kleine herstellingen, herstellingen door verkeerd gebruik van de huurder en herstellingen door niet-nagekomen meldingsplicht.
- Huurder: onderhoud, reiniging en kleine herstellingen (zoals gras maaien, gebroken glas vervangen, kapotte stopcontacten herstellen, verwarmingsketel laten nakijken).
Herstellingen door slijtage of ouderdom zijn altijd voor rekening van de verhuurder. De partijen mogen de herstellingsplicht van de huurder beperken of uitsluiten, maar niet uitbreiden.
Minimale woningkwaliteit
De verhuurder moet de woning in goede staat leveren en onderhouden. Bij het sluiten van het contract moet de woning conform zijn — dat wil zeggen: geen gebreken van categorie II of III. De minimale kwaliteitsnormen gaan over de oppervlakte, sanitaire voorzieningen, stabiliteit, isolatie, verwarming, ventilatie, verlichting, veilige elektrische en gasinstallaties, drinkbaar water en brandveiligheid. Een woning die niet conform is, mag niet worden verhuurd.
Brandverzekering is verplicht
Zowel de huurder als de verhuurder zijn verplicht om een verzekering voor brand- en waterschade af te sluiten. De huurder is aansprakelijk voor brand- en waterschade, tenzij hij kan bewijzen dat de schade niet door zijn schuld is ontstaan.
Vragen over het huurcontract? (Gratis dienst)
Bel CallMePower voor gratis advies over de formaliteiten die komen kijken bij een verhuis!
Vragen over het huurcontract? (Gratis dienst)
Bel CallMePower voor gratis advies over de formaliteiten die komen kijken bij een verhuis!
Veelgestelde vragen over het Vlaams Woninghuurdecreet
Wat is het verschil tussen het Vlaams Woninghuurdecreet en de Woninghuurwet?
De Woninghuurwet is de federale wetgeving die gold tot 31 december 2018. Sinds de zesde staatshervorming zijn de gewesten bevoegd voor woninghuur. Het Vlaams Woninghuurdecreet geldt in Vlaanderen voor alle huurcontracten afgesloten vanaf 1 januari 2019. De belangrijkste vernieuwingen zijn de mogelijkheid voor de huurder om ook korte contracten vroegtijdig op te zeggen, een huurwaarborg van maximaal 3 maanden (in plaats van 2), een verplichte brandverzekering voor beide partijen en uitgebreidere regels rond medehuur.
Geldt het Vlaams Woninghuurdecreet ook voor studentenkoten?
Studentenhuisvesting valt onder Titel 3 van het Vlaams Woninghuurdecreet en heeft eigen, afwijkende regels. Zo gelden er andere opzegtermijnen en -vergoedingen, en is het contract vaak gekoppeld aan het academiejaar. De regels op deze pagina (Titel 2) gelden voor huurovereenkomsten voor een woning als hoofdverblijfplaats en zijn niet van toepassing op studentenkoten.
Wat is de vulgariserende toelichting?
De vulgariserende toelichting is een officiële brochure van het agentschap Wonen in Vlaanderen die de rechten en plichten van huurders en verhuurders uitlegt in begrijpelijke taal. Elk huurcontract moet naar deze toelichting verwijzen. De meest recente versie dateert van april 2025 en is gratis te downloaden op vlaanderen.be.
Wat als mijn verhuurder de regels van het decreet niet naleeft?
Als de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt, kun je hem eerst schriftelijk in gebreke stellen via een aangetekende brief. Reageert hij niet, dan kun je de zaak voorleggen aan de vrederechter van de plaats waar de woning ligt. Vooraf kun je ook een gratis verzoeningsprocedure opstarten via de griffie van het vredegerecht. Voor juridisch advies kun je terecht bij de Huurdersbond of bij de juridische eerstelijnsbijstand.
Wat gebeurt er met mijn huurcontract bij verkoop van de woning?
De nieuwe eigenaar moet het lopende huurcontract respecteren en neemt alle rechten en plichten van de vorige verhuurder over. Verkoop is geen geldige reden om het huurcontract op te zeggen. Een contractclausule die uitzetting bij verkoop toestaat, is nietig. Voor de nieuwe eigenaar gelden dezelfde opzegvoorwaarden als voor de vorige verhuurder.