In het kort
  1. 1 Het Belgische recht (Boek 3 BW) onderscheidt drie soorten mede-eigendom: toevallige, vrijwillige en gedwongen.
  2. 2 Mede-eigenaars delen rechten, plichten en kosten naar verhouding van ieders aandeel.
  3. 3 Niemand kan verplicht worden in onverdeeldheid te blijven: je treedt eruit door uitkopen, verkopen of gedwongen verkoop.

Wat is mede-eigendom en welke soorten bestaan er?

Mede-eigendom betekent dat een goed gelijktijdig toebehoort aan meerdere personen, elk met een onverdeeld aandeel. Sinds september 2021 is dit geregeld in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, dat drie soorten onderscheidt:

  • Toevallige (gewone) mede-eigendom: ontstaat buiten je wil om, bijvoorbeeld wanneer broers en zussen samen een ouderlijk huis erven. De aandelen worden vermoed gelijk te zijn. Dit is wat men onverdeeldheid noemt.
  • Vrijwillige mede-eigendom: ontstaat bewust, bijvoorbeeld wanneer een koppel of vrienden samen een woning kopen. De afspraken worden contractueel vastgelegd.
  • Gedwongen mede-eigendom: wanneer een goed door zijn aard gedeeld moet blijven — het klassieke voorbeeld is de appartementsmede-eigendom, waar elke eigenaar zijn privatieve flat bezit én samen eigenaar is van de gemeenschappelijke delen.

Bij appartementsmede-eigendom vormen de eigenaars samen een verplichte Vereniging van Mede-Eigenaars (VME), die het gebouw beheert via een syndicus. Bij een gebouw met een beperkt aantal kavels — vaak een kleine mede-eigendom genoemd — verloopt het beheer in de praktijk eenvoudiger, al bestaat daarvoor geen apart wettelijk regime. Hoe het beheer en de kosten precies werken, lees je op onze pagina over de syndicus.

Samen een woning bezitten: rechten, plichten en kosten

Wie samen een woning bezit, deelt zowel de lusten als de lasten in verhouding tot zijn aandeel:

  • Beslissingen samen nemen. Belangrijke daden van beheer of een verkoop vragen in principe de instemming van alle mede-eigenaars — dat is meteen de grootste bron van discussie.
  • Kosten naar verhouding. Onderhoud, herstellingen, onroerende voorheffing en verzekering worden gedragen volgens ieders aandeel.
  • Over je eigen aandeel beschikken. Je kunt je onverdeeld aandeel in principe wél verkopen of in pand geven, maar niet het goed in zijn geheel zonder akkoord van de anderen.

Leg bij een vrijwillige aankoop daarom vooraf duidelijke afspraken vast — over ieders aandeel, de verdeling van de kosten en wat er gebeurt als één partij wil verkopen. Dat voorkomt veel conflicten achteraf.

Koop je samen een woning? Regel je energie en verzekering

Word je mede-eigenaar van een woning, dan komen er ook praktische zaken bij kijken. Een energiecontract staat altijd op één naam en is gekoppeld aan de meter (de EAN-code): spreek dus af wie het op zijn naam neemt en hoe jullie de kosten verdelen. En vanaf de aankoop verzeker je de woning best meteen. Onze experts zetten je energie, internet en water op de juiste naam en regelen je woonverzekering gratis mee — handig wanneer jullie samen instappen of net uit elkaar gaan.

Energie, internet en meer — in één keer geregeld

Onze verhuisexperts regelen je energie- en telecomoverstap, en helpen je ook met water, verzekering of mazout. Eén telefoontje, alles geregeld.

Advertentie — gratis dienst van CallMePower, een merk van Selectra.

Uit onverdeeldheid treden: uitkopen, verkopen of gedwongen verkoop

Het belangrijkste principe van mede-eigendom: niemand kan verplicht worden in onverdeeldheid te blijven. Wil je eruit — bijvoorbeeld na een relatiebreuk of een erfenis — dan zijn er drie wegen:

  • Een mede-eigenaar uitkopen. Eén partij neemt het aandeel van de andere over en betaalt een opleg. Tussen mede-eigenaars geldt geen verkooprecht maar het lagere verdeelrecht: 2,5% in Vlaanderen (1% in Brussel en Wallonië, en 1% in Vlaanderen voor scheidende partners onder voorwaarden).
  • De woning verkopen. Jullie verkopen samen aan een derde en verdelen de opbrengst volgens ieders aandeel.
  • Gedwongen (gerechtelijke) verkoop. Weigert een mede-eigenaar mee te werken, dan kun je bij de rechtbank een eis tot verdeling instellen. Daar is geen verjaringstermijn voor en je hoeft ze niet te motiveren. De rechter kan dan een openbare verkoop bevelen.

Een uitkoop of verdeling verloopt via de notaris, die de waarde laat bepalen en de akte opstelt. Verkopen jullie aan een derde, dan teken je een gewone verkoopovereenkomst.

Deze pagina geeft algemene informatie op basis van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek en de tarieven van de Vlaamse Belastingdienst. Mede-eigendom en verdelingen zijn juridisch maatwerk: laat je voor je eigen situatie altijd bijstaan door een notaris of advocaat. Meer over een gerechtelijke verdeling lees je bij notaris.be.

Veelgestelde vragen over mede-eigendom

Wat als een mede-eigenaar de woning niet wil verkopen?
In België kan niemand verplicht worden in onverdeeldheid te blijven. Weigert een mede-eigenaar mee te werken aan een verkoop of verdeling, dan kun je bij de rechtbank een eis tot verdeling instellen. Daarvoor geldt geen verjaringstermijn en je hoeft je vraag niet te motiveren. De rechter kan vervolgens een openbare (gedwongen) verkoop bevelen.
Hoeveel kost het om een mede-eigenaar uit te kopen?
Bij een uitkoop tussen mede-eigenaars betaal je geen verkooprecht, maar het lagere verdeelrecht: 2,5% in Vlaanderen en 1% in Brussel en Wallonië. Scheidende partners kunnen in Vlaanderen onder voorwaarden van een verlaagd tarief van 1% genieten. Daarbovenop komen de opleg aan de andere partij en de notariskosten.
Wat is het verschil tussen gewone en gedwongen mede-eigendom?
Gewone (toevallige of vrijwillige) mede-eigendom ontstaat bij een erfenis of wanneer je samen koopt, en kan altijd beëindigd worden. Gedwongen mede-eigendom — zoals de appartementsmede-eigendom — bestaat omdat het goed door zijn aard gedeeld moet blijven; de gemeenschappelijke delen kun je niet apart verdelen.
Wat is een Vereniging van Mede-Eigenaars (VME)?
Bij een appartementsgebouw vormen alle eigenaars samen verplicht de Vereniging van Mede-Eigenaars. De VME beheert de gemeenschappelijke delen via een syndicus en neemt beslissingen op de algemene vergadering. Hoe dat beheer en de kosten werken, lees je op onze pagina over de syndicus.
Heb ik een woonverzekering nodig als mede-eigenaar?
Ja. Bij een appartement dekt de VME doorgaans het gebouw via een blokpolis, maar je verzekert zelf je privatieve deel en inboedel. Bezit je samen een eengezinswoning, dan sluiten jullie samen een woonverzekering af. Vanaf de aankoop draag je het risico, dus regel de verzekering meteen.

Samen kopen of net uit elkaar? Regel je energie gratis mee

Of je nu samen een woning koopt of uit onverdeeldheid treedt: er komt een verhuis en een hoop administratie bij kijken. Onze experts zetten je energie, internet en water op de juiste naam en regelen je woonverzekering mee — gratis en onafhankelijk.

  • Energie & water op de juiste naam en verdeelsleutel
  • Woonverzekering en internet mee geregeld
  • Gratis & onafhankelijk — lokale Belgische experts

Lees ook: De syndicus · Samenhuizen · Een woning kopen of huren

Gratis 02 588 03 92

Advertentie — gratis dienst van CallMePower, een merk van Selectra.